Actividades previas a la construcción: qué hace que un proyecto sea un éxito

Todo el mundo quiere que su proyecto de construcción se termine lo antes posible. No importa el tamaño de la casa que estés construyendo: un ADU de 500 ft², una estructura accesoria de 120 ft² o una vivienda principal de 4500 ft².

Nadie quiere vivir en una obra más tiempo del necesario.

Solo hay una cosa más importante para el cronograma de tu proyecto que encontrar un socio de construcción confiable: las actividades previas a la construcción. Esta fase esencial sienta las bases del proyecto y garantiza su éxito. Así que, antes de remover la tierra con excavadoras y cargadoras frontales, te recomendamos invertir tiempo y dinero en la fase previa a la construcción para obtener resultados excepcionales.

¡Esta es la única fase de un proyecto de construcción en la que invertirás más tiempo que dinero!

Sigue leyendo para aprender todo sobre este proceso crucial, desde su definición hasta una guía detallada de sus actividades.

Es fácil pasar por alto las actividades previas a la construcción. Son aburridas. A menudo poco conocidas y difíciles de entender. Sin embargo, el éxito de todo el proyecto depende de este trabajo preliminar.

La estimación de costos solo es posible con un alcance detallado del proyecto.

El equipo del proyecto debe estudiar todos los documentos de construcción y eliminar posibles problemas. Si las estimaciones de costos resultan demasiado altas, ahora es el mejor momento para la ingeniería de valor. Antes de la construcción. No durante la construcción.

Actividades previas a la construcción: qué hace que un proyecto sea un éxito

Como su nombre indica, la fase de actividades previas a la construcción incluye todo lo que ocurre desde el inicio del proyecto hasta el primer día de obra. Te proporciona una planificación preliminar, servicios de ingeniería y un plan estratégico para el proyecto. También se establece un enfoque formal sobre el costo, el alcance y el cronograma. Además, el proceso incluye pasos como:

1. Perfeccionar el diseño de la casa junto con tu equipo de diseño
2. Resolver posibles problemas de construcción con tu contratista general
3. Elaborar el presupuesto inicial
4. Obtener los permisos necesarios
5. Adquirir materiales de construcción con plazos de entrega largos

En la construcción residencial, los propietarios suelen encontrarse en el papel de dueño del proyecto.

Nadie está más interesado que tú en asegurarse de que los costos de construcción estén controlados.

Si es la primera vez que construyes una casa, grande o pequeña, dedica más tiempo a la fase inicial del proyecto. Pide los materiales necesarios antes de comenzar la obra. Todos ya estamos acostumbrados a las entregas de un día para otro. Pero también hemos sido testigos de las interrupciones en la cadena de suministro. Imagina esperar la inspección final y la mudanza porque tu lavabo se retrasó 3 meses. (Solo puedes pasar la inspección final mostrando un grifo de baño que funcione.)

En la fase previa a la construcción, todo el equipo se reúne para comprobar que todos están en sintonía y comparten la misma visión. Una comunicación eficaz entre el propietario, el gerente de proyecto, el equipo de ingeniería, los funcionarios municipales y el resto del equipo garantiza que el proceso avance a tiempo y bajo control.

En resumen, las actividades previas a la construcción son los cimientos de una casa que garantizan estabilidad y éxito para el proyecto. Puedes plantearte contratar servicios profesionales de preconstrucción para esta fase del proyecto. Las tarifas variarán según el tipo de trabajo, la ubicación y el alcance del proyecto. Lo que hace que la inversión valga la pena es que estos servicios te librarán de arrepentimientos más costosos, como no tener confianza en las capacidades del contratista o darte cuenta de que la idea del proyecto es demasiado grande para el espacio disponible una vez que ya ha comenzado la obra (uf).

¿Qué hace que un proyecto de construcción sea un éxito?

Un proyecto de construcción exitoso se compone de múltiples aspectos. Aun así, no se puede negar que las actividades previas a la construcción son las más esenciales. Las actividades de este proceso garantizan que se cumplan tus expectativas y que el proyecto se complete dentro del presupuesto y el cronograma acordados, pero ¿cómo funciona esto exactamente?

Las actividades previas a la construcción definen el alcance y los objetivos del proyecto teniendo en cuenta factores críticos. Estos incluyen las finanzas disponibles, la evaluación de riesgos, las condiciones del suelo y la asignación de recursos. Además, tiene en cuenta el cumplimiento normativo, la responsabilidad ambiental y las relaciones con proveedores y suministradores.

Este también es el momento de obtener la opinión de tus amigos y familiares más experimentados. Antes de finalizar el diseño, no después.

¿Cuáles son las actividades previas a la construcción?

Las actividades de la fase previa a la construcción no se realizan necesariamente en el sitio. Aun así, requieren cierto vínculo de colaboración que una a todo el equipo. Contar con el software adecuado puede ayudar a conectar todos los departamentos implicados.

Alcance del proyecto

Antes de pasar a cualquier otra cosa, el aspecto más crítico es determinar el alcance del proyecto. El alcance del proyecto define con precisión qué es el proyecto (un edificio principal, una unidad de vivienda accesoria, una estructura accesoria), el tamaño y la estructura del lote, las limitaciones asociadas al proyecto y los objetivos necesarios para su éxito. Un alcance más detallado garantizará claridad sobre los entregables.

Además, ayuda a establecer expectativas mediante el alcance del proyecto. Es responsabilidad del contratista dar forma a la idea de manera que resulte más adecuada, acercando el resultado final a las expectativas del cliente.

Hay muchas preguntas que responder. Cada respuesta influye en el resultado final. Tu equipo de preconstrucción debería ayudarte a decidir qué es lo mejor para tu proyecto.

Análisis de las condiciones

La toma de decisiones eficaz y la gestión de riesgos dependen en gran medida de un aspecto: analizar las condiciones y restricciones que afectan al proceso de construcción. Esto incluye una evaluación del sitio: el tipo de suelo, la geología, la pendiente y las condiciones ambientales.

Del mismo modo, los requisitos normativos y de permisos relacionados con los códigos y reglamentos de construcción son consideraciones esenciales. Estos incluyen las restricciones de altura y las limitaciones de superficie. El análisis de condiciones también examina el estado de los servicios públicos para determinar la situación, el estado y la disponibilidad de dichos servicios. Al hacerlo, se garantiza que todos los recursos cumplan las leyes y normativas pertinentes.

Estimación de costos

Establecer un presupuesto en la fase previa a la construcción les da a los propietarios una idea precisa de cuánto pueden esperar gastar. Los contratistas utilizan múltiples estrategias para elaborar una estimación, como:

1. Consultar proyectos anteriores con requisitos similares
2. Solicitar presupuestos a los proveedores de materiales
3. Asignar fondos a los costos legales y a los honorarios del contratista

Los clientes pueden entonces decidir la calidad de los materiales que se pueden utilizar y las características de lujo que se pueden incluir en el diseño final.

Programación y fases

La programación exige que el equipo se reúna y asigne un plazo concreto a cada tarea. Los contratistas contactan entonces con los subcontratistas para confirmar que pueden completar los trabajos asignados a tiempo.

El cronograma de construcción también debe incluir las inspecciones y los permisos para tener en cuenta posibles retrasos imprevistos más adelante. Los cronogramas precisos son poco frecuentes porque intervienen muchas partes. Pero, aun así, el esfuerzo vale la pena. Les da a las partes implicadas una comprensión clara de lo que se encuentra en la ruta crítica.

Transporte de materiales y planificación eficientes

Una actividad previa a la construcción eficaz debe incorporar una estrategia adecuada para el transporte de materiales y la logística del sitio. Piensa en dónde vas a almacenar las herramientas y los materiales.

¿Te diriges hacia la temporada de lluvias o los meses de invierno? Planifica cómo evitar arrastrar barro dentro de la casa recién construida. Una solución innovadora consiste en usar asfalto reciclado para crear caminos de acceso temporales en la obra. Esto no solo facilita maniobrar entre la maquinaria pesada y los camiones de reparto, sino que también ofrece una alternativa muy sostenible a los materiales tradicionales. Además, el asfalto reciclado es lo bastante resistente para soportar la gran cantidad de tráfico que caracteriza a una obra y permite que el flujo de trabajo sea lo más fluido posible desde el principio. Esta logística, cuando se planifica temprano en la fase previa a la construcción, contribuye enormemente a minimizar los retrasos y maximizar la eficiencia.

Revisión de constructibilidad

Desde cuestiones ambientales hasta problemas normativos, la persona responsable de llevar a cabo las actividades previas a la construcción señala y analiza cualquier problema subyacente que pueda causar obstáculos durante el proceso. A veces, las decisiones de diseño chocan con los requisitos normativos. Al hablar de los posibles problemas, el contratista también propondrá soluciones o llegará a un acuerdo alternativo que mantenga el proyecto en marcha.

Cada detalle importa. Todo está interconectado. El tamaño de los montantes determina los marcos de las puertas. Los parámetros del panel de yeso influyen en el tamaño de los gabinetes. El material de la encimera determina los costos de instalación. Y la lista continúa.

Diseño del proyecto

Las actividades previas a la construcción terminan cuando el diseño está perfeccionado y la documentación de diseño está completa. Colaborar con arquitectos y diseñadores puede ayudar a crear un diseño arquitectónico armonioso con una distribución y una apariencia funcionales, todo ello teniendo en cuenta las necesidades del usuario y maximizando el aprovechamiento del espacio. No se trata solo de los planos.

¿Necesitas ayuda para elegir colores, azulejos y encimeras? Puede que necesites un diseñador de interiores que te oriente. La oferta en las tiendas es abrumadora, incluso si eliges algo dentro de una gama de blancos y negros.

Esta actividad previa a la construcción también debe incluir la colaboración con ingenieros estructurales. El objetivo es diseñar un sistema estructural eficiente para el edificio, con materiales de alta calidad, capacidad de carga y resistencia sísmica.

Inspecciones

Aunque la mayoría de las inspecciones se realizan durante o después de la construcción, algunas deben abordarse durante las actividades previas a la construcción. Los tipos más comunes incluyen un estudio del estado de la propiedad, un informe geotécnico o un análisis de impacto ambiental. Aquí también pueden revisarse las inspecciones de seguridad. No obstante, asegúrate de consultar con tu municipio para obtener una lista de inspecciones precisa.

Preparación de la licitación

Múltiples proveedores y subcontratistas trabajarán en tu proyecto. En cualquier proyecto de ADU tenemos al menos una docena de subcontratistas. En un proyecto de edificio principal, tu equipo de preconstrucción estará formado por una docena de consultores. Cuando se ha fijado un presupuesto realista, es hora de buscar socios con las especificaciones necesarias para cumplir los requisitos del alcance del trabajo. Prepárate para enviar un paquete de licitación completo.

En **_proyectos comerciales_** de mayor envergadura, el gerente de construcción invita a presentar ofertas a empresas competidoras que entregan sus propuestas. El propietario y el gerente revisan entonces las presentaciones y les dan seguimiento con entrevistas. Una vez que se encuentra un buen candidato, se contrata al contratista.

En los proyectos residenciales, a menudo depende del tamaño del proyecto. ¿Construcción nueva de una vivienda principal o construcción de un ADU de 300 ft²? Los requisitos para la empresa de construcción que necesitas contratar serán diferentes.

Sin embargo, los errores comunes en el proceso de licitación pueden provocar sobrecostos. Ver y comprender cada error antes de sumergirte en el proceso puede ayudar a reducir el riesgo de acabar con lagunas que causen retrasos y, potencialmente, disputas.

1. La documentación incompleta del proyecto puede provocar errores en las ofertas. El principal culpable son las especificaciones o los planos inexactos.
2. La falta de claridad en los documentos de licitación llevará a suposiciones por parte del contratista. Esto puede crear disputas innecesarias más adelante.
3. Ofrecer plazos de licitación cortos puede dar lugar a presentaciones apresuradas y candidatos de baja calidad.
4. No responder a las preguntas puede disuadir a los licitadores cualificados de participar.
5. Descuidar la evaluación de todos los factores, por ejemplo, eligiendo la oferta más baja y sacrificando la experiencia y las cualificaciones, puede llevar tu decisión hacia un licitador menos cualificado.

¿La solución? Proporciona documentación detallada del proyecto y comunícate con claridad durante todo el proceso. Además, establece plazos de licitación realistas y mantén el proceso transparente respondiendo a cada consulta.

Así es como debería verse un proceso de licitación ideal:

Beneficios de las actividades previas a la construcción

¿Qué hace que la fase previa a la construcción sea una inversión que vale la pena?

• Ofrece una mejor previsión de los posibles problemas, librándote de errores costosos que provocarían sobrecostos drásticos.
• Mejora la participación de las partes interesadas, ya que el proceso de preconstrucción implica una comunicación detallada dentro de todo el equipo. Esto significa que puedes esperar una buena relación con cada miembro y, como resultado, un proceso coherente.
• Mayor probabilidad de un proyecto exitoso. Prestar atención a cada aspecto antes de que comience la construcción hace más probable que planifiques un proyecto sin retrasos ni disputas legales. Esto garantiza resultados exitosos.

Irónicamente, este proceso de planificación se convierte en una base sólida para el éxito del proyecto.

¡No olvides organizar una reunión previa a la construcción!