Жильё на заднем дворе для доступных стартовых домов

Рынок жилья в США снова лихорадит. Поскольку цены на дома недоступны для миллионов потенциальных домовладельцев в стране, неудивительно, что многие люди ищут более выгодные и при этом более дешёвые варианты жилья, а отдельные семьи ищут способы увеличить свой доход, вкладываясь в жильё на заднем дворе.Две демографические группы, сильно пострадавшие от этих взлетевших цен, — это миллениалы и поколение Z, молодые люди, у которых немного накоплено на банковских счетах и которые поэтому вынуждены снимать жильё.Как ни парадоксально, пожилые и молодые взрослые вдруг конкурируют за одни и те же маленькие дома. Молодёжь хочет стартовые дома, а люди старшего возраста ищут небольшие дома, чтобы перебраться в более удобное по размеру жильё.

Ещё одна тенденция — уменьшение размера домохозяйств, особенно семей с единственным ребёнком, — также повлияла на спрос на дома меньшей площади.

Небольшие домохозяйства обычно ставят во главу угла эффективность и простоту. При меньшем числе членов семьи потребность в обширных жилых площадях снижается. Люди ищут дома, отвечающие их потребностям, не переплачивая за лишнее пространство, которое требует обслуживания, отопления или охлаждения.

Финансовые соображения тоже играют роль. Дома меньшего размера обычно стоят дешевле, что делает их более доступными для семей с одним ребёнком. Это может быть особенно важно для молодых пар или людей, ограниченных в бюджете.

Кроме того, растёт внимание к устойчивому развитию и экологической осознанности. Небольшие дома дают экологические преимущества и, как правило, оставляют меньший экологический след. Они требуют меньше ресурсов для строительства и обслуживания, способствуя более устойчивому образу жизни.

Цифры, стоящие за трендом на жильё на заднем дворе

Высокие цены на жильё и взлетевшие ставки по ипотеке заперли многих владельцев частных домов в их нынешнем жилье.

В 2022 году средняя площадь частного дома, построенного на продажу в Соединённых Штатах, составляла **_2522 кв. футов_**. Хотя за последние пять лет американские дома уменьшались, с 1975 года они выросли в размерах почти вдвое. Такая тенденция к более крупным домам выглядит нелогичной, учитывая, что **_размер семей_** за тот же период сократился. В 2021 году средняя семья состояла из 3,13 человека против 3,7 в 1960-х годах.

Это отражается в общем сокращении числа **_детей в семейных домохозяйствах_**. В 1970 году примерно в 56 процентах всех семейных домохозяйств проживали дети младше 18 лет. К 2020 году эта доля снизилась примерно до 40 процентов.

Эти недавние тенденции делают решения вроде жилья на заднем дворе очень привлекательными, особенно в таком неоднородном по доходам штате, как Калифорния, с высокой стоимостью жизни. Штат Калифорния рассматривает изменения в зонировании для односемейной застройки — всё, что способствует развитию жилья и расширяет варианты доступного жилья.

Калифорнийцы в среднем живут на вторых по величине самых маленьких участках под односемейные дома в стране.

Один из самых значимых побочных эффектов небольших жилых участков в Калифорнии — **_повышенная стоимость квадратного фута_**. Калифорнийские $85,60 за квадратный фут были одними из самых высоких в стране, уступая лишь гавайским $110,86 за квадратный фут. Более того, три города с самой высокой стоимостью квадратного фута расположены в Калифорнии, говорится в отчёте: Сан-Хосе — Саннивейл — Санта-Клара — $235,13 за квадратный фут, Сан-Франциско — Окленд — Беркли — $190,25 и Лос-Анджелес — Лонг-Бич — Анахайм — $156,46.

Имеет смысл использовать инвестиции эффективно, если земля уже в вашей собственности.

В этой статье мы рассмотрим доступность домов на заднем дворе в Калифорнии и разберёмся, стоит ли вкладывать в такие варианты своё время, деньги и силы.

Что такое жильё на заднем дворе?

Жильё на заднем дворе существует уже много веков. Дома, построенные за «основным домом», раньше называли квартирами в переулке, домами вдоль переулка (laneway houses), каретными сараями, «бабушкиными квартирками» (granny flats) и не только.

«Бабушкина квартирка», возможно, наводит на мысль о живописных коттеджах, но её история сравнительно современна. Концепция обрела популярность в XX веке, особенно в Австралии, где её поначалу называли «квартирой для родни супруга» или «квартирой для тёщи». Идея заключалась в том, чтобы обеспечить отдельное жилое пространство на том же участке, часто на заднем дворе, для размещения стареющих родителей или других членов семьи.

Точное происхождение трудно установить, но апартаменты для родни супруга стали более распространёнными в 1970-х и 1980-х годах. По мере того как менялась структура общества и совместное проживание нескольких поколений становилось всё реже, «бабушкины квартирки» давали решение, позволяющее предоставить пожилым родственникам некоторую самостоятельность, оставляя их поблизости.

Со временем концепция распространилась в другие части света, и термин «бабушкина квартирка» получил широкое распространение. Сегодня это не только для бабушек: многие используют такие постройки как арендное жильё, домашние офисы или гостевые дома. Гибкость и функциональность «бабушкиных квартирок» сделали их популярным и практичным вариантом жилья в разных культурах.

С недавней тенденцией к жизни в домах поменьше и уменьшению площади в наш словарь входят (или возвращаются) такие слова, как «tiny homes» (крошечные дома) и «ADU» (вспомогательные жилые единицы).

Этот тип жилья — недостающее звено «missing middle» между элитной недвижимостью и жильём для семей с низким доходом. Оно может колоссально помочь в борьбе с жилищным кризисом.

Жильё на заднем дворе стало заметным трендом по нескольким причинам:

1. Доступность и жилищный кризис: во многих городских районах ощущается нехватка доступного жилья. Жильё на заднем дворе даёт домовладельцам возможность создать дополнительное жилое пространство на своём участке — либо для членов семьи, либо как источник дохода от аренды.
2. Стареющее население: по мере старения населения растёт интерес к жилищным решениям, которые позволяют пожилым людям сохранять самостоятельность, оставаясь рядом с родными. ADU, спроектированные для пожилых, могут стать подходящим жильём для стареющих родителей или родственников.
3. Рост стоимости недвижимости: добавление ADU может повысить общую стоимость объекта. Это делает его привлекательным вариантом для домовладельцев, желающих вложиться в свою недвижимость, одновременно решая жилищные вопросы. Всё больше банков начинают учитывать доход от ADU при квалификации на кредит, что добавляет ADU преимуществ. При этом кредиторы обычно применяют коэффициент простоя в 25 % для расчёта отношения долга к доходу (DTI) и используют чистую арендную плату при квалификации кредита.
4. Гибкое использование: жильё на заднем дворе универсально. Оно может служить арендной единицей, домашним офисом, студией или дополнительным жилым пространством. Такая гибкость делает его привлекательным для владельцев недвижимости с самыми разными потребностями.
5. Устойчивость: некоторые домовладельцы изучают варианты экологичного образа жизни, и ADU можно проектировать с энергоэффективными решениями (солнечные панели) или даже использовать «зелёные» строительные практики (лучшая теплоизоляция, водосберегающая сантехника), способствуя более устойчивому образу жизни.
6. Изменения зонирования и поддержка на уровне политики: в ответ на жилищные вызовы некоторые города и муниципалитеты смягчили правила зонирования или ввели меры, поощряющие строительство ADU. Это способствовало росту жилья на заднем дворе как жизнеспособного варианта.
7. Меняющиеся предпочтения в образе жизни: наблюдается тенденция к более гибким формам проживания. Молодые поколения могут предпочитать меньшее и более удобное в управлении жильё, а ADU предлагают компактный, но функциональный вариант.

Стоит отметить, что тенденция может различаться в зависимости от географического положения, местных правил и культурных факторов. В одних районах жильё на заднем дворе принимают и активно продвигают. В других же оно может сталкиваться с регуляторными препятствиями или культурным сопротивлением. Кто не слышал о NIMBY и YIMBY?

Регуляторные изменения вынуждают сообщества искать компромиссы, которые увеличивают фонд доступного жилья, сохраняя при этом характер района, ценимый местными жителями.

Сначала сравним все три этих типа жилья применительно к Калифорнии. Будь вы покупателем первого жилья или уже действующим домовладельцем, знать их различия крайне важно.

Решение для жилья на заднем дворе № 1

КРОШЕЧНЫЕ ДОМА

Крошечный дом — это разновидность жилья на заднем дворе площадью менее 400 кв. футов. Он может быть построен на буксируемой прицепной оси (и считаться передвижным) или иметь постоянный фундамент (только в этом случае рассматривается как недвижимость).

Преимущества крошечного дома

Это самый дешёвый вариант жилья для такого штата, как Калифорния, и он требует наименьшего времени на строительство. Студенты и молодые пары могут снимать такой дом по более доступной цене, чем традиционную квартиру.

Недостатки крошечного дома

Хотя крошечные дома довольно малы и доступны по цене, у них есть ряд юридических нюансов. Передвижные крошечные дома юридически считаются «домами на колёсах» и облагаются транспортным налогом, а не налогом на недвижимость.

Из-за правил зонирования передвижные крошечные дома запрещены в некоторых районах. Но если у дома есть постоянный фундамент, его можно использовать как постоянное жильё. Тем не менее всегда проверяйте своё зонирование.

При строительстве крошечного дома вам понадобится столько же разрешений на строительство и проверок, сколько и для более крупного строения, что добавляет ещё одну бюрократическую волокиту.

И наконец, спустя несколько дней в таких домах вы почувствуете себя довольно стеснённо, особенно если рядом больше одного человека. Вам придётся расстаться со многими вещами, а походы на дворовые распродажи придётся свести к минимуму. Никакой больше охоты за сокровищами по выходным.

Решение для жилья на заднем дворе № 2

Вспомогательные жилые единицы (ADU)

ADU вошли в обиход недавно, но существуют уже довольно давно. В прошлом они были редкостью.

С июня 2020 года медианная цена существующего частного дома взлетела с $626 170 до пика в $900 170 в мае 2022 года, согласно данным, собранным Калифорнийской ассоциацией риелторов. Это рост на 44 % менее чем за два года.

И всё же, при растущих ценах на жильё в Калифорнии, жильё на заднем дворе, вроде ADU, может оказаться хорошей и доступной идеей.

ADU — это дополнительное жильё, отделённое от основного строения. Это может быть квартира в подвале, гараж, крошечный дом или коттедж на заднем дворе.

**_Опрос_**, проведённый Freddie Mac в январе 2023 года, показал, что 37 % людей рассмотрели бы ADU для размещения приезжих гостей, тогда как 33 % сдавали бы их арендаторам, а 21 % — отдыхающим, как в Airbnb.

Благодаря возможностям, которые открывают ADU, они становятся всё популярнее в Калифорнии.

Число разрешений на ADU, выданных в Калифорнии, значительно выросло после реформ 2019 года. После относительно стабильного периода между 2019 и 2020 годами количество разрешений выросло на 61 % с 2020 по 2021 год (Рисунок 2). С 2019 по 2022 год число разрешённых ADU выросло на 88 %. Построенные ADU следуют **_той же общей тенденции_**, увеличившись с 5852 в 2019 году до 17 460 к 2022 году (рост почти на 200 %).

Преимущества ADU

Поскольку современные дома слишком велики для одного-двух человек, ADU может быть экономичным вариантом для миллениалов, поколения Z и даже пожилых людей.

Вы можете построить её для своих детей, которые хотят быть самостоятельными, но не могут обзавестись собственным жильём. Так они получат уединение, экономя при этом деньги.

Пожилым людям может быть выгодно жить в ADU и откладывать деньги, сдавая при этом основной дом. Вы получаете управление недвижимостью прямо на месте, одновременно пользуясь льготами по подоходному налогу.

Существенное преимущество строительства ADU — возможность получить под него финансирование. Многие местные банки предлагают кредиты на ADU, поэтому хорошей идеей будет обратиться в ваш кредитный союз, чтобы узнать ставки и варианты.

Ещё одно преимущество ADU (особенно в Калифорнии) — масса пространства (1200 кв. футов). Тогда как коттеджные дома ограничены 800, а крошечные дома — 400 кв. футов. Это делает его привлекательнее для молодых пар, работающих из дома, и небольших семей с одним ребёнком.

Недостатки ADU

Строительство, разумеется, должно быть одобрено и проверено вашим городом или округом и соответствовать применимому строительному кодексу.

Но, хотя это норма для любого наземного строительства в США, крупный недостаток в том, что ADU нельзя продать отдельно и он становится постоянной частью основной недвижимости. Если только ваш город не разрешит перевод в кондоминиум.

Решение для жилья на заднем дворе № 3

Переоборудование существующего жилого пространства

Быстрый пример переоборудования существующего пространства — превращение главной спальни с собственной ванной в отдельную единицу. Всё, что нужно, — добавить внешний вход и мини-кухню, и у вас есть новое небольшое пространство для сдачи в аренду.

Ещё один вариант — обустройство квартиры в подвале. Это требует детальных строительных чертежей. Я бы порекомендовал сначала обсудить ваши планы с городским планировщиком. Есть разные требования строительного кодекса, которые нужно учесть, — начиная с высоты потолков и путей эвакуации.

Преимущества переоборудования существующего пространства

При переоборудовании существующего жилого пространства вы ОЧЕНЬ сильно экономите на затратах на строительство. По сути, чаще всего вы избегаете нового строительства. Любые изменения могут выполнить лицензированные субподрядчики (электрик и сантехник).

Подготовка участка не требуется. Ваш ландшафт остаётся нетронутым.

Вы получаете новый источник денежного потока. Я бы не назвал это пассивным доходом, ведь вы по умолчанию становитесь арендодателем.

Процесс получения разрешений менее сложный.

Налоги остаются прежними, поскольку вы не добавляете новых квадратных футов.

Недостатки переоборудования существующего пространства

Ваше основное жильё становится меньше — придётся уделить больше времени планированию пространства, которое будет считаться основным домом.

Стоимость вашей недвижимости остаётся неизменной.

Строительная зона находится внутри вашего жилого пространства. Учтите такие детали, как звукоизоляция между двумя единицами. Ваша пожарная служба также будет настаивать на противопожарном разделении.

Каким бы ни был ваш выбор, мы рекомендуем проконсультироваться с местным отделом планирования, а также с консультантами по недвижимости и налогам в вашем районе, чтобы соблюсти правила.