Una dosis de realidad

Desglose del coste de un ADU

Son varias las partidas que componen el coste total de un ADU. Todo empieza con los costes de preconstrucción. Estos incluyen los costes de diseño, de ingeniería y de permisos. Los costes de construcción tienen una lista más larga: desde la cimentación hasta la instalación de los armarios y los electrodomésticos.

Nuestros presupuestos suelen contener unas 30 partidas. Si no te has lanzado a gastar sin medida en tu ADU, es importante asegurarse de que cada partida tenga sentido.

Coste de diseño de un ADU

A veces la forma de tu propiedad obliga a un diseño personalizado. En ese caso, puede merecer la pena pagar 20 000 $ o más por los planos preparados por un arquitecto colegiado. La mayoría de las veces, puedes apañártelas con uno de los planos prediseñados, creados por arquitectos para otros clientes y probados sobre el terreno.

Coste del arquitecto de un ADU

Si te has empeñado en trabajar con un arquitecto, estos son los arquitectos que han abrazado de verdad el movimiento de los ADU. Echa un vistazo a los trabajos de **_Inspired ADUs_**_, _**_Jennifer Kretschmer,_** Jessica Resmini y **_Todd Jersey_**.

Si tienes un presupuesto ajustado o, al menos, buscas sacarle partido a tu dinero, comprobemos si necesitas un arquitecto colegiado para tu ADU. También puedes seguir adelante con un equipo de diseño de ADU: un diseñador arquitectónico y un ingeniero estructural.

Coste de los planos de un ADU

Los planos de un ADU los facturan por separado los arquitectos y diseñadores; sin embargo, a menudo van incluidos en el coste de un ADU prefabricado.

Coste del permiso de un ADU

Los costes de los permisos los emite la jurisdicción local: el Departamento de Edificación de tu ciudad o condado. Al inicio del proceso se te cobran ~1500 $ por la revisión de los planos. En el momento de la aprobación, la jurisdicción emitirá el resto de las tasas de revisión de planos y de permiso, más las tasas de inspección, las tasas de impacto sobre la vía pública, las tasas de gestión de registros e incluso una tasa de mejora tecnológica si estás en Oakland. Algunas tasas se eximen si tu edificio tiene menos de 500 o 750 ft².

Estructura de tasas de un ADU

Estas son las partidas que puedes esperar ver cuando recibas la factura de tu ciudad o condado: tasa de solicitud, tasa de inspección, tasa de revisión de planos, tasa de asignación de dirección. Algunas ciudades pueden cobrar un impuesto por dormitorio y una tasa de mejora tecnológica (hola, Oakland). A los ADU más pequeños no se les cobrarán tasas escolares. Las compañías de servicios públicos pueden cobrar tasas adicionales por las nuevas conexiones.

Coste del permiso de un ADU

Estos son ejemplos recientes de tres ciudades del Área de la Bahía para ADU de menos de 350 ft². Los Altos: 7900 $. Menlo Park: 6700 $. Oakland: 8400 $.

Coste de construir un ADU

El coste de añadir un ADU difiere entre el sur y el norte de California. De hecho, el coste de un ADU también varía dentro del Área de la Bahía. Una de nuestras cajas de Pandora menos favoritas son los cargos de la compañía de servicios públicos por conectar el ADU al agua y al alcantarillado. A un cliente de Los Gatos le cobraron hace poco ~8000 $. EBMUD le facturó 17 000 $ a un cliente de Oakland.

Coste de la cimentación de un ADU

Tras recibir los planos del arquitecto o diseñador, tu ingeniero estructural realiza los cálculos estructurales y diseña la cimentación. Según la cimentación de la vivienda existente y las condiciones del suelo, tu cimentación puede ser una losa tradicional, una cimentación de muro de contención o una cimentación de pilotes y vigas.

Coste del armazón de un ADU

El coste del armazón incluye la madera y la mano de obra. Tu ingeniero estructural también especificará los muros de cortante y los herrajes de fijación. Si estás en una zona de riesgo de incendio o se te exige tener un muro con resistencia al fuego, se te aconsejará usar material ignífugo en lugar del OSB o el contrachapado tradicionales.

Coste de los materiales de un ADU

Una vez terminado el armazón, llega el turno del equipo de aislamiento y placas de yeso. El valor de aislamiento se ha definido en tu informe de eficiencia energética. El arquitecto puede haber especificado el aislamiento de manta convencional o un aislamiento proyectado más caro. Esto se basa en un equilibrio entre el tamaño de los montantes y las viguetas y el valor R de la manta. A menudo tiene sentido pagar más por el aislamiento para dejar más espacio dentro de la vivienda.

Coste eléctrico de un ADU

Te sorprenderá cuántos electricistas calculan su presupuesto según el número de enchufes, interruptores y luces. Te sorprenderá aún más que esos costes suelen ser menores que el del cable subterráneo que va desde el panel principal hasta la nueva vivienda al fondo del jardín. Hay varias partidas que pueden afectar a los costes eléctricos: una mejora a tiempo del panel principal (200 amperios como mínimo) e informar a tu electricista sobre el modelo de los electrodomésticos que se instalarán. Esto puede tener un enorme impacto tanto en el plazo como en el presupuesto.

Coste de la fontanería de un ADU

¿Hay algo menos atractivo que hablar de tuberías de alcantarillado cuando conoces a alguien por primera vez? Y, sin embargo, es algo que cualquier experto en ADU tiene que hacer, porque es la mayor fuente de sorpresas. ¿Habrá suficiente pendiente para evitar instalar una bomba? ¿La tubería de alcantarillado existente hasta la principal tiene 4 pulgadas para admitir el uso adicional? ¿O la propiedad está conectada a una fosa séptica? Y esa es una historia completamente distinta que puede añadir miles de dólares a tu presupuesto.

Coste de la cocina de un ADU

Por fin, el coste que un propietario sí puede controlar: ¿armarios de IKEA o a medida? ¿Solo muebles bajos con estanterías o muebles bajos y altos? ¿Encimera de bloque de carnicero o de cuarzo?

El plano de planta de un ADU de 500 ft² es el punto ideal

¿Es un ADU una buena inversión?

Un ADU permitido legalmente, bien construido y con un presupuesto razonable es una buena inversión.

Permitido legalmente significa que has solicitado un permiso de obra y que, tras la construcción, lo ha dado por finalizado el inspector de edificación. Bien construido significa construido con materiales de buena calidad y por una cuadrilla con experiencia. Presupuesto razonable significa que todo lo que hayas gastado en el ADU tiene posibilidades de verse reflejado en el valor de la propiedad.

Tres viviendas en lugar de una

La legislación aprobada por California en enero de 2020 hizo posible añadir más espacio habitable a una vivienda unifamiliar actual. Puede que te sorprenda la cantidad de opciones que esta ley ha abierto para un propietario corriente, que se ha convertido en promotor inmobiliario de la noche a la mañana.

Estas opciones incluyen un ADU independiente o adosado de nueva construcción y la conversión de un espacio existente (garaje o sótano). Tienes permitido construir hasta 1200 ft². Este es tu espacio habitable n.º 2. Como opción adicional, puedes convertir pies cuadrados existentes en una vivienda accesoria junior. Esto lo convierte en tu espacio habitable n.º 3. Reparte a tu familia o alquílalo.

Desafíos con la financiación

El problema de algunas soluciones nuevas de financiación es que el propietario se pierde la mayor parte de los ingresos o de la revalorización de la propiedad. Tu socio financiero podría ofrecerte 300 $/mes de ingresos por el ADU, mientras que, si pudieras financiarlo por tu cuenta, tus ingresos netos podrían ser de 850 $/mes.

El tamaño del ADU importa

Una vivienda accesoria es una casa pequeña. Necesita servicios públicos y cimentación tanto como tu vivienda principal, pero tiene menos superficie sobre la que repartir los costes. Por eso siempre te animamos a construir el máximo posible.

Las zanjas para los servicios públicos cuestan lo mismo tanto si son para un ADU de 200 ft², de 500 ft² o de 1200 ft². Es el tipo de coste fijo que dispara hasta lo absurdo el coste por pie cuadrado de los ADU más pequeños.