ADU из гаража
Получите больше жилой площади на участке, который у вас уже есть, идеально под ваши задачи.
У вас есть гараж, который не используется под машину? Разобрать его в нём целую вечность висит в вашем списке дел? Вы думали превратить его в жилое пространство? Мы здесь, чтобы это осуществить!
Существует три типа ADU на основе переоборудования гаража:
- Переоборудование отдельно стоящего гаража в ADU через ремонт
- Переоборудование отдельно стоящего гаража в ADU через перестройку
- Переоборудование пристроенного гаража в ADU
Мы проведём вас через весь процесс превращения конструктивно прочного гаража в жилое помещение — от начала до конца, когда не нужно строить заново с нуля.
Дорожная карта ADU из гаража:
- Проверка реальности: состояние конструкции против сметы
- Утверждение бюджета и финансирование
- Комплект чертежей и подача заявки на разрешение
- Городские сборы и получение разрешения на строительство
- Подписанный договор с подрядчиком
- Пароизоляция фундамента и первая городская инспекция
- Этап каркаса: окна и двери
- Черновая сантехника, электрика, механика (вытяжки санузла и система отопления и кондиционирования)
- Укладка утеплителя и заделка гипсокартона
- Установка оборудования ванной и кухни
- Финальная инспекция, подписанная городским строительным инспектором
Стоимость переоборудования гаража в ADU
Стоимость переоборудования гаража во вспомогательное жилое помещение зависит от размера площади, количества спален и санузлов, а также от того, было ли здание недавно построено или отремонтировано. Диапазон стоимости переоборудования — от $80 000 до $250 000. Эти затраты должны включать всё: от сноса до строительных работ. Также следует учитывать площадь помещения, число комнат и любые необходимые работы по реконструкции.
Стоимость разрешения на переоборудование гаража
Первичный визит нашего генерального подрядчика или специалиста по ADU определит, нужна ли существующей конструкции профессиональная оценка инженером-строителем. Для разрешения на переоборудование гаража требуются поэтажные планы, фасады, разрезы, чертежи фундамента и каркаса как в текущем виде, так и в том, каким здание станет после строительства. Нужно будет доказать, что объект построен в соответствии с действующими местными строительными нормами.
Потребуется выполнить требования CalGreen. Здание должно быть полностью электрическим — с водонагревателем на тепловом насосе и индукционной варочной панелью.
Что должен включать комплект чертежей для разрешения на ADU из гаража?
Как ни странно, ту же информацию, что и любой комплект чертежей для нового строительства. Вот 8 основных блоков.
- Титульный лист
- Поэтажный план ADU
- План кровли
- План фундамента
- Фасады
- Разрезы здания
- Конструктивная информация
- Отчёт об энергоэффективности
Стоимость переоборудования гаража в ADU
Если вы используете старую конструкцию гаража, вы экономите, делая ремонт вместо строительства с нуля. Именно поэтому ADU из гаража часто оказывается лучшим вариантом добавить дополнительные квадратные метры. Но вам придётся доказать строительному инспектору, что здание безопасно для людей.
Если генеральный подрядчик или инженер-строитель скажут вам, что зданию нужны новый фундамент, стойки и балки, проект превращается в строительство отдельно стоящего вспомогательного жилого помещения.
Успех вашего проекта ADU из гаража сегодня зависит от надёжных подрядчиков по ADU. Убедитесь, что у выбранного исполнителя есть подтверждённый опыт работ, которые понадобятся для прохождения инспекций.
Что может увеличить стоимость переоборудования существующего гаража в ADU?
- Проблемы с полом гаража и бетонной плитой
- Замена проёма гаражных ворот на французские двери
- Добавление естественного света с помощью мансардных окон
- Необходимость новой электропроводки или модернизации электрощита
- Существующая канализационная линия или септик
- Объём траншейных работ для канализации и водопровода
- Необходимость добавить огнестойкие элементы или решить вопрос доступа пожарной машины
Чаще всего именно старые отдельно стоящие гаражи требуют сноса и нового строительства. Пристроенные гаражи, как правило, строились так же, как и основной дом, и их проще переоборудовать в пристроенное вспомогательное жилое помещение или младшее ADU.
Люди нередко недооценивают, сколько стоит переоборудовать гараж. Более того, по данным California Housing Finance Agency, средняя стоимость получения разрешения на ADU составляет $40 000. Агентство выделило специальный грант для покрытия этих предстроительных расходов для домовладельцев с низким и средним доходом. Это значит, что, даже если вы можете позволить себе расходы на предпроектную подготовку (сюда входят подготовка участка, архитектурные проекты, разрешения, исследования грунта, сборы за нагрузку на инфраструктуру, геодезическая съёмка и энергетические отчёты), вам, возможно, всё равно придётся занять больше, чтобы завершить проект. При нынешних процентных ставках остаётся лишь надеяться, что вы уже открыли кредитную линию под залог недвижимости.
Стоимость строительства гаража зависит от того, где вы живёте, сколько у вас места, какой тип конструкции вы хотите и так далее.
Стоит ли переоборудовать гараж?
Добавляет ли переоборудование гаража ценности? Это зависит от вашего района. Ценят ли соседи свои гаражи как место для машины? Или жильё для них — более насущный вопрос? Если оценщик приедет осмотреть вашу недвижимость, он прибавит стоимость переоборудованного пространства, но также вычтет стоимость, которая раньше приписывалась гаражу. Тщательно взвесьте свои приоритеты и при необходимости проконсультируйтесь с финансовым консультантом.
Три возможных сценария
Сколько стоит переоборудовать гараж в ADU
Превращение гаража в жилое пространство может стать отличным способом добавить дому дополнительные квадратные метры. Однако есть несколько моментов, которые стоит учесть, прежде чем начинать любые работы. Во-первых, уточните в своём городе или округе, нет ли правил зонирования, которые запрещают переоборудовать гараж в жильё. Во-вторых, проконсультируйтесь с подрядчиком, достаточно ли ваш гараж прочен конструктивно, чтобы выдержать дополнительный вес гипсокартона, утеплителя и напольного покрытия. Наконец, убедитесь, что у вас есть все необходимые разрешения, прежде чем приступать к работам.
Сценарий №1
РЕМОНТ
- Конструктивно безопасное здание
- В гараже есть окна
- Существующие линии воды и канализации
Сценарий №2
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
- Конструкция требует усиления
- Новые аварийные окна
- Ремонт фасада
Сценарий №3
СТРОИТЬ ЗАНОВО
- Снос и перестройка
- Новый фундамент
- Новая ограждающая оболочка здания
Ваша оценка может отличаться — в зависимости от состояния фундамента, ограждающей оболочки здания, электрощита и других существующих коммуникаций.
Кейс: легализация ADU из гаража
ADU-студия — переоборудование гаража
Требования
Привести бывший гараж (с добавленными без разрешения кухней и санузлом) в соответствие с нормами, модернизировав электрощит и с минимальными затратами
- Обновить электрику
- Обновить сантехнику
- Добавить окно
- Подобрать цвет под основной дом
Сложности
Требуется модернизация электрощита. Водоразборный кран расположен слишком близко к щиту по действующим правилам PG&E и подлежит переносу.
Санузел нужно перепроектировать в соответствии с нормами.
Существующую канализационную линию нужно перенаправить и привести в соответствие с нормами. Кухне нужны новые вытяжки.
В ходе инспекций несколько инспекторов оставили разные (дополнительные) замечания, что повлекло множество мелких исправлений и доработок.
Установка дополнительного электрощита электриком (из лучших побуждений) повлекла за собой пересмотр разрешения.
Завершено в декабре 2022 года
Результат
Процесс получения разрешения начался в мае 2021 года. Разрешение получено в сентябре 2021 года.
Строительство началось в апреле 2022 года. Модернизация электрощита выполнена в июле 2022 года. Финальная инспекция пройдена в декабре 2022 года.
Расходы на подачу комплекта чертежей — $9000. Городские сборы за разрешение — $2350.
Общая стоимость проекта — $95 000, включая перекрытие крыши и солнечные панели на основном доме.
Переоборудование гаража в ADU кажется непростой задачей?
Мы упрощаем первый шаг
Составить ситуационный план участка
Давайте вместе ответим на три вопроса: 1. Сколько площади вы можете отвести под жильё? 2. Насколько безопасна конструкция для проживания? 3. Сколько вы можете позволить себе потратить на строительство?
Выбрать лучший поэтажный план для ADU из гаража
Мы не любим изобретать велосипед. Начнём с плана, который лучше всего отвечает вашим требованиям, а затем доработаем его, чтобы ваш гараж заиграл как вспомогательное жилое помещение.
Сформировать команду
Успех строительного проекта зависит от того, насколько хорошо общается команда. У вас есть подрядчик, который вам нравится? Берите его в проект. Мы с радостью поддержим вас в проектировании, инженерных решениях и строительстве — когда это понадобится.
Собрать необходимые документы
Начнём с лучшей доступной информации. Что у вас уже есть? Отчёт о праве собственности. Поэтажный или ситуационный план основного дома. Геодезическая съёмка. Отчёт о грунте. Все эти документы — отличный фундамент для вашего будущего успешного строительного проекта. Каламбур намеренный.
Собрать комплект чертежей для разрешения
Число страниц в вашем комплекте чертежей может быть от 8 до 30. Всё зависит от особенностей участка и требований города (или округа). Чем лучше подготовлена ваша первая подача, тем быстрее вы получите разрешения.
Ответить на замечания проверяющего чертежи
Знаете ли вы, что самая частая причина, по которой получение разрешений занимает так долго, — это число недель, прошедших между днём, когда город выдал замечания по проверке чертежей, и днём, когда ваша команда на них ответила?
Кейс: старая металлическая конструкция гаража уступает место новому ADU
Сборное ADU с 2 спальнями заменяет старый отдельно стоящий гараж
Требования
Снести старую конструкцию гаража, установить модульный блок на бетонном ленточном фундаменте. Добавить террасу и парковочное место. Установить отдельный счётчик для ADU. Сохранить дерево.
- Пандус для тележек и колясок
- Две спальни
- Терраса с видом на задний двор и основной дом
- Подобрать цвет под основной дом
Ограничения
Требуется модернизация электрощита.
Подключиться к существующей канализационной линии.
Местная администрация в то время не присваивала адреса для ADU.
PG&E разрешает отдельные счётчики только при наличии отдельного адреса.
Завершено в сентябре 2021 года
Результат
Процесс получения разрешения начался в январе 2021 года. Повторная подача в марте 2021 года. Разрешение получено в мае 2021 года.
Строительство началось в мае 2021 года. Фундамент залит в июне 2021 года. Модернизация электрощита выполнена в июле 2021 года. Блок прибыл в августе 2021 года. Финальная инспекция пройдена в сентябре 2021 года.
Подрядчик не смог установить отдельный счётчик для ADU из-за противоречивых требований города и PG&E.
Общая стоимость проекта — $235 000.
Дерево пережило строительство.
От 300 кв. футов до 600 кв. футов — посмотрите, что помещается в каждом размере плана
Три популярных поэтажных плана ADU из гаража
Поэтажный план ADU из гаража, 300 кв. футов
Это очень узкое бывшее гаражное помещение с пристроенной мастерской превращается в небольшую однокомнатную квартиру с кухней-камбузом, маленькой гостиной и санузлом с душем.
Поэтажный план ADU из гаража, 500 кв. футов
Этот проект ADU с одной спальней и одним санузлом включает удобную гостиную, спальню со встроенным шкафом, место под стирку и санузел с ванной.
Поэтажный план ADU, 600 кв. футов
В этом просторном ADU из гаража есть полноценный санузел с полноразмерной ванной и отдельное место под стирку. Есть место для полноценной кухни, островка, дивана и зоны с телевизором.
Какой бы план ADU вы ни выбрали, без этих элементов финальную инспекцию не пройти
Обязательные элементы для любого плана ADU из гаража
УТЕПЛЕНИЕ
Тип утепления указывается в вашем отчёте Title 24, который готовит ваш энергоконсультант или специалист по рейтингу HERS.
КУХОННАЯ ТЕХНИКА
На всех планах ADU должны быть показаны мойка, варочная панель, вытяжка и холодильник. Эти элементы необходимы для тех, кто будет постоянно жить в ADU.
ПОЖАРНАЯ СИГНАЛИЗАЦИЯ И ДАТЧИК CO2
Датчики дыма и угарного газа обязательны на стене или потолке за пределами каждой спальной зоны.
ОТОПЛЕНИЕ, КОНДИЦИОНИРОВАНИЕ И ВЕНТИЛЯЦИЯ
Бесканальные мини-сплит-системы — допустимый способ обогрева и охлаждения вашего ADU. Вентиляторы с рекуперацией энергии (ERV) — энергоэффективный способ поддерживать качество воздуха в помещении.
ВОДОНАГРЕВАТЕЛЬ (ТЕПЛОВОЙ НАСОС)
По мере того как Калифорния переходит на полностью электрическое оборудование, продумайте мощность вашего насоса — она зависит от числа людей, живущих в ADU.
НОМЕРА АДРЕСА
Для ADU часто требуется два комплекта номеров дома высотой не менее 10 см — один на самом ADU и дополнительный, видимый с улицы.