Как выбрать генерального подрядчика: 10 ошибок, которых стоит избегать

Лицензированные генеральные подрядчики берутся за самые разные жилые проекты — от мелкого ремонта до переделки целой комнаты, полной реновации дома или строительства с нуля. Они работают с самыми разными материалами, так что можно быть уверенным: ваш проект им по силам.

К тому же за их плечами годы опыта и обучения, поэтому можно не сомневаться, что работа будет сделана как надо.

Подрядчики не спешат отвечать на ваши звонки? Учтите эти 10 ошибок, прежде чем начинать разговор с подрядчиками.

Кто такой генеральный подрядчик?

Генеральный подрядчик (GC) — это организация или человек, который выступает главным координатором строительного проекта. Как правило, генеральный подрядчик отвечает за наём и управление субподрядчиками, получение необходимых разрешений и то, чтобы проект был завершён в срок и в рамках бюджета. В некоторых случаях генеральный подрядчик также обеспечивает материалы и оборудование.

У лучших генеральных подрядчиков обычно широкий набор навыков и знаний. Они умеют вести крупные проекты и знают, как выжать максимум из своих субподрядчиков. Кроме того, у них есть сеть надёжных контактов в строительной отрасли, что помогает добывать материалы или находить узких специалистов.

Если вы планируете строительный проект впервые, важно понимать роль генерального подрядчика. В большинстве случаев нанять генерального подрядчика — лучший способ добиться того, чтобы проект был завершён в срок и в рамках бюджета.

Если вы подумываете нанять генерального подрядчика, вот некоторые услуги, которые он может предложить и которые заметно повысят ценность вашего проекта:

Услуги, которые предлагает генеральный подрядчик

Генеральный подрядчик может предложить самые разные услуги. В общих чертах их можно разделить на три основные категории: строительные услуги, услуги по управлению проектом и услуги по проектированию.

Строительные услуги: строительные услуги — это самые базовые и важные услуги, которые оказывает GC. Сюда входят подготовка площадки, фундаментные работы, возведение каркаса и так далее.

Услуги по управлению проектом: услуги по управлению проектом связаны с ролью GC как координатора. Они включают составление графика, планирование бюджета и руководство субподрядчиками.

Ваш руководитель проекта выступает связующим звеном между субподрядчиками, городскими инспекторами, архитекторами и инженерами с обеих сторон, поэтому вам не приходится общаться с ними напрямую, если вы сами того не захотите.

Услуги по проектированию: услуги по проектированию — это самые творческие и художественные услуги, которые может предложить GC. Они могут включать разработку архитектурных планов и других проектных документов, изучение задач по проекту заказчика, поиск нестандартных решений для проблем и вопросов по проекту и тому подобное.

Это отличается от того, чего можно ждать от дизайнера интерьера, который занимается только внутренними пространствами, но чаще всего эти два специалиста работают сообща.

• Столярные работы
• Монтаж и ремонт гипсокартона
• Электромонтажные работы (но не всегда)
• Укладка и ремонт напольных покрытий
• Каменные работы
• Малярные работы
• Сантехнические работы (но не всегда)

Строительство нового дома — самый сложный из всех проектов жилого строительства.

Компании, которые предлагают полный спектр услуг, часто называют фирмами «проектирование под ключ» (design-build).

Строительство — горячая тема. Как и на любом рынке, всё упирается в спрос и предложение, а сейчас спрос на рабочую силу в строительстве по всем США, а тем более в районе залива Сан-Франциско, высок, тогда как предложение — низкое. Проще говоря, подрядчик может выбирать себе клиентов, а клиенту приходится подавать свой проект так, чтобы подрядчик захотел за него взяться.

Речь не о многомиллионных проектах. Они встречаются относительно редко и всё равно нарасхват. Я о пристройках к дому, строительстве вспомогательного жилья (ADU), обычном ремонте ванной или кухни.

У каждого подрядчика есть и негласная граница, за которой он решает, браться ему за конкретный проект или нет. Поэтому нужно понимать, когда искать мастера на все руки, а когда — фирму «проектирование под ключ». Впрочем, некоторые правила одинаковы для всех.

Какие тревожные сигналы настораживают подрядчиков и заставляют их не перезванивать потенциальному клиенту?

Почему они могут не дать письменную смету после встречи с потенциальным клиентом?

Тревожный сигнал № 1: просить у подрядчиков бесплатные сметы.

Если вам нужна реалистичная индивидуальная смета, будьте готовы за неё заплатить. Просить бесплатную смету — значит просить кого-то поработать на вас бесплатно. С какой стати опытный и наверняка востребованный подрядчик станет это делать? Вы получите примерный порядок цифр, но никогда — фиксированную цену. Слишком много деталей в неё входит. Мы знаем, о чём говорим: мы постоянно составляем сметы для ADU.

Тревожный сигнал № 2: разговоры о скромном бюджете.

Если одна из первых ваших фраз в разговоре с подрядчиком — про расходы и скромный бюджет, вы подаёте все не те сигналы. Искать «быстрое решение по-дешёвке» — тоже неудачная формулировка.

Тревожный сигнал № 3: обещать подрядчику новые заказы в будущем.

Упоминая другие предложения или важные связи, вы, возможно, пытаетесь добиться хорошей цены. На деле вы стреляете себе в ногу: подрядчик слышит, что вы не готовы ему или ей доверять.

Подрядчики любят клиентов с разрешениями и бюджетами

Тревожный сигнал № 4: заявить, что часть работы вы сделаете сами.

Есть подрядчики, которые позволят вам заняться демонтажом или покраской, но большинство попросту этого не допустят.

Тревожный сигнал № 5: сказать, что вам нужно всё сделать к завтрашнему дню.

Это подразумевает, что вы выбрали подрядчика, которому было нечем заняться до вашего звонка. Звучит плохо для вас обоих. Зачем выбирать подрядчика, у которого нет очереди из заказов? И почему вы тянули до последней минуты?

Тревожный сигнал № 6: попытка сэкономить на материалах, покупая их самостоятельно.

В этом случае вам нужно разбираться в строительстве куда лучше рядового обывателя.

Это по-настоящему тормозит подрядчика: объяснять вам, что к чему, у него уйдёт вдвое больше времени, чем просто съездить и купить всё самому, как обычно. И, пожалуйста, не ждите никакой гарантии в таком случае.

Тревожный сигнал № 7: выпросить детализированную смету, а затем урезать плату за администрирование или управление.

Не думайте, что плату за управление можно вычеркнуть. Чтобы двигать проект вперёд, нужна серьёзная административная поддержка. Чем меньше проект, тем больше поддержки он требует. Не просите разбивать смету на 20 отдельных работ. И не просите разделять труд и материалы. И сразу скажите, сколько вы заложили на отделку, мебель и сантехнику. Подрядчик не знает, собираетесь ли вы ставить унитаз Toto за $300 или за $4000.

Тревожный сигнал № 8: отсутствие описания объёма работ.

Пожалуйста, приходите подготовленными. Сделайте домашнюю работу. Составьте список того, что хотите сделать, — по порядку приоритета. Скорее всего, вы недооцените нынешние расходы, так что без каких-то компромиссов не обойтись. Чертежи, эскизы и доски идей действительно помогают всем прийти к общему пониманию.

Тревожный сигнал № 9: отсутствие чёткого бюджета.

Какой у вас бюджет? Хороший подрядчик всегда задаст этот вопрос. Ему важно понять, есть ли у вас в голове реалистичные цифры, и он точно не хочет тратить время впустую. Не раскрывая бюджет, вы не делаете одолжения ни себе, ни подрядчику. Вот пример того, как мы обсуждаем бюджеты для ADU.

Тревожный сигнал № 10: сказать, что вы могли бы сделать это сами. Или что работа пустяковая.

Тогда сделайте. Потому что ремонт никогда не бывает лёгким. Принижать работу подрядчика — невежливо. Особенно когда речь о переделке кухни или ванной в доме, построенном в прошлом веке (в 98 % случаев).

Преимущества генерального подрядчика

У работы с GC много преимуществ. Пожалуй, самое очевидное — он экономит вам массу времени и хлопот. Хороший GC возьмёт на себя все детали проекта от начала до конца. Это значит, что вам не придётся возиться с разными субподрядчиками или поставщиками и самому отслеживать ход работ.

Ещё одно большое преимущество — подрядчик часто добивается для вас лучших цен на материалы и работу. Дело в том, что у него налажены отношения с поставщиками и субподрядчиками, и он умеет договариваться о самых выгодных ценах. Вдобавок хороший подрядчик обычно может получить скидки за оптовые закупки, что сэкономит вам ещё больше денег.

Наконец, работа с подрядчиком помогает защитить ваши вложения. Если что-то в проекте пойдёт не так или возникнут проблемы с качеством работ, у вас будет к кому обратиться, чтобы всё исправить и вернуть свои деньги. Это особенно важно, если вы планируете продать недвижимость в будущем. Работая с уважаемым подрядчиком с хорошей репутацией, вы можете быть уверены, что ваши вложения под защитой.

Выбирая GC, важно навести справки и убедиться, что вы имеете дело с человеком с хорошей репутацией и послужным списком. Можно изучить его сайт, историю проектов, почитать отзывы клиентов и проверить, что его компания зарегистрирована не вчера.

Так ли важен генеральный подрядчик?

Всякий раз, когда вы затеваете проект по улучшению жилья, важно иметь подрядчика. Генеральный подрядчик (GC) возьмёт на себя все стороны проекта от начала до конца. Сюда входят наём субподрядчиков, получение разрешений на строительство, назначение проверок и контроль за тем, чтобы работа была завершена в срок и в рамках бюджета. GC также отвечают за повседневную работу на стройплощадке, следя за тем, чтобы работники трудились продуктивно и соблюдались нормы безопасности.

Кроме того, он должен уметь улаживать конфликты и справляться с непредвиденными проблемами. Как видите, GC играет ключевую роль в любом проекте по улучшению жилья. Без него шансы завершить проект в срок и в рамках бюджета резко снижаются. Поэтому, если вы планируете реновацию или пристройку к дому, обязательно наймите уважаемого GC, который сделает работу как надо, а итоговый результат порадует клиента.

Сколько стоит нанять подрядчика?

Домовладельцы нередко сталкиваются с непростой задачей найма GC, когда им нужен ремонт, реновация или улучшения в доме. Стоимость найма генерального подрядчика может сильно различаться в зависимости от размера и объёма проекта. Стоимость проекта зависит от объёма, местоположения, сроков и миллиона других факторов.

Для масштабных проектов, таких как переделка кухни или ванной, стоимость может составлять от $200 до $800 за квадратный фут. При составлении бюджета проекта домовладельцам также стоит учитывать стоимость материалов. В целом перед окончательным решением желательно получить не менее трёх смет от разных подрядчиков. Потратив время на сравнение цен и услуг, домовладельцы могут убедиться, что получают лучшее соотношение цены и качества.

Генеральный подрядчик может предложить своим клиентам самые разные услуги. Среди них — ремонт, покраска, укладка полов, мелкие бытовые работы и многое другое. Если вам нужна какая-либо из этих услуг, обязательно обратитесь к квалифицированному и опытному генеральному подрядчику.