Кто такой ускоритель разрешений? 4 простые причины, почему он вам нужен.

Оформление разрешений на строительство в районе залива Сан-Франциско превратилось во всё более сложную и трудоёмкую задачу. Разрешение на строительство нередко становится самой изматывающей частью новой стройки, реконструкции или ремонта, ведь почти невозможно предугадать — и выполнить — требования каждого городского чиновника, задействованного в проекте.

Из-за сложности процесса согласования строительные проекты часто задерживаются именно на этапе разрешений. Здесь на сцену выходит ускоритель разрешений. Его роль нередко недооценивают, а суть его работы часто понимают неправильно.

Давайте разберёмся, в чём заключается роль ускорителя разрешений и какую пользу он приносит вашему проекту. В следующий раз, когда вы будете строить там, где стоимость составляет $439,29 за квадратный фут и выше, вы обратитесь к ускорителю разрешений, чтобы снизить расходы и ускорить процесс.

Кто такой ускоритель разрешений и зачем он вам нужен?

Подсказка: опыт, здравый смысл и умение принимать решения

Задача ускорителя разрешений — добиться, чтобы ваши разрешения были одобрены как можно быстрее; это навык, который приходит с опытом преодоления долгих сроков согласования в районе залива Сан-Франциско.

Речь идёт не только о том, чтобы заполнить формы и нажать кнопку «Отправить». Да, ускоритель берёт на себя все административные обязанности, связанные с получением разрешений, включая подачу документов и последующий контроль. Кроме того, он привносит богатый опыт прохождения всего процесса выдачи разрешений и работы с замечаниями по проверке проекта.

Работа включает консультирование по вопросам строительства в части выдачи разрешений, строительных норм и административных процедур — с целью предвидеть возможные проблемы и помочь их смягчить, чтобы стройка шла по графику.

Вы можете рассчитывать на то, что ускоритель предложит решения возникающих сложностей. Например, речь может идти о расхождении между тем, что начертил дипломированный инженер, и тем, что хочет видеть строительный департамент.

Могут ли генеральные подрядчики быть ускорителями разрешений на строительство?

Затевая новое строительство, реконструкцию или ремонт, вы, скорее всего, по умолчанию поручите работу с разрешением на строительство подрядчику. Домовладельцы часто полагают, что у подрядчиков огромный опыт работы с разрешениями и потому они лучше всех разбираются в их получении. Зачастую это не так.

Несмотря на знание процесса, подрядчики могут оказаться наименее подходящими для работы с разрешениями на строительство. Почему?

Во-первых, генерального подрядчика обычно нанимают за его знание строительства, а не за умение взаимодействовать с государственными органами.

Во-вторых, их внимание рассредоточено. Пока они ещё не приступили к вашему проекту, они, вероятно, строят для кого-то другого. Рассеянное внимание может не быть проблемой в других регионах, где оформление разрешений не столь обременительно, а строительство не столь дорого.

Однако в районе залива Сан-Франциско, где ситуация с разрешениями уникальна, единственный способ пройти этот путь — иметь выделенного посредника по разрешениям. Чтобы понять, почему это так, нужно разобраться в тонкостях строительных норм и самого строительства, а также в законодательстве, которое регулирует эти процессы. Вы удивитесь, сколько государственных органов задействовано в оформлении одного-единственного разрешения на ADU.

Требования к разрешениям на строительство в районе залива Сан-Франциско

Домовладельцы в Калифорнии часто не осознают, что практически любой строительный или ремонтный проект в штате, независимо от его масштаба, требует разрешения на строительство. Хотите обновить ванную комнату? Разрешение на строительство необходимо, чтобы избежать штрафов.

Подумываете превратить гараж в офис? Для этого тоже нужно получить разрешение.

Хотя большинство проектов требуют разрешения на строительство, сами требования зависят от типа проекта, за который вы беретесь. Местные строительные нормы различаются, и зонирование тоже отличается от города к городу. Так, в одном городе вам могут разрешить возвести вспомогательную постройку в 3 футах от границы участка, а в другом её придётся отодвинуть на 5 или 10.

Одна из причин, по которой архитектурные бюро и подрядчики радуются новому законодательству об ADU, в том, что оно уравняло правила между городами: 4 фута — это обязательный отступ сзади и по бокам в любом городе Калифорнии.

Проекты, освобождённые от разрешения

Для проекта, освобождённого от разрешения, оно вам не понадобится. Тем не менее к таким относятся лишь мелкие работы, которые обычно не вносят существенных изменений в объект недвижимости, в том числе:

1. Заборы высотой семь футов или ниже
2. Ремонт, при котором не заменяется существующая проводка или трубы
3. Отделочные работы, включая столешницы, поклейку обоев, покраску, укладку ковролина и плитки (кроме ванной комнаты)
4. Витрины, стеллажи, передвижная мебель, стойки и перегородки, не требующие электрики или сантехники, высотой менее 5 футов 9 дюймов
5. Заливка бетона для дорожек, площадок и подъездных путей высотой менее 30 дюймов, не расположенная над подвалом или этажом

Эти освобождения от разрешения для небольших работ не избавляют вас от обязанности соблюдать применимые нормы и правила зонирования.

Лицензии подрядчиков: A, B, C

Ещё одно важное требование для разрешения — нанять подрядчика, соблюдающего нормы. У ваших подрядчиков должна быть подходящая для данной работы классификация.

Для наиболее часто нанимаемых подрядчиков эти классификации включают:

• Подрядчик по сантехнике: C36
• Подрядчик по кровле: C39
• Подрядчик по бассейнам: C53
• Подрядчик по ландшафтным работам: C27
• Подрядчик по замкам и охранному оборудованию: C28
• Подрядчик по напольным покрытиям: C15
• Электромонтажный подрядчик: C10
• Подрядчик по гипсокартону: C9
• Подрядчик по тепло- и звукоизоляции: C-2
• Подрядчик по воздушному отоплению, вентиляции и кондиционированию: C20

В Калифорнии подрядчики также должны владеть своим ремеслом и обязаны сдать экзамен, пройти дактилоскопию, оформить залоговое поручительство и лицензию в Contractors State License Board, а кроме того — пройти проверку биографии в ФБР.

Генеральные подрядчики имеют лицензию типа B. Если вам нужны работы на дорогах общего пользования, городские власти потребуют нанять подрядчика с лицензией A.

Разрешения для владельца-застройщика

Требования к владельцам-застройщикам отличаются от требований к нанятым подрядчикам.

От владельцев-застройщиков может ожидаться следующее:

1. Обладали пониманием норм и методов строительства наравне с лицензированными подрядчиками либо нанимали такого
2. Вели работы в собственном жилище
3. Выполняли работу самостоятельно с помощью ближайших родственников, наёмных работников или лицензированных субподрядчиков
4. Не продавали более двух объектов, на которые им были выданы разрешения владельца-застройщика, в течение трёх лет

Кодексы штата

Получение разрешения означает, что проект должен соответствовать строительным кодексам штата. В Калифорнии действует 29 строительных кодексов, регулирующих проектирование, строительство и содержание.

На титульном листе любого комплекта чертежей будут указаны применимые кодексы. Одной теме будут посвящены две страницы строительных чертежей.

Так называемый «Раздел 24» показывает, насколько энергоэффективным будет ваш дом. Большинство кодексов обновляются каждые три года.

Как подать заявку на разрешение на строительство

Планы готовы? Подача заявки на городские разрешения в районе залива Сан-Франциско — это многоэтапный процесс, который зависит от объёма и масштаба проекта. Возможно, ваш город предлагает проверку в окне приёма — воспользуйтесь этой возможностью, чтобы лучше понять, что должно входить в строительные планы.

Изучите зонирование и историю участка

Как правило, процесс получения разрешений начинается с изучения зонирования вашего участка, чтобы определить, есть ли какие-либо ограничения на работы, которые вы планируете. В идеале этот этап следует завершить до начала строительных чертежей, так как это гарантирует, что вам не придётся вносить существенные изменения в проект.

Запланируйте предварительную встречу до подачи заявки

Для сложного проекта, такого как новое строительство или полная реконструкция, чтобы двигаться дальше, может потребоваться предварительная встреча или даже архитектурная экспертиза. Проверяющие проекты дают такие рекомендации в качестве услуги для жителей.

Проведите уведомление соседей

Если ваше разрешение требует уведомления соседей, этот этап стоит завершить в начале графика оформления разрешений.

Если разрешение не требует уведомления соседей, подумайте о том, чтобы поговорить с ближайшими из них. Если вы состоите в HOA, свяжитесь с ней заранее, чтобы согласовать свои планы. Сделав это до подачи заявки на разрешение, вы снижаете вероятность ненужных и предотвратимых возражений в дальнейшем.

Помните, что у соседей обычно есть до 15 дней после одобрения вашей заявки на разрешение, чтобы оспорить это одобрение. Поэтому уведомление соседей снижает вероятность того, что это произойдёт.

Заполните заявку на разрешение на строительство

Предпоследний шаг — заполнение заявок на разрешение. Хотя это звучит просто, именно здесь процесс становится поразительно сложным, ведь ваши действия будут зависеть от того, где именно в районе залива Сан-Франциско вы живёте и какой тип разрешения запрашиваете.

Сан-Франциско, например, пытается упростить процесс, объединяя самые распространённые формы в одну — форму building 3/8. Лос-Анджелес же имеет отдельную форму заявки на всё, что требует разрешения.

Именно на этом этапе вы обопрётесь на опыт ускорителей разрешений на строительство. Ускоритель следит за тем, чтобы вы оформили все необходимые разрешения для каждого проекта.

Подайте заявку на разрешение на строительство

Наконец, вы подадите заявку и будете ждать ответа от чиновников. Этот процесс может завершиться в тот же день, а может занять до трети года, прежде чем вы получите сколько-нибудь значимый отклик.

Без ускорителя разрешений вы можете получить плохие новости в последний момент и вынуждены будете сновать туда-сюда между чиновниками, прежде чем добьётесь хоть какого-то реального прогресса, не говоря уже о получении одобрения.

Выгода от найма ускорителя разрешений на строительство

Вы можете сделать это самостоятельно, если время для вас не проблема, у вас много терпения и вас не пугает бюрократическая волокита. Если же это не про вас, ускоритель разрешений даёт любому проекту четыре ключевых преимущества.

Даёт бесценный и беспристрастный совет

Причина, по которой подрядчики — не лучшие консультанты по разрешениям, кроется в их заинтересованности в сделке. Они нередко называют нереалистичные сроки и бюджетные оценки, ограничиваясь в целом непрактичным описанием следующих шагов. Разумеется, они делают это, чтобы получить контракт и вселить — пусть и ложную — уверенность в своей способности ускорить процесс.

Ускоритель разрешений поступает наоборот. Ускоритель разрешений с хорошей репутацией даёт реалистичную оценку, опираясь на годы опыта и знание чиновников, которые рассматривают заявку на разрешение.

Держит проект в графике и под контролем

Единственная обязанность ускорителя разрешений — заниматься разрешением. Составляя график оформления разрешений, ускоритель будет ориентироваться на сроки вашего плана проекта.

Как правило, это означает подачу разрешений с достаточным запасом времени на изменения в последнюю минуту или непредвиденные задержки.

Ускоритель разрешений также заполняет формы точно и в соответствии с требованиями, из-за чего чиновникам становится невозможно отклонить заявки, потребовать изменений или запросить пояснения. Попутно ваш ускоритель разрешений выявит все расхождения между разными специалистами, работавшими над вашим проектом.

Сокращает лишние и дублирующие расходы

Когда нет одного человека, сосредоточенного на разрешениях, задачи часто дублируются или раздуваются, потому что у людей нет времени на должную проверку или изучение вопроса. Даже самые опытные подрядчики могут стать жертвой лишних трат. Нередко, будучи заваленным другими обязанностями, подрядчик может упустить уже выполненные задачи или не найти времени, чтобы подобрать подходящие цены. Спешка ради соблюдения сроков лишь усиливает путаницу и увеличивает расходы.

Ведёт общение с чиновниками

Последнее — и самое значимое — преимущество найма ускорителя разрешений в том, что у вас появляется посредник между вашим проектом и городскими чиновниками.

Ваш проект — не первый и не единственный, который оформлял ускоритель разрешений, а значит, ваш ускоритель успел узнать чиновников, которые будут рассматривать вашу заявку. Он знает, что заставляет чиновника отклонить заявку или затянуть процесс. Поэтому ускоритель разрешений сделает всё возможное, чтобы этого избежать, и составит такую заявку, на которую нужные люди ответят согласием.

Весь процесс всё ещё немного похож на русскую рулетку, поскольку проекты распределяются между разными проверяющими, а нередко и сторонним организациям. Но ваш ускоритель разрешений выступает представителем клиента, отстаивая ваши интересы.

Вспомогательные жилые помещения (ADU) стали популярным строительным проектом благодаря той ценности, которую они приносят в долгосрочной перспективе. ADU дают домовладельцам столь нужное дополнительное жильё, источник дохода — аренду или личный офис для удалённой работы — и повышают стоимость недвижимости.

Несмотря на недавнее законодательство, призванное упростить строительство вспомогательного жилого помещения, эти изменения не ускорили процесс. Ряд законов сделал строительство проще и дешевле — например, AB-881 и AB-68, которые снимают некоторые ограничения по участку и снижают вероятность того, что муниципалитеты заблокируют строительство ADU.

Такие законы, как AB-670, не позволяют делать то же самое ассоциациям домовладельцев (HOA). SB-13 отменил сбор за воздействие для ADU площадью менее 750 квадратных футов, удешевив строительство.

Тем не менее оформление разрешения на ADU в районе залива Сан-Франциско всё ещё может занять до 12 месяцев. Как так? Закон гласит, что проверки проектов должны проводиться за 60 дней. Да, но отсчёт начинается заново после каждого замечания по проверке. А скорость реакции на эти замечания зависит от вашей команды — вашего дизайнера, архитектора, инженеров и других консультантов. Ускорители разрешений выступают в роли ваших руководителей проекта, координируя команду, чтобы быстрее прийти к финишу.

Каждый день задержки проекта — это день, когда вы теряете на нём деньги, особенно если этот проект — ADU.

Задержка не только оборачивается предотвратимыми потерями, но и приводит к значительному росту затрат. По мере того как стоимость строительства стремительно растёт, каждый день, что ваш проект не завершён, — это ещё один день удорожания материалов и труда.

Найдите местного ускорителя разрешений, чтобы ваш проект укладывался в бюджет и сроки. Эта роль напрямую влияет на темп и стоимость вашего проекта.

Нужен ли вам ускоритель разрешений для вспомогательного жилого помещения?

Узнайте больше о наших услугах