Вспомогательное жилое помещение

Вспомогательные жилые помещения в 2024 году: сила потенциала

В последние годы домовладельцы в Калифорнии открыли для себя скрытую жемчужину в сфере недвижимости. Вспомогательные жилые помещения (ADU) повышают стоимость их собственности и дают гибкие варианты проживания как для них самих, так и для их близких.

Задумывались ли вы когда-нибудь о возможности создать дополнительное жилое пространство на своём участке? Это подробное руководство ответит на все ваши вопросы. От юридических аспектов до финансирования и вопросов проектирования — мы рассмотрим каждую сторону ADU, чтобы вы могли принять взвешенное решение. Итак, давайте погрузимся в мир вспомогательных жилых помещений и раскроем потенциал вашего калифорнийского дома.

Вспомогательные жилые помещения, или ADU, — это вторичные жилые строения, возведённые на том же участке, что и существующее основное жильё. Они могут быть пристроенными или отдельно стоящими по отношению к главному дому. У них есть собственная кухня, ванная и жилое пространство. ADU также известны как бабушкины квартиры, квартиры для родственников, садовые домики или гостевые дома.

В последнее время ADU набирают популярность благодаря своей способности обеспечивать доступное жильё, повышать стоимость недвижимости и создавать условия для совместного проживания нескольких поколений. Их также рассматривают как способ решить проблему нехватки доступного жилья в городах.

Помимо дополнительного жилого пространства, ADU могут приносить домовладельцам доход от аренды. Это особенно выгодно для пожилых владельцев с фиксированным доходом, которым бывает сложно справляться с растущими налогами на недвижимость и расходами на содержание.

ADU можно строить в самых разных стилях и размерах — от крошечных домиков до полноценных квартир. Их также можно адаптировать под конкретные потребности и предпочтения владельцев.

ADU — это вторичное жильё на том же участке, что и главный дом. Оно может быть пристроенным или отдельно стоящим и служить разным целям: приносить доход от аренды, давать дополнительное жилое пространство для членов семьи или даже использоваться как домашний офис.

Среди типичных вариантов использования ADU — размещение гостей, сдача в аренду, домашний офис или отдельное жильё для взрослых детей.

Рассмотрите отдельно стоящее ADU, если планируете сдавать его в аренду: вы сможете спроектировать его так, чтобы привлечь потенциальных арендаторов.

Только не рассчитывайте на краткосрочную аренду. Местные органы власти потребуют, чтобы помещение сдавалось на срок более 30 дней.

Преимущества младших вспомогательных жилых помещений.

Главное преимущество внутренних ADU — стоимость. JADU не является новым строительством. Из-за его размера не взимаются сборы за нагрузку на инфраструктуру. Это переоборудование неиспользуемой площади существующего одноквартирного дома.

Хотя JADU должны находиться в пределах стен основного жилья, наличие внутреннего сообщения с главным домом не обязательно. При этом JADU могут иметь существенное внутреннее сообщение с основным жильём, поскольку они могут пользоваться общим санузлом с основным домом.

JADU не допускаются во вспомогательных строениях. Создание JADU должно происходить внутри одноквартирного дома.

Таким образом, младшее ADU — это отличная возможность получить дополнительный доход при минимальных расходах.

Однако есть один МИНУС: закон штата требует, чтобы владелец проживал либо в оставшейся части основного жилья, либо во вновь созданном JADU.

Законны ли вспомогательные жилые помещения в Калифорнии?

Да. Вспомогательные жилые помещения законны в Калифорнии. ADU становятся всё более популярными в Калифорнии, поскольку в последние годы штат принял новые законы, которые упрощают их согласование и строительство. Любой владелец одноквартирного дома в Калифорнии может добавить одно новое отдельно стоящее или пристроенное ADU и переоборудовать часть существующего строения в младшее ADU.

Представьте два новых отдельных жилых пространства без слушаний и без отступлений от норм. Всё рассматривается в административном порядке, и ни один из критериев принятия решения не является субъективным. Минимального размера участка нет. Пока вы можете разместить новое жилое помещение между отступами и существующим домом, законодательное собрание штата обязывает местные строительные ведомства разрешать ADU площадью менее 850 кв. футов. Минимальный размер ADU — 150 кв. футов; у нас есть обзор вариантов крошечных домов, который поможет вам представить, что может поместиться.

У нас есть готовые планировки площадью от 200 до 1200 кв. футов (максимальный размер); посмотрите их для вдохновения.

Ещё один аспект калифорнийской программы ADU — процесс получения разрешений.

Независимо от того, приняла ли местная инстанция постановление, заявки на создание ADU или JADU рассматриваются и утверждаются в административном порядке в течение 60 дней с даты получения местной инстанцией полной заявки. Хотя отведённый 60-дневный срок рассмотрения может прерываться, пока заявитель устраняет замечания местной инстанции в ходе согласования, дополнительные 60-дневные сроки за незначительные доработки заявки местная инстанция требовать не вправе. Это единственное ограничение, которое есть у вашего местного строительного ведомства. Все прочие согласования застройки занимают гораздо больше времени. Новое основное жильё должно пройти согласование по планировке, прежде чем попасть на рассмотрение в строительное ведомство. Заявка на разрешение для нового ADU поступает напрямую в строительное ведомство. Отдел планировки обрабатывает её параллельно.

В 2016 году был принят законопроект Сената № 1069, который облегчил домовладельцам строительство ADU на их участках. Закон снял ряд ограничений и упростил процесс согласования, сделав его более доступным для владельцев.

В 2019 году был внесён законопроект Сената № 13, который ещё больше смягчил нормы и разрешил строить ADU в одноквартирных, смешанных и многоквартирных зонах. Это открыло домовладельцам ещё больше возможностей для полного использования их участков. Вторичное жильё — это сегодняшнее лекарство от сокращающегося фонда доступного жилья.

И законопроекты продолжают появляться.

Тем не менее важно помнить, что ваш конкретный город или округ всё же может устанавливать собственные нормы и правила. Они могут включать ограничения по размеру, высоте и расположению ADU на вашем участке. Перед началом любого строительства всегда лучше свериться с постановлением об ADU, изданным вашим местным органом власти.

Три дома вместо одного

Законодательство, принятое в Калифорнии в январе 2020 года, позволило добавлять больше жилого пространства к существующему одноквартирному дому. Вас может удивить, сколько возможностей этот закон открыл для среднего домовладельца, который за одну ночь превратился в застройщика.

Эти варианты включают новое отдельно стоящее или пристроенное ADU и переоборудование существующего пространства (гаража или подвала). Вы можете построить до 1200 кв. футов. Это ваше жилое пространство № 2. В качестве дополнительной опции вы можете переоборудовать существующую площадь в младшее вспомогательное жилое помещение. Так появляется ваше жилое пространство № 3. Расселите семью или сдавайте в аренду.

Сложности с финансированием

Проблема некоторых новых схем финансирования в том, что домовладелец теряет львиную долю дохода и/или прироста стоимости недвижимости. Ваш финансовый партнёр может предлагать вам $300 в месяц дохода с ADU, тогда как при самостоятельном финансировании ваш чистый доход мог бы составить $850 в месяц.

Размер ADU имеет значение

Вспомогательное жилое помещение — это маленький дом. Ему нужны коммуникации и фундамент так же, как и вашему основному дому, но площадь, на которую можно распределить расходы, меньше. Поэтому мы всегда советуем строить максимально возможный размер.

Прокладка траншей под коммуникации стоит одинаково — что для ADU площадью 200 кв. футов, что 500 кв. футов, что 1200 кв. футов. Именно такие фиксированные расходы делают стоимость квадратного фута для небольших ADU непомерно высокой.

Можно ли построить ADU раньше основного дома?

Технически вы не можете построить ADU раньше основного дома. Вы можете согласовать его одновременно при оформлении заявки на разрешение на строительство основного жилья.

Строительство ADU (вспомогательного жилого помещения) раньше основного дома стало в последние годы важным в Калифорнии — чтобы помочь тем, кто потерял жильё в пожарах.

Местные органы власти понимают главные преимущества строительства ADU раньше основного дома: это помогает восстановиться быстрее. Немногие могут позволить себе сразу же отстроить основной дом заново. Стоимость строительства росла вместе с инфляцией, нехваткой рабочей силы и повышением процентных ставок. Пострадавшим от пожаров часто приходится годами оформлять страховые выплаты. Построив сначала ADU, можно использовать его как временное жильё, пока строится основной дом. Это позволяет сэкономить на аренде и остаться на своём участке.

Ещё одно преимущество строительства ADU раньше основного дома — гибкость в проектировании и планировке. Поскольку ADU не примыкает напрямую к основному дому, вы можете адаптировать его под свои потребности и предпочтения. Рассмотрите отдельно стоящее ADU, если планируете сдавать его в аренду: вы сможете спроектировать его так, чтобы привлечь потенциальных арендаторов.

Должно ли вспомогательное жилое помещение иметь кухню?

Один из самых частых вопросов при строительстве ADU — нужна ли ему кухня. Ответ — да. Однако есть некоторая гибкость в требуемом размере кухни. Это зависит от ряда факторов: местных строительных норм, законов о зонировании и типа ADU. Младшим вспомогательным жилым помещениям разрешено пользоваться некоторыми удобствами основного дома. Поэтому небольшое ADU-переоборудование площадью менее 500 кв. футов может обойтись маленькой кухней.

JADU может иметь отдельный санузел или пользоваться удобствами совместно с существующим строением.

В некоторых городах и штатах ADU должно иметь полноценную кухню. Это означает, что в помещении должны быть собственная плита, мойка и холодильник. Это требование введено, чтобы ADU было самодостаточным и могло функционировать как полностью независимое жильё.

Однако в некоторых городах есть другой тип жилья, где кухня может не требоваться. Обычно его называют гостевым домом или отдельной спальней. Если помещение предназначено только для членов семьи или будет использоваться как гостевой дом, наличие кухни может быть необязательным.

В таких случаях дополнительному строению могут понадобиться лишь базовые удобства — спальня и санузел. Но это не будет вторым жильём, поэтому оценивается оно иначе. Собственного адреса у него тоже не будет.

Требования к кухне вспомогательного жилого помещения

Когда речь идёт о проектировании кухни для вспомогательного жилого помещения (ADU), есть особые требования, которые необходимо выполнить для обеспечения функциональности и безопасности. ADU, также известные как бабушкины квартиры или квартиры для родственников, становятся всё популярнее, поскольку дают дополнительное жилое пространство на существующих участках.

Первое требование к кухне ADU — достаточная площадь столешницы. Рекомендуется иметь не менее 36 дюймов столешницы с каждой стороны мойки и минимум 24 дюйма рядом с такой техникой, как плита или холодильник. Это обеспечивает достаточно места для приготовления и хранения продуктов.

Кроме того, на кухне должно быть достаточно свободного пола для удобного перемещения и доступности. Средняя кухня крошечного дома занимает 70 кв. футов — это минимально необходимая площадь пола для оптимальной функциональности.

Ещё один важный момент — высота столешниц и техники. Стандартная высота столешниц в обычных кухнях составляет 36 дюймов. В ADU их можно опустить, чтобы сделать удобнее для пожилых людей или людей с инвалидностью. Технику тоже можно разместить ниже, чтобы до неё было легче дотянуться и пользоваться ею.

Однако в некоторых городах есть другой тип жилья, где кухня может не требоваться. Обычно его называют гостевым домом или отдельной спальней. Если помещение предназначено только для членов семьи или будет использоваться как гостевой дом, наличие кухни может быть необязательным.

В таких случаях дополнительному строению могут понадобиться лишь базовые удобства — спальня и санузел. Но это не будет вторым жильём, поэтому оценивается оно иначе. Собственного адреса у него тоже не будет.

Как сборы за нагрузку на инфраструктуру увеличивают расходы

ADU площадью менее 500 кв. футов не облагаются школьными сборами за нагрузку на инфраструктуру.

Местная инстанция, специальный округ или водоснабжающая компания не вправе взимать сборы за нагрузку на инфраструктуру при строительстве вспомогательного жилого помещения площадью менее 750 кв. футов. Любые сборы за нагрузку на инфраструктуру, взимаемые за вспомогательное жилое помещение площадью 750 кв. футов и более, начисляются пропорционально площади основного жилья.

Сборы за нагрузку на инфраструктуру, включая сборы за водоотведение, должны начисляться пропорционально площади ADU по отношению к площади основного дома.

Местная инстанция или коммунальная компания не вправе требовать от заявителя установки новой или отдельной коммунальной подводки непосредственно между вспомогательным жилым помещением и сетью, а также взимать связанный с этим сбор за подключение или плату за мощность, если только вспомогательное жилое помещение не было построено вместе с новым одноквартирным домом.

Подключение может облагаться сбором за подключение или платой за мощность, которые должны быть пропорциональны нагрузке от предлагаемого вспомогательного жилого помещения на систему водоснабжения или канализации — исходя либо из его площади в квадратных футах, либо из числа его дренажных фикстурных единиц (DFU), как они определены в Едином сантехническом кодексе, принятом и опубликованном Международной ассоциацией специалистов по сантехнике и механике. Этот сбор или плата не должны превышать разумной стоимости предоставления данной услуги.

Остаётся вопрос: что считать разумной стоимостью. Например, коммунальная компания в Лос-Гатосе выставила счёт на $8000. Коммунальная компания в Окленде запросила $17 000 за установку нового двойного счётчика. Разумно ли это?

В заключение, ADU — это многообещающее решение для преодоления жилищного кризиса и создания более инклюзивных сообществ. При правильном планировании и реализации они могут принести как финансовую, так и социальную пользу и домовладельцам, и арендаторам. Поэтому, если вы рассматриваете строительство ADU, изучите вопрос и проконсультируйтесь со специалистами, чтобы извлечь максимум из этого варианта жилья.

Помните: Закон об ADU — это минимальное требование. Местные органы власти могут пойти дальше этого установленного законом минимума и дополнительно способствовать созданию ADU.

Книги для чтения об ADU

Ещё не готовы начать?

Что значит «качественно построенный»?

Строительство дома, большого или маленького, — это серьёзное и масштабное дело и всегда значительная инвестиция. Если вы подумываете стать застройщиком-самостроем и это ваш первый проект, вот две наши рекомендации книг, которые стоит прочитать в первую очередь.