Планы и проекты ADU: гостевые жилые модули для начинающих

Планируете ли вы ADU для нужд членов семьи или подумываете об арендной единице, дополнительная жилая площадь непременно повысит стоимость вашей недвижимости.

ADU и планы для них бывают в самых разных стилях, и главным ориентиром служит основной дом. Мы хотим, чтобы наши задние дворы выглядели целостно. Архитектура дворовых коттеджей должна гармонировать со стилем кровли и внешней отделкой основного жилища.

Дефицит жилья по всей территории США напомнил нам о старых добрых «бабушкиных квартирках». Эти модули поднялись на новый уровень: их прототип используется не только как «квартира для тёщи», но и как жильё для взрослых детей, которые не могут позволить себе купить квартиру или отдельный дом в том же районе. Не случайно Департамент жилищного строительства Калифорнии добивается более удобных норм по ADU и упрощённого порядка выдачи разрешений по всему штату. Другие штаты, особенно в районах с высокой плотностью населения, следуют законам штата Калифорния и в местных нормативах продвигают вторичное жильё как доступный вариант.

Но прежде чем браться за проект, стоит учесть несколько важных моментов о том, какие планы и проекты ADU лучше всего подойдут именно вам.

Гостевой жилой модуль (ADU): определение и примеры

ADU (гостевой жилой модуль) — это полностью функциональное жилое пространство на том же участке, где стоит основной односемейный дом.

ADU занимают от 150 до 1200 кв. футов и включают жилую зону, как минимум один полноценный санузел и кухню.

Хотя ADU могут иметь самые разные формы, есть три распространённых типа (которые затем можно классифицировать и видоизменять дальше ради большей гибкости).

1. Внутренний — размещается внутри основного дома в виде переоборудованного чердака или подвала. Его могут называть младшим гостевым модулем (junior ADU), если он меньше 500 кв. футов и создан из уже имеющегося помещения. Инвесторы в недвижимость или владельцы с небольшими дворами часто переоборудуют имеющуюся главную спальню в младший модуль, а затем превращают гараж в модуль побольше.
2. Пристроенный — возводится как дополнительная единица к основному дому и соединяется с ним стеной или крытым переходом. Нет, дверь между ними не допускается. Требуется отдельный вход.
3. Отдельный — самостоятельное строение, например коттедж, гараж или сарай. Вы можете переделать имеющуюся вспомогательную постройку в новый крошечный дом, который послужит гостевым домиком или независимым жильём для родителей супруга. Также в ADU можно переоборудовать имеющуюся вспомогательную постройку площадью более 1200 кв. футов.

Ниже — видео запланированного преобразования старого, конструктивно небезопасного гаража в новый модуль с дополнительным пространством для входа и антресолью.

Основы плана ADU

Проектировщики создают план этажа. Это представление вашего проекта ADU, где обозначены все ключевые элементы. На таких подробных планах показаны важные детали: расположение и планировка каждой комнаты, окна, двери, встроенная техника, прачечная, тамбур-прихожая, домашний кабинет и так далее.

Хорошо проработанный план ADU даст строителю чёткое представление о конечном результате и обеспечит вам точную смету. Стоимость строительства сильно колеблется с тех пор, как COVID нарушил цепочки поставок.

После того как план ADU готов, можно подготовить подробную строительную документацию и подать её в муниципалитет для получения разрешения. Обязательно заручитесь поддержкой специалиста, прежде чем подавать заявку на разрешение на строительство. Мы снова и снова видим, как неопытные проектировщики подают неполные планы. Требования к подаче легко проверить. В наши дни всё есть онлайн.

В Калифорнии городские ведомства обязаны рассмотреть заявки на разрешение для ADU в течение 60 рабочих дней. Но, подавая неполную заявку, вы теряете время. Вы откладываете начало строительства ADU и рискуете столкнуться с ростом цен на стройматериалы. Вы должны оплатить сборы за проверку планов, прежде чем ваша заявка будет считаться поданной.

Типы планов этажа гостевых жилых модулей

План этажа гостевого жилого модуля может быть 2D (традиционное решение) или 3D — его часто называют «кукольным домиком». План в 2D больше напоминает лабиринт: он показывает базовый контур помещений без ясного ощущения габаритов (высоты или глубины). Если ваш проектировщик предлагает только 2D-планы, попросите его провести вас по плану и объяснить его логику и зоны, расстановку мебели и сантехники. Убедитесь, что проектировщик следует рекомендациям консультанта по энергоэффективности в отношении стен и окон.

3D-план ADU даёт более реалистичное представление о проекте и помогает лучше расположить элементы по вертикали — например, двери и окна. С помощью продвинутого 3D-визуализатора вы можете даже поворачивать план, рассматривая его под разными углами, и представлять его нагляднее.

Все наши 300+ планов доступны в 3D. Если вы действительно хотите избежать переделок в процессе стройки, пройдитесь по плану онлайн и обсудите с проектировщиком, что нужно изменить. Полностью индивидуальный проект с нуля требуется редко. Доработать план, передвинув окно или дверь, часто вполне разумно, ведь каждый двор уникален. Нужно учитывать расположение ADU относительно основного дома и границ участка.

Какой план ADU подойдёт вам лучше всего?

Когда в вашем распоряжении бесчисленное множество наборов планов ADU, выбрать один-единственный вариант, который идеально отвечает всем требованиям и не выходит за рамки бюджета, бывает непросто. Именно поэтому мы показываем вам лишь часть из более чем 500 планов в нашей библиотеке планов ADU. Мы здесь, чтобы упростить процесс строительства вашего ADU. Начните с двора, посмотрите, что подходит, а затем подумайте о затратах.

Хорошее правило — внимательно рассмотреть 3–5 разных планов ADU, сопоставить их со своими требованиями и бюджетом и получить второе мнение, желательно от специалиста. Полезно выписать свои требования на бумагу. Все мы люди и забываем то, что не держим в голове. Контрольный список очень помогает. Возможно, вы присматриваетесь к предварительно одобренным планам ADU в надежде начать проект на месяц раньше. И всё же эта идея быстро теряет привлекательность, если окна спальни ADU выходят прямо в гостиную основного дома.

Не воспринимайте эту задачу как повод унывать; отнеситесь к ней как к возможности проявить фантазию и использовать доступное пространство по максимуму. Проектировщик может быстро наложить ваш проект на генплан участка и подтвердить, что местное строительное ведомство сможет выдать разрешение на ваш ADU.

Если вы подумываете вложиться в индивидуально разработанный план ADU, есть несколько моментов, которые стоит обдумать заранее — помимо бюджета:

1. Решите, насколько вы хотите участвовать в процессе проектирования. Если вы предпочитаете доверить создание уникального архитектурного проекта специалистам, проектировщик или архитектор ADU точно сможет помочь.
2. Спросите совета у друзей и родных. Те, кто недавно занимался проектом ADU, помогут вам сделать более удачный выбор.
3. Работа над индивидуальным проектом с нуля действительно влечёт дополнительные расходы.

План ADU менее 750 кв. футов (с 2 спальнями)

Если оставаться в пределах 750 кв. футов, проект ADU получается экономичным, так как Закон об ADU штата Калифорния освобождает проекты до 750 кв. футов от сборов за нагрузку на инфраструктуру. При удачном плане ADU площадью 750 кв. футов может вместить 2 спальни, кухню и санузел, а также дополнения вроде гостиной и прачечной. Спальни затем можно использовать как личное пространство, кабинет или гостевую комнату.

Этот план ADU с двумя спальнями отличается открытым и воздушным дизайном, включает две спальни и компактный санузел. Он прекрасно подойдёт небольшим семьям или пожилым родителям, которые любят принимать гостей! Есть даже крытая зона на улице, ещё больше усиливающая ощущение простора.

Деревянные полы создают уютную, располагающую атмосферу. А окна обеспечивают естественный свет в каждом помещении.

Открытая жилая зона

Жильцы могут отдохнуть в светлой и просторной открытой жилой зоне, где кухня, столовая и гостиная плавно перетекают друг в друга. Представьте уютные вечера за просмотром любимых сериалов подряд или оживлённый вечер настольных игр, когда все общаются, где бы ни находились. Открытая планировка позволяет эффективно использовать пространство.

Кухня

Современная кухня располагает большой рабочей поверхностью и элегантными шкафами. Она вдохновит вас готовить вкусные блюда, беседуя с близкими. Встроенная техника делает пространство удобным и для готовки, и для непринуждённой трапезы. А ещё здесь достаточно мест хранения, чтобы убрать самое необходимое.

Спальни

Две спальни станут тихим уголком для отдыха. В каждой достаточно места для шкафа и уложены полы из тёмного дерева для дополнительного комфорта. Большие окна впускают естественный свет и создают расслабляющую атмосферу.

Санузел

Хорошо оснащённый санузел предлагает всё необходимое для удобства. Жильцы смогут насладиться расслабляющим душем с современной сантехникой и стильной отделкой.

Если нужно больше места для хранения, вы всегда можете выбрать вариант с антресолью. Антресоли стали премиальной опцией для таких компактных домов, где важен каждый лишний квадратный фут. Для пожилых людей, пользующихся помещением, они не идеальны: возможно, придётся выделить место под полноценную лестницу, а не просто стремянку, но антресоли дают бесценный ресурс дополнительного хранения.

Узкий план ADU для сдачи в аренду

При проектировании ADU под сдачу приоритетом должна быть приватность. (Краткосрочная аренда запрещена в большинстве юрисдикций.) Владельцам стоит сосредоточиться на том, чтобы обеспечить максимум уединения и пространства между жильцами и создать комфортные условия для арендаторов. Пример такого плана этажа — ADU с двумя изолированными сьютами: комнаты и полноценные санузлы расположены по противоположным сторонам, а гостиная и кухня объединяют их. Так арендаторы не оказываются стеснены в тесноте, а планировка остаётся продуманной и цельной.

План ADU для приёма гостей

При разработке плана ADU для приёма гостей можно вдохновиться примером дома площадью 1200 кв. футов с 2 спальнями и 2 санузлами, где все спальни вынесены в один торец модуля, а оставшееся место отдано под просторную кухню, большой обеденный остров, а также столовую и гостиную.

План ADU для аренды студентам

Владельцы недвижимости в районе с высокой плотностью населения могут значительно выиграть, используя каждый дюйм своей площади. Живёте ли вы в перспективном районе или рядом с университетом, где можно сдавать жильё студентам, — ADU станет отличной идеей, чтобы повысить стоимость дома и при этом получать ежемесячный доход.

Хорошей идеей будет вложиться в двухэтажный план ADU с планировкой на три спальни и два санузла. Такой план позволяет выделить по комнате каждому арендатору и получать более высокий доход, по максимуму задействовав 1000 кв. футов вашего двора.

План ADU для одного жильца

При планировании ADU для одного жильца у вас есть несколько вариантов.

Как мы знаем, ADU начинаются со 150 кв. футов. Такой план ADU есть в нашей библиотеке. При таком размере ADU получается объединённая жилая и обеденная зона с крошечной кухонной нишей и санузлом.

Совсем мало места во дворе? Не беда! Присмотритесь к этому плану этажа, разделённому по сути на две зоны — жилую и санузел. Он идеален для проживания в одиночку; пожалуй, подойдёт ребёнку, которому нужно уединённое личное место для учёбы, или арендатору, ищущему недорогое жильё рядом с работой.

Жилая зона в открытой планировке

Жилая зона, где также есть кухонная ниша и обеденная часть, позволяет жильцам отдыхать, обедать и готовить. Диван продуманно вытянут с одной стороны и служит спальным местом на ночь. Ещё одно удачное решение для этой планировки — отказаться от обеденного стола в пользу дивана-кровати в сочетании с узким консольным столиком.

Санузел

Санузел с роскошной плиточной отделкой располагает всеми удобствами, необходимыми постоянному жильцу. Нам особенно нравятся точечные светильники по бокам зеркала — они идеальны, чтобы привести себя в порядок перед выходом на работу или учёбу.

План ADU с одной спальней — вариант куда лучше, если позволяет двор.

Эта однокомнатная «квартира для тёщи» идеальна для проживания в одиночку и нечастого приёма гостей. Она объединяет разные зоны в едином открытом пространстве, обеспечивая все виды удобств (даже если под каждое не отведена отдельная комната).

Жилое пространство в открытой планировке

Объединённая зона гостиной, столовой и кухни занимает значительную часть плана этажа. Это пространство невероятно универсально и идеально подходит для разных вариантов расстановки мебели и персонализации.

Спальня и санузел

Спальня — это уголок покоя. Перед окном остаётся немного свободного места, где можно вырастить любимое комнатное растение в горшке. Санузел расположен совсем рядом со спальней. Здесь вы найдёте унитаз, тумбу с раковиной и совмещённые ванну с душем.

Места хранения

Этот план этажа оставляет много места для хранения. Вы получаете роскошь в виде гардеробной у единственной спальни. А в жилой зоне найдётся место для полок и книжных шкафов.

Можно ли купить готовый план ADU?

Покупка готового плана ADU экономит вам немного времени и денег, поскольку вся работа по проектированию уже выполнена.

Готовые планы — простой способ дать старт всему процессу. Тем не менее вам и вашему проектировщику нужно учитывать особенности конкретного участка.

Готовые планы — хорошее начало, но их часто приходится дорабатывать под ваш двор и под местные нормы (например, аварийные окна для эвакуации, размер санузла, выбор стройматериалов). Генплан участка также обязателен в большинстве городов, а онлайн-продавцы планов его не предоставляют.

Готовые планы ADU, которые мы предлагаем на нашем сайте, — это практичные дизайнерские идеи, которые можно персонализировать и подстроить под ваш образ жизни. Более того, внешние стены наших ADU могут изготавливаться заранее за пределами участка. Представьте: вы получите индивидуальный ADU со всеми преимуществами сборного (prefab) ADU. Такой подход гарантирует, что пространство используется с умом, бюджет под контролем, а результат раскрывает потенциал вашего двора по максимуму. Добро пожаловать в нашу сокровищницу планов ADU. Изучайте не спеша.

Как убедиться, что предварительно одобренный план вам подходит?

С предварительно одобренным планом вам не придётся нанимать профессиональные услуги по проектированию и обсуждать технические детали вроде техники и коммуникаций, и может показаться, что вы избежите мороки с разрешениями.

При этом предварительно одобренные планы переоценены.

Есть ли данные, подтверждающие расхожее мнение, что предварительно одобренные планы работают?

Модульным компаниям они, безусловно, выгодны. Однако большинство их планов уже одобрены штатом, а строительный контроль проводится на уровне завода.

В опросе 2022 года, проведённом для отчёта San Joaquin Valley Regional Early Action Planning (REAP), сотрудников городов и округов спрашивали о разных жилищных темах, включая гостевые жилые модули. По итогам опроса 12,5 процента респондентов заявили, что предлагают жителям предварительно одобренные планы ADU для их проектов, а у 34,38 процента такие планы находятся в разработке. Опрошенные юрисдикции обычно предлагают от двух до восьми предварительно одобренных планов ADU. Изначально эти предварительно одобренные планы оказались не столь успешны в создании нового жилья, как ожидалось. Примерно 73 процента респондентов говорят, что их предварительно одобренные планы не использовались для создания нового жилья. И наоборот, более 26 процентов респондентов сообщают, что их планы всё же применялись.

Гипотеза о возможной причине: все дворы разные, и не только по форме участка. Но и по тому, что владельцы уже добавили во двор — фруктовые деревья и садовые грядки, бассейны, вспомогательные постройки, камины и патио. Если хочется сохранить эстетику своего двора, потребуется некоторая доработка. К счастью, это не значит, что нужно выбирать традиционную стройку по индивидуальному проекту. Есть сборные (prefab) варианты, которые хорошо сочетаются с индивидуальными планами. Именно в этом направлении и стоит искать идеальное решение для вашего двора.

Ещё одна сторона медали: проектировщик может брать за предварительно одобренный план больше, и никто об этом не догадается.

Уточните в своём городе, как устроено их соглашение с проектировщиком этих планов. На предварительно одобренных планах мы часто встречаем формулировку о том, что одобренный проект принадлежит архитектору. Так что без письменного соглашения с этим архитектором вы нарушите его права на интеллектуальную собственность. Упс.

Генплан участка требуется для всех разрешений на строительство. Если ваш дом расположен в зоне со сложными грунтовыми условиями, может понадобиться инженер-конструктор, чтобы подтвердить проект фундамента и выполнить дополнительные расчёты конструкций.

Заключительные мысли

ADU — идеальный способ создать дополнительную жилую площадь, не вкладываясь в совершенно новую недвижимость. Они также помогут повысить стоимость вашего дома и заработать немного лишних денег на арендном доходе. Конкретные потребности у всех свои, но особая привлекательность дополнительного гибкого жилого пространства остаётся неизменной.

Лучшие решения в важнейшем вопросе выбора планов и планировок ADU рождаются либо из вдохновения примерами наборов планов ADU, чтобы создать нечто уникальное и персональное, либо из выбора готового плана ADU, доверив помощь экспертам. Выбор целиком зависит от вашего бюджета и предпочтений! Мы советуем нанять специалиста. Мы снова и снова видели, как владельцы в итоге платят дважды, пытаясь сэкономить на оплате проектирования. Ценность экспертной поддержки невозможно переоценить.

Загляните в наш планировщик ADU, чтобы получить понятную дорожную карту.

Выберите один из 500+ готовых планов ADU

Введите свой адрес, чтобы увидеть модуль на карте вашего участка

Ознакомьтесь с предварительной сметой выбранного вами ADU

P.S. Эта услуга бесплатна, однако требуется вход в аккаунт. Эти планы — просто подсказки, чтобы помочь вам начать проекты ADU; вы вправе исследовать и находить альтернативы, отвечающие вашим потребностям, самостоятельно. Материал содержит партнёрские ссылки, за которые мы можем получать вознаграждение.