Пристройка к дому или ADU: как принять правильное решение

Что такое планирование пристройки к дому?

Задумываетесь о пристройке к дому? Если да, вас наверняка воодушевляют открывающиеся возможности, но и тревожат вероятные трудности. Подробное руководство по планированию пристроек облегчит процесс, помогая понять, чего ожидать и как подготовиться. Мы дадим обзор ключевых этапов процесса и несколько советов, как воплотить мечту в реальность. Приступим!

Процесс планирования обычно начинается с оценки потребностей домовладельцев. Сюда входит учёт желаемого размера и планировки нового пространства, а также любых особых элементов, которые могут понадобиться, — например, водопровода, систем отопления и кондиционирования или электропроводки.

После того как потребности домовладельцев определены, следующий шаг — создать планировку нового пространства. Она включает указание расположения стен, дверей и окон, а также любых желаемых встроенных элементов. Наконец, когда планировка утверждена и разрешение на строительство получено, можно начинать работы по возведению новой пристройки.

Что учесть при планировании пристройки к дому

Пристройки к дому — это крупные проекты. Прежде чем начать, нужно учесть множество вещей: стоимость, разрешение на строительство, зонирование вашего участка, размер и расположение пристройки, а также нужен ли вам архитектор, инженер-строитель, дизайнер или подрядчик.

Во-первых, нужно определить, сколько денег вы готовы потратить на этот проект и потребуется ли его финансировать. Затраты на пристройку сильно различаются, и большинство людей используют сочетание финансовых инструментов — от кредитной линии под залог жилья и займа на улучшение дома до старых добрых кредитных карт. Стоимость проекта зависит от требуемого объёма работ. Пристройка второго этажа обойдётся дороже, поскольку часто требует конструктивных работ. Добавление прачечной и ванной требует сантехнических работ и тоже влечёт дополнительные расходы.

Важно учесть стоимость разрешений и других необходимых согласований. Помните про налог на недвижимость — он вырастет пропорционально добавленной площади. При этом значительные изменения в существующем доме могут повлечь переоценку всего вашего налога на недвижимость.

Вам потребуется получить разрешение на строительство от вашего города или округа. Разрешения на строительство — это отдельное искусство. Всё начинается с изучения вопроса. Изучите зонирование вашего участка, чтобы знать, что на нём разрешено строить. Городской регламент содержит требования к отступам от фасадной, боковых и задней границ, определяющие, на сколько футов от границ участка можно строить. Некоторые местные строительные нормы предъявляют требования к высоте и ограничивают возможную высоту здания. Всё это влияет на то, где будет расположена новая пристройка.

Затем подумайте о размере пристройки. Местные нормы также определят максимальную дополнительную площадь, которую вы можете добавить. Хотите, чтобы это была новая комната — например, главная спальня или новая гостиная? Расширение существующей комнаты? Апартаменты для родственников? Отдельно стоящий гараж? Помните, что в наши дни можно добавить пространство не только за счёт традиционных пристроек, но и с помощью **_переоборудования гаража_**.

Чтобы стать удачным вложением и не создавать проблем при получении разрешений, проект пристройки требует опытного дизайнера или архитектора, который разработает архитектурные планы. Для дополнительных работ по фундаменту вам понадобится привлечь инженера-строителя.

Понадобится ли вам генеральный подрядчик? Если вы собираетесь выполнять большую часть работ сами или выступать в роли собственника-застройщика, подрядчик вам не нужен. Если же вы нанимаете кого-то для основной части работ, придётся собрать сметы от разных подрядчиков. Ищите подрядчиков по пристройкам с многолетним опытом — именно они помогут вам найти самые экономичные способы добавить нужную площадь.

Наймите квалифицированного подрядчика с опытом строительства пристроек. Обязательно соберите несколько смет и запросите рекомендации, прежде чем принять окончательное решение. Когда строительство начнётся, оставайтесь вовлечённым и регулярно проверяйте работу, чтобы убедиться, что она соответствует вашим ожиданиям. Немного планирования и усилий — и ваша пристройка будет успешной.

Если весь проект вас перегружает, вы можете рассмотреть найм независимого менеджера проекта, который будет отстаивать ваши интересы во время строительства.

Если заранее знать, чего вы хотите, процесс пойдёт более гладко. Чем больше деталей — тем лучше. Хорошие пристройки повышают стоимость недвижимости. Составление подробных планов и контрольных списков — отличное начало.

Как спланировать успешную пристройку к дому?

Пристройка к дому — отличный способ добавить жилое пространство. Но прежде чем начинать строительство, нужно сделать несколько вещей, чтобы проект оказался успешным.

Во-первых, разрешение на строительство. У каждого города свои требования. Убедитесь, что у вашего дизайнера есть опыт работы с вашим городом.

Во-вторых, договор с генеральным подрядчиком. Обязателен. Без вариантов.

Совет профессионала: привяжите платежи к этапам работ и городским проверкам.

Далее — строительные материалы. Возможно, вам не терпится начать проект, как только вы получите разрешение на строительство. Но подождите: есть ли у вас на площадке все необходимые материалы? В последнее время многие проекты застопориваются из-за задержек поставок. Ваша строительная бригада уходит с площадки, чтобы начать новый проект в другом месте, и вы теряете темп. Попросите у подрядчика график и перечень позиций, которые могут остановить стройку.

Преимущества планирования пристройки к дому

Любой проект по ремонту или улучшению дома требует определённого планирования, чтобы быть успешным. Особенно это касается пристройки к дому, которая может оказаться сложной задачей. Уделив время составлению подробного плана, вы поможете проекту не сбиться с графика и уложиться в бюджет.

Кроме того, хорошо спланированная пристройка может повысить стоимость вашей недвижимости и дать вам дополнительное пространство, необходимое для комфортной жизни. Если вы рассматриваете пристройку к дому, обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным подрядчиком, который поможет составить план, отвечающий вашим потребностям и бюджету. При правильном планировании ваша пристройка может стать приятным и полезным опытом.

В строительстве вашего нового дома или вспомогательного жилого блока участвует множество людей, компаний, консультантов и агентств.

С некоторыми из них вы общаетесь в самом начале проекта, а затем продвигаетесь по дорожной карте строительства, привлекая подрядчиков, поставщиков и субподрядчиков.

Кто тот человек, который проследит, чтобы конечный результат — ваш готовый дом — оказался именно таким, каким вы его задумали?

Если вы не знаете, кто этот человек, значит, им должны быть вы — домовладелец.

Сколько стоит успешная пристройка к дому?

Стоимость успешной пристройки к дому может варьироваться в зависимости от ряда факторов, включая размер и сложность проекта, используемые материалы и расположение дома. Тем не менее есть общие ориентиры, которые помогут оценить стоимость пристройки. Например, в районе залива Сан-Франциско большинство пристроек обходятся от $300 до $700 за квадратный фут. В некоторых местах (взять хотя бы Сан-Франциско) цена может быстро перевалить за $1000.

Как свести к минимуму налоговые последствия, если единственный путь вперёд — пристройка?

Выработайте стратегию вместе с дизайнером и подрядчиком. Есть ли что-то, что нужно сделать и что оценочное управление относит к обслуживанию? Например, распределительный щит, канализационная линия или замена водомера. Выполнение таких работ до пристройки может показаться затягиванием стройки, но налоговая выгода при этом есть. Помните: пристройку вы делаете один раз, а налоги за неё платите потом всегда.

У ADU много преимуществ как решения для добавления пространства.

Больше плюсов. Меньше минусов.

Вы не станете тратить меньше или больше за квадратный фут — дело не в этом. Труд стоит дорого, стоимость материалов выросла, и эта статья **Bloomberg** хорошо описывает ситуацию. Если сегодня вы задумываетесь о серьёзной перестройке в Калифорнии, вы либо смелы, либо изрядно отчаялись. Или и то и другое.

Есть ещё две статьи расходов, которые большинство упускает из виду, пока не становится слишком поздно.

Какие дополнительные расходы повлечёт за собой пристройка к дому?

Первая — это стоимость дополнительных улучшений основного дома, которых город нередко требует в рамках проекта. Вторая — повышение налога на весь дом после того, как вы закончите крупную перестройку. ADU не влекут за собой ничего из этого.

Впрочем, пункт № 1 не совсем верен. Возможно, вам придётся модернизировать распределительный щит, чтобы выдержать дополнительную нагрузку от вспомогательного жилого блока, или провести работы по приведению в порядок канализации. Если задуматься, и то и другое звучит как побочная выгода, позволяющая избежать непредвиденных расходов в будущем. Для новичков в строительстве непредвиденное означает «надо срочно чинить», означает «домовладелец — заложник», означает дорого. Дополнительный плюс: эти работы влияют на основной дом и повседневную жизнь его жильцов не так сильно, как могла бы замена всей сантехники и электрики.

Что касается пункта № 2: когда вы решаете добавить комнату к основному дому и выполнить в нём улучшения, которые оценочное управление называет «по сути эквивалентными новым», это квалифицируется как подлежащее переоценке новое строительство, то есть более высокие налоги. Если вы купили недвижимость более 15 лет назад и до сих пор платите налоги исходя из той стоимости, это может обернуться очень неприятным и дорогим сюрпризом. Представьте разницу между налогами на дом, оценённый в $300 000, и на дом, оценённый в $3 000 000. Прочувствуйте разницу. А теперь подумайте об этом как о ежегодном расходе.

К слову, добавление 800 кв. футов в некоторых местах прибавит к стоимости дома ~$1 млн, если оценщик знает своё дело. Но она наверняка будет ниже, если качество никудышное. Прикинем на пальцах: текущая оценка Zestimate: $2 200 000. Текущая площадь основного дома: 1200 кв. футов. Цена за квадратный фут: ~$1833. Допустим, ADU добавляет 800 кв. футов по 80 % от стоимости основного дома (должно быть выше, потому что это новое строительство, но будем консервативны), что даёт ~$1 170 000 дополнительной стоимости недвижимости.

Ваши налоги вырастут на сумму, потраченную на строительство ADU. Ваша возможность использовать оценку недвижимости для HELOC тоже возрастёт. Учтите: качество будет по-настоящему важно для оценки. Это не тот случай, где стоит экономить на качестве строительства и отделки.

Дополнительное преимущество ADU по сравнению с пристройкой к дому

Если вы подумывали съехать из дома на время ремонта, вы сэкономите ещё и на аренде. Аренда — это расход, а ADU — вложение, которое отражается ростом стоимости недвижимости сразу по завершении строительства.

ADU пристроенный или отдельно стоящий?

Отдельно стоящий — выбор для тех, у кого хватает места и для дворового домика, и для самого двора.

Если у вас крошечный задний двор, но огромный передний, в Калифорнии вам могут разрешить построить ADU спереди. ДА.

Когда место на заднем дворе на вес золота, есть ещё один вариант — пристроенный вспомогательный жилой блок. Если идея пристроенного блока вам не по душе из-за шумоизоляции, соединение нового пространства через крытый переход может оказаться интересным решением в стеснённых условиях, если город это допускает.

Быстрый и простой способ проверить, работает ли ваша идея

Наложите 500 проектов ADU на ваш задний двор

Выберите из более чем 500 готовых проектов ADU

Введите свой адрес, чтобы увидеть блок на карте вашего участка

Ознакомьтесь с предварительной оценкой выбранного вами ADU

P. S. Эта услуга бесплатна, однако требуется вход в систему. Эти проекты — лишь предложения, чтобы помочь вам начать работу над проектами ADU; вы вольны изучать и находить альтернативы, отвечающие вашим потребностям, в ходе собственного исследования. Материал содержит партнёрские ссылки, за которые мы можем получать вознаграждение.

Когда вкладываться в ADU — не лучшая идея

Хотя ADU — самое универсальное жилищное решение, бывают ситуации, когда оно не подходит. Один пример — зона с высоким риском пожаров и ограниченным доступом для пожарной службы. Другой — когда через участок проходит сервитут, не позволяющий разместить блок нужного размера с соблюдением всех обязательных отступов. Охраняемые деревья тоже создают сложности для строительства.

Иногда ADU или пристройка выходят очень дорого: даже на ровном участке ADU может обойтись в $300 000 или больше, а на участках со склонами вам понадобится ещё $100 000 с лишним на работы по фундаменту, плюс кое-что на вывоз лишнего грунта, который вы выкопаете. Дорого. Но дополнительное пространство вам всё равно нужно. В этом случае спросите себя: если бы вы взяли сумму, в которую обойдётся строительство пристройки или ADU, и продали свой нынешний дом, смогли бы вы купить дом своей мечты?

Продать и переехать? Или остаться и строить?

Нынешний рынок беспощаден не только к тем, кто покупает жильё впервые. Все говорят о калифорнийцах, покидающих штат, и всё же рынок недвижимости Калифорнии по-прежнему горяч как никогда. Инвесторы в недвижимость и перекупщики домов конкурируют с покупателями первого жилья. Бывшие жители элитных кондоминиумов конкурируют с теми, кто хочет перебраться в дом побольше. У меня есть друзья с бюджетами от $1,5 млн до $3,5 млн, которые не могут найти то, что им нужно.

Пристройка к дому — верный шаг?

Продать и переехать? Или остаться и строить? Познай самого себя. Что звучит проще: паковать и распаковывать вещи на новом месте или жить на стройке в привычной обстановке?

И, выбирая между переездом и пристройкой к дому, не забывайте о расходах на закрытие сделки при продаже и покупке недвижимости. Смотрите здесь все расходы, связанные со строительством ADU.

Заметка на полях для тех, кто покупает первое жильё: пожалуйста, читайте отчёты об осмотре дома. Это потенциальный источник крупных расходов на обслуживание. Я вижу, как люди принимают эмоциональные решения и закрывают глаза на проблемы с фундаментом, отчётами о термитах, проводкой. Нет сомнений: всё это настигнет вас, когда вы будете жить в доме. И именно поэтому более 60 % покупателей первого жилья жалеют о решении о покупке — они недооценивают затраты на обслуживание.

Задайте правильный вопрос. Правильному человеку.

Мой опыт подсказывает, что для получения правильного ответа нужно правильно сформулировать вопрос. Так что, если вы придёте к архитектору обсудить пристройку к дому, именно это вы и получите: разговор о том, как увеличить существующий дом, на разрешение для которого уйдут месяцы. Отступим ещё на шаг назад: вы начнёте с поиска архитектора, который поможет с пристройкой, поэтому круг рекомендаций, которым вы будете располагать, включит именно это — специалистов, разбирающихся в пристройках. Ограничивающий фактор для ваших возможностей на сегодняшнем рынке.

Я знаю это по личному опыту. Я вёл собственный местный строительный проект прежде, чем познакомился с преимуществами ADU, и уж точно прежде, чем стал сертифицированным специалистом по ADU. Никто из тех, с кем я говорил, не упомянул ADU. И, поверьте, я общаюсь с огромным числом специалистов.

Ищите специалистов с опытом работы с ADU.

Теперь, когда я работаю со специалистами по ADU по всей стране, вывод один: нужно найти людей, которые уже делали проекты ADU. Это по-прежнему, как говорится, довольно молодая «кустарная» отрасль. Строитель, которому есть что показать из ADU, всё ещё редкая птица. Если кто-то говорит вам, что построил сотни, — бегите прочь. Я знаю лишь одну компанию, которая занимается этим достаточно давно, но они так и не ответили на мои письма, поэтому я не могу упомянуть их с чистой совестью (а вдруг вы прочтёте это, обратитесь к ним, а они и вам не ответят…). Все остальные компании только делают первые шаги.

Последний год я провёл, беседуя со специалистами по ADU на более чем 20 живых мероприятиях. Я брал интервью у компаний, которых упоминали в газетах как застройщиков ADU ещё до того, как они построили свой первый блок. Рабочая группа Casita Coalition — единственной общештатной межотраслевой организации, объединяющей всех ключевых участников ради устранения нормативных барьеров для малых домов, — начинает создавать реестр ADU. Вот в чём мы все сходимся: проверяя своего застройщика ADU, спросите, строил ли он раньше дома в вашем районе. Обратите внимание — я сказал дома, а не ADU. Поговорите с их клиентами. Изучите, как они составляют свои сметы.

Или доверьте эту работу нашему консьержу по строительству. Мы поможем вам разобраться в компромиссах между пристройкой, вспомогательным жилым блоком и вспомогательным строением. У нас есть специализированная бригада для каждого варианта.

Вот и всё — наше подробное руководство по планированию пристройки к дому. Надеемся, оно оказалось полезным и даст вам хорошую отправную точку в планировании собственного проекта пристройки. Если у вас возникнут вопросы или понадобится помощь на старте, смело обращайтесь к нам — мы будем более чем рады помочь. Удачи!

Ещё три способа добавить пространство

Если вы можете обойтись без гаража, это может оказаться менее затратным способом добавить жилое пространство. Требуются разрешения. От $90 000.

Если всё, что вам нужно, — это дополнительная комната под кабинет, вам может подойти простое дворовое строение площадью 120 кв. футов. От $48 000.

Есть юрисдикции, которые допускают вспомогательные строения с сантехникой. Требуются разрешения. От $75 000.