¿Qué es un gestor de permisos? 4 razones sencillas para contratar uno.
Descubra qué hace un gestor de permisos y por qué su obra o ADU en el Área de la Bahía necesita uno para reducir costes y acelerar el proceso de permisos.
Tramitar los permisos de construcción en el Área de la Bahía se ha convertido en una tarea cada vez más difícil y lenta. El permiso de construcción suele ser la parte más frustrante de una obra nueva, una renovación o una remodelación, ya que resulta casi imposible prever —y satisfacer— las exigencias de cada funcionario municipal que interviene en el proyecto.
La complejidad del proceso de aprobación hace que los proyectos de construcción a menudo se retrasen por culpa de los permisos. Aquí entra en juego el gestor de permisos. Su papel suele pasarse por alto y su trabajo, con frecuencia, se malinterpreta.
Veamos en qué consiste el papel de un gestor de permisos y las ventajas que aporta a su proyecto. La próxima vez que construya en una zona donde el precio supera los 439,29 $ por pie cuadrado, recurrirá a un gestor de permisos para reducir costes y acelerar el proceso.
¿Qué es un gestor de permisos y por qué lo necesita?
Pista: experiencia, criterio y capacidad de decisión
La misión de un gestor de permisos es asegurar que sus permisos se aprueben con rapidez, una destreza que se adquiere lidiando con los largos plazos de aprobación del Área de la Bahía.
No se trata solo de rellenar formularios y pulsar el botón de enviar. Sí, el gestor se ocupa de todas las gestiones administrativas necesarias para obtener los permisos, incluidas la presentación y el seguimiento. Además, aporta una amplia experiencia para recorrer todo el proceso de permisos y responder a las observaciones de la revisión de planos.
El trabajo implica asesorar sobre la construcción en lo que respecta a la emisión de permisos, los códigos de edificación y las gestiones administrativas, con el fin de anticipar posibles contratiempos y ayudar a mitigarlos para que la obra siga su curso según lo previsto.
Puede contar con el gestor para encontrar soluciones a las complicaciones cuando surjan. Puede tratarse de un conflicto entre lo que ha dibujado el ingeniero colegiado y lo que quiere ver el departamento de edificación.
¿Pueden los contratistas generales actuar como gestores de permisos de construcción?
Al emprender un proyecto de obra nueva, remodelación o renovación, lo más probable es que recurra por defecto a un contratista para el trámite del permiso de construcción. Los propietarios suelen dar por sentado que los contratistas tienen muchísima experiencia con los permisos y que, por tanto, sabrán mejor que nadie cómo obtenerlos. A menudo no es así.
A pesar de conocer el proceso, los contratistas pueden ser los menos idóneos para gestionar los permisos de construcción. ¿Por qué?
Primero, a un contratista general suele contratársele por su conocimiento de la construcción, no por lo bien que sabe desenvolverse ante los organismos públicos.
Segundo, su atención está dividida. Cuando aún no han empezado con su proyecto, es probable que estén construyendo para otra persona. Esa atención dividida puede no ser un problema en otras zonas donde los permisos no son tan complicados ni la construcción tan costosa.
En el Área de la Bahía, sin embargo, donde el panorama de los permisos es único, la única forma de sortear el proceso es contar con un enlace dedicado exclusivamente a los permisos. Para entender por qué, hay que comprender la complejidad de los códigos de edificación y de la construcción, así como la legislación que rige estos procesos. Le sorprenderá la cantidad de organismos públicos que intervienen en el trámite de un solo permiso de ADU.
Requisitos de los permisos de construcción en el Área de la Bahía
Los propietarios en California a menudo no se dan cuenta de que casi cualquier proyecto de construcción o renovación que se emprenda en el estado, sin importar su tamaño, requiere un permiso de construcción. ¿Quiere renovar su baño? El permiso de construcción es imprescindible para evitar multas.
¿Piensa convertir su garaje en una oficina? Eso también exige obtener un permiso.
Aunque la mayoría de los proyectos requieren un permiso de construcción, los requisitos varían según el tipo de proyecto que emprenda. Los códigos de edificación locales difieren, y la zonificación también cambia de una ciudad a otra. Así, en una ciudad puede permitírsele levantar una estructura accesoria a 3 pies de la linde de la propiedad, mientras que en otra tendrá que estar a 5 o 10.
Una de las razones por las que las firmas de arquitectura y los contratistas celebran la nueva legislación sobre ADU es que ha nivelado el terreno entre las ciudades: 4 pies es el retranqueo trasero y lateral exigido en cualquier ciudad de California.
Proyectos exentos
No necesitará un permiso de construcción para un proyecto exento. Aun así, estos se limitan a obras menores que por lo general no introducen cambios significativos en la propiedad, entre ellas:
- Vallas de siete pies o menos
- Reparaciones que no sustituyen el cableado o las tuberías existentes
- Trabajos de acabado, incluidas encimeras, empapelado, pintura, colocación de moqueta y alicatado (excluido el baño)
- Vitrinas, estanterías, muebles móviles, mostradores y mamparas que no requieren instalación eléctrica ni de fontanería y que miden menos de 5 pies 9 pulgadas
- Vertido de hormigón para senderos, plataformas y accesos de vehículos de menos de 30 pulgadas que no esté sobre ningún sótano o planta
Estas exenciones de permiso para obras pequeñas no le eximen de cumplir los códigos aplicables ni la normativa de zonificación.
Licencias de contratista: A, B, C
Otro requisito fundamental del permiso es contratar a un contratista que cumpla la normativa. Sus contratistas deben tener la clasificación adecuada para el trabajo.
Para los contratistas que se contratan con más frecuencia, estas clasificaciones incluyen:
- Contratista de fontanería: C36
- Contratista de tejados: C39
- Contratista de piscinas: C53
- Contratista de paisajismo: C27
- Contratista de cerraduras y equipos de seguridad: C28
- Contratista de suelos y revestimientos de suelo: C15
- Contratista eléctrico: C10
- Contratista de placas de yeso: C9
- Contratista de aislamiento y acústica: C-2
- Contratista de calefacción por aire caliente, ventilación y aire acondicionado: C20
En California, los contratistas también necesitan dominar su oficio y deben examinarse, tomarse las huellas dactilares, obtener una fianza y una licencia de la Contractors State License Board, además de superar una verificación de antecedentes del FBI.
Los contratistas generales tienen la licencia de tipo B. Si necesita trabajos en vías públicas, los funcionarios municipales le exigirán contratar a un contratista con licencia A.
Permisos de propietario-constructor
Los requisitos para los contratistas que son propietarios-constructores difieren de los de los contratistas contratados.
De los propietarios-constructores puede esperarse que:
- Posean un conocimiento de los códigos y los métodos de construcción como los contratistas licenciados, o contraten a uno
- Estén trabajando en su propia vivienda
- Realicen el trabajo por sí mismos con la ayuda de familiares directos, empleados o subcontratistas licenciados
- No vendan más de dos propiedades para las que se les hayan expedido permisos de propietario-constructor en un plazo de tres años
Códigos estatales
Obtener un permiso implica que el proyecto debe cumplir los códigos de edificación estatales. California cuenta con 29 códigos de edificación que regulan el diseño, la construcción y el mantenimiento.
La portada de cualquier juego de planos indicará los códigos aplicables. A un solo tema se le dedicarán dos páginas de planos constructivos.
El llamado Título 24 muestra la eficiencia energética que tendrá su casa. La mayoría de los códigos se actualizan cada tres años.
Cómo solicitar los permisos de construcción
¿Tiene los planos listos? Solicitar los permisos municipales en el Área de la Bahía es un proceso de varios pasos que depende del alcance y la escala del proyecto. Puede que su ciudad ofrezca revisiones en ventanilla: aproveche esta oportunidad para entender mejor qué debe incluirse en los planos de construcción.
Revise la zonificación y el historial del terreno
Por lo general, el proceso de permisos comienza revisando la zonificación de su propiedad para determinar si existen limitaciones al trabajo que planea realizar. Lo ideal es completar este proceso antes de iniciar los planos de construcción, ya que así se asegura de no tener que introducir cambios importantes en su proyecto.
Planifique una reunión previa a la solicitud
Para un proyecto complejo, como una obra nueva o una renovación completa, puede ser necesaria una reunión previa a la solicitud o incluso una revisión arquitectónica para poder avanzar. Los revisores de planos ofrecen esta orientación como servicio de atención a sus residentes.
Realice la notificación al vecindario
En caso de que su permiso exija notificación al vecindario, conviene completar este trámite al inicio del calendario de permisos.
Si el permiso no exige notificación al vecindario, valore charlar con sus vecinos más cercanos. Si pertenece a una HOA, consulte con antelación para dar el visto bueno a sus planos. Hacerlo antes de tramitar un permiso reduce las probabilidades de objeciones innecesarias y evitables más adelante.
Recuerde que los vecinos suelen disponer de hasta 15 días después de que se apruebe su solicitud de permiso para oponerse a esa aprobación. Por eso, una notificación al vecindario reduce las probabilidades de que eso ocurra.
Complete su solicitud de permiso de construcción
El penúltimo paso es rellenar las solicitudes de permiso. Aunque suene sencillo, es aquí donde el proceso de permisos se vuelve asombrosamente complejo, ya que los pasos que dé dependerán del lugar del Área de la Bahía donde resida y del tipo de permiso que solicite.
San Francisco, por ejemplo, intenta simplificar el proceso y consolida los formularios más habituales en uno solo: el formulario building 3/8. Los Ángeles, en cambio, tiene un formulario de solicitud para cada cosa que necesite permiso.
Es en este paso donde se apoyará en la experiencia de los gestores de permisos de construcción. El gestor se asegura de que complete los permisos necesarios para cada proyecto.
Presente la solicitud de permiso de construcción
Por último, presentará la solicitud y esperará la respuesta de los funcionarios. Este proceso puede resolverse en el mismo día o tardar hasta un tercio de año antes de recibir cualquier respuesta significativa.
Sin un gestor de permisos, podría recibir malas noticias en el último momento y verse obligado a ir y venir entre los funcionarios antes de lograr algún avance real, por no hablar de conseguir la aprobación.
Las ventajas de contratar a un gestor de permisos de construcción
Puede hacerlo usted mismo si el tiempo no es un problema, tiene mucha paciencia y no le asusta lidiar con la burocracia. Si no es su caso, un gestor de permisos aporta cuatro ventajas fundamentales a cualquier proyecto.
Ofrece asesoramiento inestimable e imparcial
La razón por la que los contratistas no son los mejores asesores en materia de permisos es su cercanía al negocio. A menudo pueden ofrecer plazos poco realistas y estimaciones de presupuesto poco ajustadas, más allá de una descripción por lo general poco práctica de los siguientes pasos. Por supuesto, lo hacen para conseguir el contrato y construir —aunque sea falsa— confianza en su capacidad para acelerar el proceso.
Un gestor de permisos hace lo contrario. Un gestor de permisos de buena reputación ofrece una valoración realista basada en años de experiencia y en el conocimiento de los funcionarios que evalúan la solicitud de permiso.
Mantiene el proyecto en marcha y a tiempo
La única responsabilidad de un gestor de permisos es ocuparse del permiso. Al elaborar un calendario de permisos, el gestor utilizará como guía los plazos del plan de su proyecto.
Por lo general, esto significa presentar los permisos con tiempo suficiente para afrontar cambios de última hora o retrasos imprevistos.
El gestor de permisos también rellena los formularios con exactitud y conforme a las especificaciones, lo que hace imposible que los funcionarios rechacen las solicitudes, exijan cambios o pidan aclaraciones sobre ellas. En el proceso, su gestor de permisos detectará todos los conflictos entre los distintos profesionales que trabajaron en su proyecto.
Reduce el gasto innecesario y duplicado
Cuando no hay una sola persona centrada en los permisos, las tareas suelen duplicarse o inflarse porque nadie tiene tiempo de hacer la debida diligencia o la investigación. Incluso los contratistas más experimentados pueden caer en el gasto innecesario. A menudo, abrumado por otras responsabilidades, un contratista puede pasar por alto tareas ya completadas o no tener tiempo de buscar precios adecuados. Correr para cumplir los plazos solo aumenta la confusión y el coste.
Gestiona la comunicación con los funcionarios
La última —y más determinante— ventaja de contratar a un gestor de permisos es contar con un enlace entre su proyecto y los funcionarios de la ciudad.
Su proyecto no es el primero ni el único que un gestor de permisos habrá tramitado, lo que significa que su gestor ha llegado a conocer a los funcionarios que revisarán su solicitud. El gestor sabe qué lleva a un funcionario a rechazar una solicitud o a retrasar el proceso. Por tanto, hará todo lo posible por evitarlo y elaborará una solicitud de permiso que logre que las personas necesarias digan que sí.
Todo el proceso sigue siendo un poco una ruleta rusa, ya que los proyectos se asignan a distintos revisores de planos y, a menudo, a terceros. Pero su gestor de permisos actúa como representante del cliente y vela por sus intereses.
Las unidades de vivienda accesoria (ADU) se han convertido en un proyecto de construcción muy popular por el valor que aportan a largo plazo. Las ADU brindan a los propietarios una vivienda adicional muy necesaria, una fuente de ingresos —alquiler o un espacio de oficina personal para sus necesidades de teletrabajo— y una revalorización de la propiedad.
A pesar de la legislación reciente para simplificar la construcción de una unidad de vivienda accesoria, los cambios no han agilizado el proceso. Diversas leyes han facilitado y abaratado la construcción, como la AB-881 y la AB-68, que eliminan ciertas restricciones de parcela y hacen menos probable que los municipios bloqueen la construcción de ADU.
Leyes como la AB-670 impiden que las HOA hagan lo mismo. La SB-13 eliminó una tasa de impacto para las ADU de menos de 750 pies cuadrados, abaratando la construcción.
Aun así, tramitar el permiso de una ADU en el Área de la Bahía puede llevar hasta 12 meses. ¿Cómo? La ley dice que las revisiones de planos deben hacerse en 60 días. Sí, pero el reloj se reinicia tras cada observación de la revisión de planos. Y la rapidez para responder a esas observaciones depende de su equipo: su diseñador, arquitecto, ingenieros y demás consultores. Los gestores de permisos actúan como sus jefes de proyecto, coordinando al equipo para llegar antes a la meta.
Cada día que un proyecto se retrasa es un día en el que pierde dinero, sobre todo si ese proyecto es una ADU.
El retraso no solo genera pérdidas evitables, sino también aumentos de coste considerables. A medida que el coste de la construcción se dispara, cada día que su proyecto no está terminado es un día más en que sube el precio de los materiales y la mano de obra.
Busque a su gestor de permisos local para que su proyecto se mantenga dentro del presupuesto y a tiempo. Este papel tiene un impacto inmediato en el ritmo y el coste de su proyecto.
¿Necesita un gestor de permisos para una unidad de vivienda accesoria?
Conozca más sobre nuestros servicios