План ADU: полное руководство по готовому к получению разрешения плану помещения

План ADU — это проект, который превращает ваш задний двор в жилое пространство. Вот что входит в полный комплект планов, сколько он стоит, как выбрать подходящий для вашего участка и почему начать с готового к получению разрешения плана ADU может сэкономить вам месяцы и десятки тысяч долларов.

В ЭТОМ РУКОВОДСТВЕ

1. Что такое план ADU и что он должен включать?
2. Какие размеры планов помещений ADU доступны?
3. Сколько стоит план ADU и сколько стоит строительство?
4. Что означает «готов к получению разрешения» и почему это важно?
5. Одноэтажный или двухэтажный план ADU: какой подходит для вашего участка?
6. Как выбрать подходящий план ADU для вашей недвижимости?
7. Какие ресурсы по ADU доступны в Калифорнии?
8. Часто задаваемые вопросы

Вспомогательные жилые единицы (ADU), которые иногда называют квартирами для родственников, «бабушкиными флигелями», гостевыми домами или коттеджами на заднем дворе, становятся всё более популярным решением для владельцев недвижимости в Калифорнии и по всей стране. С ростом спроса на доступное жильё и новые возможности строительства доступ к хорошо продуманным планам ADU и предварительно одобренным комплектам планов сейчас важен как никогда.

ADU — это автономная жилая единица, расположенная на том же участке, что и основной дом. Она может быть пристроенной, отдельно стоящей или встроенной в существующее строение. Строительство ADU не только предлагает доступный способ увеличить предложение жилья, но и обеспечивает владельцам значительную экономию и возможности получения дохода от аренды и развития сообщества.

Выбор из ассортимента заранее разработанных или предварительно одобренных планов ADU помогает упростить процесс, облегчая переход от первоначальной идеи к этапу строительства. Предварительно одобренные планы вашего города или округа могут устранить многие препятствия и задержки, которые часто связаны с индивидуальными архитектурными проектами. У эксперта по ADU может быть более широкий выбор заранее разработанных планов, которые подойдут вашему участку лучше, чем предварительно одобренные планы ADU, обычно имеющие прямоугольную форму.

Что такое план ADU и что он должен включать?

План ADU — это полный комплект строительной документации, который требуется строительному отделу вашего города, прежде чем он выдаст разрешение на вспомогательную жилую единицу. Считайте его руководством по эксплуатации для всего вашего проекта: без него ни один подрядчик не может начать работы, а ни один инспектор не может их принять.

Полный комплект планов ADU — иногда его называют пакетом планов вспомогательной жилой единицы — обычно включает архитектурные планы помещений с размерами комнат и расположением окон, наружные фасады, показывающие все четыре стороны здания, пакет конструкторских расчётов с деталями фундамента и каркаса, расчёты соответствия энергетическим нормам Title 24 (обязательные в Калифорнии) и план участка, показывающий, где именно располагается ADU на вашем участке относительно отступов, коммуникаций и основного жилья.

Некоторые комплекты планов также включают электрические и сантехнические схемы, спецификации систем отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC), а также план благоустройства или планировки участка, если ваш участок имеет уклон. Чем полнее комплект планов, тем более гладко пройдёт проверка вашего разрешения и тем меньше распоряжений об изменениях вам придётся оформлять во время строительства.

Любой проект ADU начинается с первого шага: подбора подходящего плана дома под ваше свободное пространство и условия участка. Большинство предварительно одобренных планов ADU включают:

1. Множество архитектурных стилей, подходящих к любому основному дому и району
2. Варианты размера ADU: одна спальня, студия или две спальни
3. Чёткие и подробные планы помещений и планы участка ADU
4. Конструкторские планы для безопасного строительства в соответствии с нормами
5. Шаблоны плана участка, адаптируемые под разные размеры участков
6. Конструкторские расчёты и требования к отчёту о грунтах для вашего округа
7. Корректировки для особых условий участка, например для септической системы при необходимости

Эти особенности позволяют владельцам недвижимости легко выбрать проект, настроить его в допустимых пределах и продвигаться вперёд, проводя планы через местный отдел планирования и отдел безопасности для получения разрешения.

Примечание: эти планы ADU полезны, даже если вы выбираете индивидуальный проект своей ADU. Они наглядно показывают вашему проектировщику, что город ожидает увидеть в комплекте строительных планов.

Что такое план ADU и что он должен включать?

Планы помещений ADU выпускаются в четырёх основных диапазонах размеров, каждый из которых рассчитан на свой сценарий использования. Подходящий размер зависит от того, кто будет там жить, как вы планируете использовать пространство и какую площадь под застройку позволяет ваш участок.

Менее 500 кв. футов — студия и 1 спальня

Эти компактные единицы хорошо подходят в качестве студий для сдачи в аренду, домашних офисов с санузлом или гостевых домов. Типичная планировка вмещает спальню (или открытую спальную зону), полноценный санузел и кухонный уголок. Площадь застройки: примерно 20 футов × 25 футов. Популярны у домовладельцев, которые хотят получать доход от аренды, не жертвуя большой частью двора.

500–750 кв. футов — от 1 до 2 спален

Оптимальный вариант для единиц, где можно жить, старея на месте, и для долгосрочной аренды. Достаточно места для полноценной однокомнатной квартиры с полной кухней и гостиной или для тесной двухкомнатной планировки. Именно на этом варианте останавливается большинство тех, кто строит ADU впервые: достаточно просторно для комфортного постоянного проживания и достаточно компактно, чтобы удерживать расходы на строительство под контролем.

750–1000 кв. футов — от 2 до 3 спален

План дома ADU площадью 750–1000 кв. футов даёт вам настоящий дом с двумя спальнями и двумя санузлами, гостиной открытой планировки и полноразмерной кухней. В верхней части этого диапазона возможны три спальни, хотя комнаты будут компактными. Такой размер обеспечивает самые высокие арендные ставки и подходит для небольших семей.

1000–1200 кв. футов — от 2 до 3 спален с простором

Общеконтинентальный закон Калифорнии об ADU разрешает вспомогательные жилые единицы площадью до 1200 кв. футов. При таком размере вы получаете просторные спальни, полноценную прачечную зону и достаточно места на кухне для серьёзной готовки. Такие единицы часто оцениваются и сдаются в аренду не хуже многих основных жилищ.

HomeWiP предлагает готовые к получению разрешения планы в каждом из этих диапазонов размеров.

Изучите наши готовые к получению разрешения планы помещений — от 200 до 1000 кв. футов

Выберите свой план ADU

ADU Plan 200 sq ft

Minimal size of an accessory dwelling unit in California by law is 150 sf ft. We are able to fit a bathroom and small kitchenette into a 200 sf ft studio. The most expensive price per square foot.

ADU Plan 500 sq ft

This one bedroom one bathroom can be built with a flat roof or with a more traditional pitch roof depending on the wind and snow load in your location.

ADU Plan 750 sq ft

This two bedroom one bathroom ADU has a primary en suite bathroom and an additional bathroom with access from the living area.

ADU Plan 1000 sq ft

This two bedroom two bathroom ADU has a primary en suite bathroom and an additional bathroom with access from the living area. The kitchen has an option to become a separate room for those who like to cook spicy food.

Сколько стоит план ADU и сколько стоит строительство?

Стоит учитывать две отдельные статьи расходов: сам план и строительство, которое он делает возможным. Большинство домовладельцев удивляются тому, сколько стоит этап проектирования, когда они начинают с нуля.

Стоимость плана ADU

Наём архитектора для создания индивидуального строительного плана ADU с нуля обычно обходится в $15 000–$30 000 и занимает от 3 до 6 месяцев. Это покрывает эскизное проектирование, проработку проекта, строительную документацию и конструкторские расчёты — всё это до того, как вы подадите хотя бы одну заявку на разрешение.

Готовые к получению разрешения планы устраняют большую часть этих расходов и сроков. Поскольку архитектурные чертежи, конструкторские расчёты и энергетические расчёты уже готовы, вы сразу переходите к заявке на разрешение. Большинство домовладельцев экономят $15 000–$30 000 на проектных гонорарах и от 3 до 5 месяцев ожидания.

Стоимость строительства по методу

ADU, построенная на месте (каркасная на вашем участке): $200–$350 за кв. фут на большинстве рынков Калифорнии. Единица площадью 750 кв. футов обходится примерно в $200 000–$260 000 «под ключ», включая каркас, сантехнику, электрику, HVAC, отделку и сборы за разрешения. Фундамент в большинстве случаев зависит от участка, и его стоимость нужно оценивать индивидуально. Городские районы со сложными подключениями коммуникаций смещают стоимость к верхней границе.

Сборная / модульная ADU: $200–$250 за кв. фут. Единица изготавливается на заводе, доставляется на ваш участок грузовиком и устанавливается краном. Более быстрые сроки (от 4 до 6 месяцев против 8–12 при строительстве на месте), но вам понадобятся подъездной путь для крана и подготовленный фундамент. Сборная ADU площадью 600 кв. футов обычно стоит $170 000–$190 000. В эту стоимость не входят фундамент, подключение коммуникаций, работы на участке, транспортировка и услуги крана.

Переоборудование гаража: $200–$270 за кв. фут. Переоборудование существующего гаража в жилую единицу — самый доступный путь, потому что фундамент и стены уже есть. Типичное переоборудование гаража на две машины (400–500 кв. футов) стоит $100 000–$120 000. Часто требуются дополнительные работы по фундаменту и коммуникациям.

Что означает «готов к получению разрешения» и почему это важно?

Города и округа Калифорнии, такие как Аламида и Санта-Клара, идут впереди, предлагая «готовые с полки» и готовые к получению разрешения планы ADU через общественные ресурсные центры и акселераторы. Эти программы создали галерею заранее разработанных планов и планов помещений, которые соответствуют местным нормам и строительным стандартам.

Выбор в пользу предварительно одобренных комплектов планов ADU даёт несколько преимуществ:

Эффективность получения разрешения: использование набора предварительно одобренных планов сокращает упрощённый процесс получения разрешения, экономя время и затраты на этапе до строительства.

Значительная экономия: сниженная потребность в индивидуальном проектировании под конкретный участок и в конструкторских расчётах часто означает меньшие гонорары архитектора и инженеров.

Сборы за воздействие и нормы: многие округа и города скорректировали сборы за воздействие для ADU, делая новое строительство и проекты ADU ещё более доступными.

Готовый к получению разрешения комплект планов ADU — это полный пакет строительной документации, который строительный отдел вашего города может проверить сразу. Он включает всё необходимое для подачи на разрешение: архитектурные планы помещений и фасады, расчёты конструкторской инженерии и отчёты о соответствии энергетическим нормам Title 24.

Когда вы начинаете с нуля с архитектором, типичный график выглядит так: от 4 до 8 недель на эскизное проектирование, от 4 до 6 недель на проработку проекта, от 4 до 8 недель на строительную документацию, затем от 2 до 4 недель на конструкторские расчёты. Это от 3 до 6 месяцев, прежде чем вы вообще подадите заявку на разрешение.

С готовым к получению разрешения строительным планом ADU вы сразу переходите к заявке на разрешение. Ваш архитектор или проектировщик адаптирует план под ваш конкретный участок — корректируя отступы, подключения коммуникаций и ориентацию на участке, — но основной проект и инженерные расчёты уже готовы.

Планы ADU от HomeWiP, как правило, готовы к получению разрешения. Каждый комплект планов включает архитектурные чертежи, легко адаптируемые конструкторские расчёты под конкретный участок и ускоренные энергетические расчёты, необходимые для подачи на разрешение в Калифорнии и большинстве других штатов.

Одноэтажный или двухэтажный план ADU: какой подходит для вашего участка?

Размер вашего участка и местные ограничения по высоте склонят вас к той или иной планировке. Вот как они сравниваются.

Одноэтажный план ADU: вся единица располагается на земле, поэтому вам нужна бо́льшая площадь застройки. Одноэтажная ADU площадью 750 кв. футов требует зоны под застройку примерно 25 футов × 30 футов. Преимущества: нет лестниц, полная адаптируемость под нормы ADA для проживания в старости, более простое строительство и меньшая стоимость на квадратный фут. Лучше всего для широких плоских участков с большими отступами.

Двухэтажный план ADU: вдвое меньше площадь застройки — единице площадью 750 кв. футов нужно всего около 20 футов × 19 футов на земле. В большинстве двухэтажных планов помещений ADU гостиная и кухня размещаются внизу, а спальни — наверху. Компромиссы: лестницы ограничивают доступность, конструкторские требования увеличивают стоимость, а санузел на втором этаже усложняет сантехнику. Лучше всего для узких городских участков или когда вы хотите сохранить пространство двора.

Обе конфигурации допустимы в рамках большинства постановлений об ADU. Общеконтинентальный закон Калифорнии об ADU разрешает вспомогательные жилые единицы площадью до 1200 кв. футов, и большинство городов допускают двухэтажные ADU высотой до 16 футов (некоторые — до 25 футов рядом с общественным транспортом). Проверьте конкретное ограничение по высоте в вашем городе, прежде чем выбирать двухэтажный план.

Как выбрать подходящий план ADU для вашей недвижимости?

Начните с трёх измерений: ширина вашего участка, отступы, которые требует ваш город (обычно 4 фута от боковых и задней границ участка для ADU в Калифорнии), и площадь под застройку, остающаяся после вычета отступов и площади, занятой вашим основным жильём.

Затем определитесь с назначением. Единице для сдачи в аренду полезны второй санузел и спальни с наружными окнами. Единице для проживания в старости нужны широкие дверные проёмы (минимум 36 дюймов), вход без ступеней и санузел на первом этаже. В планировке для работы из дома вторую спальню можно заменить отдельным кабинетом с самостоятельным входом.

Затем выберите свой диапазон размеров исходя из того, что физически поместится и что послужит вашим целям. План ADU на заднем дворе для участка шириной 40 футов будет выглядеть совсем иначе, чем для участка шириной 60 футов.

Страницы планов HomeWiP включают схемы отступов и примечания по конкретным городам, чтобы помочь вам проверить соответствие, прежде чем вы примете решение.

От планирования к строительству: следующий шаг

После выбора подходящего плана из программы или галереи предварительно одобренных планов ADU владельцам недвижимости следует оценить своё свободное пространство, учесть отступы и подготовиться к строительству ADU, собрав такие документы, как отчёт о грунтах, план участка и план застройки.

Если вам нужны изменения под конкретный участок, партнёрство с местным экспертом по ADU обеспечивает соблюдение всех местных норм и правил. Мы будем рады помочь вам начать с плана участка.

С готовыми к получению разрешения планами ADU и ценными рекомендациями городских или окружных должностных лиц ваш проект ADU может плавно перейти от архитектурных планов к этапу строительства, устраняя многие традиционные барьеры для строительства вторичных единиц жилья.

Какие ресурсы по ADU доступны в Калифорнии?

Местные ресурсные центры по ADU в Аламиде, Санта-Кларе и других округах Калифорнии позволяют владельцам недвижимости легко просматривать полную галерею планов домов, планов помещений и предварительно одобренных строительных планов ADU. Эти центры — иногда их называют акселераторами ADU — созданы, чтобы поддерживать эффективное строительство ADU и помочь вам максимально использовать имеющуюся у вас землю.

Casita coalition, самая известная некоммерческая организация в сфере ADU, располагает множеством полезных ресурсов для тех, кто предпочитает исследовать вопрос самостоятельно.

В Калифорнии самые благоприятные для ADU законы в стране. Ключевые положения, влияющие на ваш выбор плана ADU: общеконтинентальный максимум составляет 1200 кв. футов для отдельно стоящих ADU, города обязаны одобрять соответствующие нормам заявки на ADU в течение 60 дней, и большинство участков под индивидуальные дома подходят независимо от местного зонирования.

Несколько округов ведут программы предварительно одобренных планов, которые ещё больше ускоряют выдачу разрешений. HomeWiP участвует в некоторых программах в округе Аламида и округе Санта-Клара, где предварительно одобренные планы могут сократить проверку разрешения с 60 дней до всего 2 недель.

Если вы находитесь за пределами Калифорнии, нормы по ADU сильно различаются. Орегон, Вашингтон и ряд других штатов приняли благоприятное для ADU законодательство, но правила отступов, ограничения по размеру и сроки получения разрешений отличаются. Начните с сайта отдела планирования вашего города, чтобы получить общее представление.

Строительство вспомогательной жилой единицы становится всё доступнее благодаря готовым, предварительно одобренным планам, доступным ресурсам и поддерживающим городским и окружным программам по всей Калифорнии.Ищете ли вы квартиру для родственников, «бабушкин флигель» или коттедж на заднем дворе для дохода от аренды, возможность использовать заранее разработанные упрощённые планы — это ключ к быстрому, доступному и соответствующему нормам строительству ADU. Используйте возможности центров, галерей и ресурсов по ADU в вашем сообществе, чтобы сделать первый шаг к собственному успешному проекту строительства ADU.

Читайте также:Как профинансировать ADU: 10 действенных вариантов

Попробуйте коттедж в дополненной реальности — теперь на вашем заднем дворе.