Простое руководство по младшим вспомогательным жилым единицам (JADU) в Калифорнии

Ищете больше пространства в основном доме? Возможно, вы слышали о пристройках и ADU. Однако ваш задний двор может оказаться слишком маленьким, там может расти огромное охраняемое дерево, а его уклон способен сделать строительство непомерно дорогим.

Задумывались ли вы когда-нибудь о младшей вспомогательной жилой единице? Если внутри основного дома есть неиспользуемое пространство и вам нужна вторичная единица площадью не более 500 кв. футов, JADU может отлично подойти!

Младшая ADU может стать жильём для родственников (например, для тёщи) или превратиться в ваш домашний офис — это уединённое пространство, поэтому оно обеспечит достаточно приватности! Кроме того, JADU можно использовать, чтобы получать дополнительный доход от аренды.

Тем не менее у младшей ADU и обычной ADU есть ряд отличий. Какую выбрать? Прежде чем принять решение, давайте разберём детали JADU и узнаем о них всё. Читайте дальше — это ваше исчерпывающее руководство по младшим вспомогательным жилым единицам!

Что такое младшая вспомогательная жилая единица (JADU)?

Вы наверняка знаете эти традиционные ADU — единицы, которые строят на заднем дворе ради дополнительной жилой площади. Младшая вспомогательная жилая единица (она же JADU) — это, по сути, более компактная и гибкая её версия. Однако она создаётся в пределах существующего контура вашего дома. JADU можно обустроить в стенах проектируемого или существующего дома на одну семью, включая пристроенные гаражи, поскольку пристроенные гаражи считаются частью стен существующего дома на одну семью.

Это значит, что она является частью вашего основного жилья. Представьте переоборудованный подвал, чердак и т. п. Чаще всего инвесторы в недвижимость переоборудуют главную спальню. Почему? Потому что в ней уже есть собственная ванная комната! Достаточно добавить мини-кухню — и у вас готова новая единица под аренду.

Младшая ADU занимает от 150 до 500 кв. футов. Хотя это может показаться крайне мало, младшая ADU планируется стратегически, чтобы каждый квадратный дюйм использовался с пользой! Иногда это означает совместное использование некоторых удобств с основным домом, например ванной комнаты.

Особенности младшей ADU

Хотя конкретные характеристики зависят от законодательства вашего штата, при строительстве младшей ADU в Калифорнии можно рассчитывать на следующее.

Расположение: Строится в пределах вашего существующего дома. JADU можно обустроить из любого неиспользуемого пространства — существующего гаража, подвала, чердака, возможно, даже свободной спальни. Однако она должна быть частью основного жилья. Её нельзя создать из вспомогательной постройки.

Размер: Минимум 150 кв. футов, максимум 500 кв. футов.

Удобства: Это должна быть автономная жилая единица. Обязательное удобство для JADU — мини-кухня. Она должна быть полностью функциональной: с раковиной, рабочей поверхностью и основной бытовой техникой (плита с конфорками не требуется). Отдельная ванная комната была бы желательна. Но даже если она не помещается в планировке — это нормально. Можно пользоваться ванной основного дома; в этом случае предусмотрите внутренний доступ.

Вход: У вашей JADU должен быть отдельный вход. Он должен быть наружным (чтобы можно было войти с улицы, а не только изнутри дома). Это гарантирует, что жильцы смогут попадать в помещение самостоятельно.

Парковка: Может потребоваться.

Разница между ADU и JADU

Обе единицы расширяют жилое пространство вашего дома. Заявка на разрешение для вспомогательной или младшей вспомогательной жилой единицы рассматривается и утверждается в административном порядке, без дискреционного рассмотрения или слушания, в течение 60 дней с момента получения полной заявки.

После итоговой проверки обе будут считаться жилыми единицами.

Но в чём же различия? Давайте разберёмся!

Определения JADU могут различаться!

Прежде чем строить JADU, важно учитывать, что эти определения могут различаться в каждом штате. Изучите законодательство своего штата, а также местные постановления, принятые государственными органами. Разные города и округа могут создавать собственные местные постановления о JADU. Хотя они могут расходиться с приведённым выше определением, суть остаётся той же.

Вот несколько вопросов, которые стоит задать местному специалисту по планированию:

1. Правда ли, что JADU может пользоваться санузлом основного дома? Или для неё нужны отдельные санитарные удобства?
2. Есть ли какие-либо особые требования к мини-кухне (площадь рабочей поверхности, размер холодильника, характеристики бытовой техники)?
3. Каковы требования к парковке для JADU?

При таком количестве определений понять, какому из них следовать, бывает непросто. Для начала выясните, под чью юрисдикцию вы подпадаете. Один из способов — посмотреть свой адрес и город или округ. Затем зайдите на сайт местных органов власти и прочитайте их рекомендации по JADU. Правилам нужно следовать, ведь вы вложите в это немало сил!

Если вы не можете найти местные правила по JADU, обратитесь в местный отдел планирования и поговорите с сотрудниками напрямую.

Преимущества младших ADU

Так почему же именно стоит построить младшую вспомогательную жилую единицу? Это один из самых доступных вариантов жилья. Приложенные усилия приносят немало выгод и вам, и вашей недвижимости, в том числе:

Экономичный вариант

Строить JADU гораздо дешевле (по сравнению с ADU), поскольку они используют существующую инфраструктуру. Отдельные подключения к коммуникациям не нужны. Процесс получения разрешений упрощается, а сборы за разрешение на строительство также ниже. Новое строительство не требуется — ни нового фундамента, ни вывоза грунта. Сборы за воздействие могут быть полностью отменены.

Дополнительная стоимость недвижимости

Добавление JADU увеличивает жилую площадь вашего дома, повышая стоимость вашего дома на одну семью. Как правило, ADU может повысить стоимость вашей недвижимости на 30 %.

Максимальное использование имеющегося пространства

Если у вас есть неиспользуемые зоны в доме, используйте их с пользой, устроив младшую ADU. Пустую комнату или гараж можно переоборудовать в домашний офис, апартаменты для родственников, гостевые апартаменты и т. п. При этом не нужно беспокоиться об отступах от границ участка.

Ускоренное получение разрешений

Если этот сложный процесс получения разрешений вас отпугивает, с JADU он пройдёт гладко. Получить разрешение будет намного проще, ведь вы не идёте на конструктивные изменения (в большинстве случаев). К тому же в некоторых юрисдикциях не требуется модернизация строительных или противопожарных норм. Тем не менее между основным домом и младшей единицей может понадобиться огнестойкая стена.

Преимущества совместного проживания нескольких поколений

Держать близких рядом — это благо, но опасения по поводу приватности вполне реальны! Если вы сталкиваетесь с тем же, JADU позволит держать под одной крышей родственников из нескольких поколений. Но с собственными частными жилыми пространствами!

Гибкость

Если вы планируете сдавать JADU в аренду (стоит проверить, кому разрешено проживать в JADU в вашем округе), вы также сможете получать дополнительный доход. JADU можно создать в дополнение к ADU. Это означает триплекс на вашем участке для дома на одну семью без каких-либо изменений зонирования — и рост дохода от аренды.

Недостатки младших ADU

У строительства младшей вспомогательной жилой единицы есть все свои плюсы, но есть и некоторые ограничения. К ним относятся:

1. Меньший предел по размеру — младшие ADU ограничены размером 500 кв. футов. Поэтому JADU может не подойти, если вам нужно что-то побольше. JADU нельзя расширять вплоть до 150 кв. футов при создании внутри существующей постройки для обеспечения входа — это касается только ADU.
2. Обязательное ограничение в документе о праве собственности — эту единицу нельзя продать отдельно от основного жилья.
3. Требования к проживанию собственника: собственник должен проживать либо в оставшейся части основного жилья, либо во вновь созданной JADU.
4. Совместное пользование удобствами (например, ванной) может стать проблемой. Стоит учитывать свой повседневный распорядок, чтобы не пострадала приватность.
5. Если ваша недвижимость подпадает под правила ассоциации домовладельцев, на строительство JADU могут действовать ограничения. Обязательно ознакомьтесь с правилами вашей HOA, прежде чем действовать.
6. JADU, созданные в пристроенном гараже, не пользуются такими же гарантиями по парковке, как ADU. Местный государственный орган может потребовать обеспечить замещающую парковку.

Стоит взвесить эти минусы и плюсы и решить, что подходит именно вам.

Младшая ADU: руководство по планированию и строительству

Для начала подготовьте все необходимые документы, включая план участка и поэтажные планы существующего дома на одну семью. Используйте в качестве ориентира наш планировщик ADU.

Заявки на разрешение на строительство должны включать поэтажный план существующего дома, нередко с расчётами площади.

Учитывайте свой бюджет.

Стоимость обустройства младшей вспомогательной жилой единицы в вашем доме может варьироваться. Точная цифра зависит от используемых материалов, типа работ, которые вы готовы выполнить, и т. п. Но в целом разбивка расходов выглядит так:

• Расходы на строительство. Хотите что-то добавить к существующей инфраструктуре? Для этого потребуются строительные работы, а значит, и определённые затраты. Это касается и ремонта, скажем, вашего подвала. Даже перенос сантехники сопряжён с расходами.
• Стоимость разрешения. Процесс относительно прост, но с получением необходимых разрешений всё же связаны некоторые сборы. Кроме того, могут взиматься сборы за проверку проекта (в зависимости от местных правил).
• Административные расходы. У вашего проекта также будут расходы на управление и надзор, например наём генерального подрядчика с опытом в пристройках, переоборудованиях и младших ADU.
• Коммуникации. Обустройство JADU иногда требует расширения имеющихся коммуникаций (например, электричества, водопровода). Могут потребоваться противопожарные спринклеры. Всё это может увеличить общую стоимость.

Сумма, которую вы потратите, зависит от характера вашего проекта. Определяя её, обязательно закладывайте непредвиденные расходы! Дополнительные доллары в качестве запаса помогут избежать задержек в проекте.

Ориентировочный диапазон стоимости

За JADU можно ожидать плату в размере от $20 000 до $100 000. Вам должно повезти, чтобы завершить проект за $20 000. Представьте комнату с собственной ванной и наружной дверью, которой нужны компактная кухня и оплаченные городские сборы. Однако для большинства людей это не так.

Советы, как потратить меньше на свою младшую вспомогательную жилую единицу

Вот несколько советов, как сэкономить при обустройстве JADU. Прежде всего, запросите сметы у нескольких подрядчиков. Выбирая подрядчика, стоит сравнивать цены (не забывая о качестве). Определяясь с планировкой, продумайте простой вариант, который легко реализовать. Также стоит использовать существующую инфраструктуру (вместо того чтобы думать о строительстве или расширении инфраструктуры). А если вы рукастый, можете даже взять на себя часть некритичных работ, чтобы сэкономить на оплате труда.

Что учесть, прежде чем обзавестись JADU

Младшая вспомогательная жилая единица кажется вам подходящей? Отлично! Вот несколько моментов, которые стоит учесть, прежде чем её обустраивать.

• Сначала ознакомьтесь с местными строительными нормами, чтобы узнать, что в них сказано о младших ADU.
• Внимательно осмотрите свой дом, чтобы найти наиболее подходящие места для JADU. (То, которое потребует наименьших вложений и сохранит приватность жильцов.)
• Продумайте продуманные дизайнерские решения, которые обеспечат функциональное жилое пространство. Например, мебель, экономящую место.
• Если ваша JADU будет делить удобства с основным домом, подумайте, как это повлияет на повседневный распорядок всех жильцов. Помните о требовании к проживанию собственника.

Вот несколько идей для вас:

Напоследок

Если младшая вспомогательная жилая единица подходит вам (и вашей семье), дерзайте! Это инвестиция, которая действительно окупится в долгосрочной перспективе. Она откроет новые возможности с точки зрения проживания нескольких поколений и дохода от аренды. К тому же она поможет использовать пространство, которое иначе осталось бы без дела.

Мы всегда готовы прийти на помощь.