Проверка реальностью

Структура стоимости ADU

Итоговую стоимость ADU формирует множество отдельных статей. Всё начинается с расходов на подготовку к строительству. К ним относятся расходы на проектирование, инженерные расчёты и разрешения. У строительных расходов список длиннее — от фундамента вплоть до установки шкафов и бытовой техники.

Наши коммерческие предложения обычно содержат около 30 статей. Если вы не намерены тратить на свой ADU без удержу, важно убедиться, что каждая статья оправданна.

Стоимость проектирования ADU

Иногда форма вашего участка диктует индивидуальный проект. В этом случае, возможно, стоит заплатить $20 000 или больше за чертежи, подготовленные лицензированным архитектором. Но чаще всего можно обойтись одним из готовых проектов, созданных архитекторами для других клиентов и проверенных на практике.

Стоимость архитектора ADU

Если вы твёрдо решили работать с архитектором, вот специалисты, которые по-настоящему прониклись движением ADU. Посмотрите работы **_Inspired ADUs_**_, _**_Jennifer Kretschmer,_** Jessica Resmini и **_Todd Jersey_**.

Если у вас ограниченный бюджет или вы хотя бы хотите получить максимум за свои деньги, давайте проверим, нужен ли вам лицензированный архитектор для вашего ADU. Вы также можете обойтись командой проектировщиков ADU — архитектурным дизайнером и инженером-конструктором.

Стоимость проектной документации ADU

Чертежи ADU архитекторы и проектировщики выставляют отдельной строкой, однако они часто входят в стоимость сборного ADU.

Стоимость разрешения на ADU

Стоимость разрешений устанавливает местная юрисдикция — строительный отдел вашего города или округа. В начале процесса с вас берут около $1500 за проверку чертежей. На этапе одобрения юрисдикция выставит остаток сборов за проверку чертежей и за разрешение, плюс сборы за инспекции, сборы за воздействие на улично-дорожную сеть, сборы за ведение документации и даже сбор за технологическую модернизацию, если вы в Окленде. Некоторые сборы не взимаются, если площадь вашего здания меньше 500 или 750 кв. футов.

Структура сборов за ADU

Вот статьи, которые вы можете увидеть, получив счёт от своего города или округа: сбор за подачу заявки, сбор за инспекцию, сбор за проверку чертежей, сбор за присвоение адреса. Некоторые города могут взимать налог за спальни и сбор за технологическую модернизацию (привет, Окленд). С меньших ADU школьные сборы не возьмут. Коммунальные службы могут взимать дополнительные сборы за новые подключения.

Стоимость разрешения на ADU

Вот недавние примеры из трёх городов Области залива для ADU площадью менее 350 кв. футов. Лос-Альтос: $7900. Менло-Парк: $6700. Окленд: $8400.

Стоимость строительства ADU

Стоимость пристройки ADU отличается между Южной и Северной Калифорнией. Более того, стоимость ADU различается и внутри Области залива. Один из самых неприятных для нас «ящиков Пандоры» — это счета от коммунальной компании за подключение ADU к водопроводу и канализации. Клиенту из Лос-Гатоса недавно выставили около $8000. Компания EBMUD выставила клиенту из Окленда счёт на $17 000.

Стоимость фундамента ADU

После получения чертежей от архитектора или проектировщика ваш инженер-конструктор выполняет расчёты на прочность и проектирует фундамент. В зависимости от фундамента существующего дома и характеристик грунта ваш фундамент может быть традиционной плитой, ленточным фундаментом или свайно-балочным фундаментом.

Стоимость каркаса ADU

Стоимость каркаса включает пиломатериалы и работу. Ваш инженер-конструктор также укажет сдвиговые стены и крепёж. Если вы находитесь в зоне пожарной опасности или от вас требуется огнестойкая стена, вам посоветуют использовать огнеупорный материал вместо традиционных OSB-плит или фанеры.

Стоимость материалов ADU

После того как каркас готов, приходит черёд бригады по утеплению и гипсокартону. Значение теплоизоляции определено в вашем отчёте об энергоэффективности. Архитектор мог заложить обычный рулонный утеплитель или более дорогой напыляемый. Это вопрос баланса между размером стоек и стропил и показателем R утеплителя. Зачастую имеет смысл доплатить за утеплитель, чтобы оставить больше места внутри дома.

Стоимость электрики ADU

Вы удивитесь, как много электриков считают своё предложение по числу розеток, выключателей и светильников. Ещё больше вы удивитесь тому, что эти расходы зачастую меньше стоимости подземного кабеля, идущего от главного щита к новому дому в глубине двора. На стоимость электрики могут повлиять несколько факторов: своевременная модернизация главного щита (минимум 200 ампер) и информирование электрика о моделях устанавливаемой техники. Это может сильно сказаться и на сроках, и на бюджете.

Стоимость сантехники ADU

Есть ли что-то менее увлекательное, чем разговор о канализационных трубах при первом знакомстве с человеком? И всё же это то, чем приходится заниматься любому эксперту по ADU, потому что именно здесь больше всего сюрпризов. Хватит ли уклона, чтобы обойтись без установки насоса? Имеет ли существующая канализационная труба до магистрали диаметр 4 дюйма, чтобы выдержать дополнительную нагрузку? Или участок подключён к септику? А это уже совсем другая история, которая может добавить к вашему бюджету тысячи долларов.

Стоимость кухни ADU

Наконец-то расходы, которые домовладелец может контролировать: шкафы из IKEA или на заказ? Только нижние шкафы с открытыми полками или нижние и верхние? Столешница из мясницкого блока или из кварца?

Планировка ADU площадью 500 кв. футов — золотая середина

Является ли ADU хорошей инвестицией?

ADU, построенный с разрешением, качественно и в разумный бюджет, — это хорошая инвестиция.

«С разрешением» означает, что вы подали заявку на разрешение на строительство и после стройки приняли её у строительного инспектора. «Качественно» означает построенный из хороших материалов и опытной бригадой. «В разумный бюджет» означает, что всё потраченное на ADU имеет шанс отразиться в стоимости недвижимости.

Три дома вместо одного

Закон, принятый в Калифорнии в январе 2020 года, сделал возможным добавление жилой площади к уже имеющемуся дому на одну семью. Вас может удивить количество возможностей, которые этот закон открыл для обычного домовладельца, в одночасье ставшего застройщиком недвижимости.

Эти варианты включают новый отдельно стоящий или пристроенный ADU и переоборудование существующего пространства (гаража или подвала). Вам разрешено построить до 1200 кв. футов. Это ваше жилое пространство №2. В качестве дополнительной опции вы можете переоборудовать существующие квадратные футы в вспомогательное жилое помещение junior. Это делает его вашим жилым пространством №3. Расселите семью посвободнее или сдавайте в аренду.

Сложности с финансированием

Проблема некоторых новых схем финансирования в том, что домовладелец упускает львиную долю дохода и/или роста стоимости недвижимости. Ваш финансовый партнёр может предлагать вам $300 в месяц дохода с ADU, тогда как, профинансировав его самостоятельно, вы могли бы получать чистыми $850 в месяц.

Размер ADU имеет значение

Вспомогательное жилое помещение — это маленький дом. Ему нужны коммуникации и фундамент не меньше, чем вашему основному дому, но площади, на которую распределяются расходы, у него меньше. Поэтому мы всегда советуем строить по максимуму.

Прокладка траншей для коммуникаций обходится одинаково, будь то ADU площадью 200 кв. футов, 500 кв. футов или 1200 кв. футов. Это та самая постоянная статья расходов, из-за которой стоимость за квадратный фут у меньших ADU становится непомерно высокой.