ADU en garaje
Gana espacio habitable en la propiedad que ya tienes, perfectamente adaptado a tus necesidades.
¿Tienes un garaje que no usas para el coche? ¿Lleva una eternidad en tu lista de pendientes ordenarlo? ¿Has pensado en convertirlo en espacio habitable? ¡Estamos aquí para hacerlo posible!
Hay tres tipos de ADU por conversión de garaje:
- Conversión de garaje en ADU independiente mediante remodelación
- Conversión de garaje en ADU independiente mediante reconstrucción
- Conversión de garaje en ADU adosado
Te guiamos por todo el proceso de cómo convertir tu garaje estructuralmente sólido en un espacio habitable, de principio a fin, cuando no tienes que reconstruir desde cero.
Hoja de ruta del ADU en garaje:
- Verificación de la realidad: estructura frente a presupuesto
- Aprobación del presupuesto y financiación
- Juego de planos y presentación del permiso
- Tasas municipales y obtención del permiso de obra
- Contrato firmado con el constructor
- Barrera de vapor de la cimentación y primera inspección municipal
- Etapa de estructura: ventanas y puertas
- Fontanería, electricidad y mecánica en bruto (extractores de baño y climatización)
- Colocar el aislamiento y reparar el panel de yeso
- Instalación del equipamiento de baño y cocina
- Inspección final firmada por el inspector municipal de obras
Coste de convertir un garaje en ADU
El coste de convertir un garaje en una unidad de vivienda accesoria varía según el tamaño del espacio, el número de dormitorios y baños, y si el edificio se construyó o renovó recientemente. El rango de coste de la conversión va de 80 000 $ a 250 000 $. Estos costes deberían incluir todo, desde la demolición hasta los costes de construcción. También debe tener en cuenta los metros cuadrados del espacio, el número de habitaciones y cualquier renovación necesaria.
Coste del permiso de conversión de garaje
La visita inicial de nuestro contratista general o especialista en ADU determinará si la estructura existente necesita una evaluación profesional por parte de un ingeniero estructural. Los permisos de conversión de garaje requieren planos de planta, alzados, secciones, planos de cimentación y de estructura tal como está construida y como quedará tras el proceso de construcción. Tendrá que demostrar que está construida conforme a los códigos de construcción locales vigentes.
Habrá que cumplir los requisitos de CalGreen. Tendrá que ser totalmente eléctrico, con calentador de agua con bomba de calor y placa de inducción.
¿Qué debe incluir un juego de planos para el permiso de un ADU en garaje?
Sorprendentemente, la misma información que requiere cualquier juego de planos de obra nueva. Aquí están los 8 bloques principales.
- Hoja de título
- Plano de planta del ADU
- Plano de cubierta
- Plano de cimentación
- Alzados
- Secciones del edificio
- Información estructural
- Informe de eficiencia energética
Coste de la conversión de garaje en ADU
Si reutilizas la estructura del antiguo garaje, ahorras dinero al remodelar en lugar de construir desde cero. Por eso el ADU en garaje suele ser la mejor opción para sumar metros cuadrados adicionales. Pero tienes que demostrarle al inspector de obras que el edificio es seguro para las personas.
Si un contratista general o un ingeniero estructural te dicen que el edificio necesita nueva cimentación, montantes y vigas, esto convierte el proyecto en la construcción de una unidad de vivienda accesoria independiente.
El éxito de tu proyecto de ADU en garaje hoy depende de contar con contratistas de ADU fiables. Asegúrate de que quien elijas tenga experiencia probada en el tipo de trabajo necesario para pasar las inspecciones.
¿Qué puede encarecer la conversión de un garaje existente en ADU?
- Problemas con el suelo del garaje y la losa de hormigón
- Cambiar el hueco de la puerta del garaje por puertas francesas
- Aportar luz natural con tragaluces
- Necesidad de nuevo cableado eléctrico o mejora del panel
- Línea de alcantarillado o fosa séptica existentes
- Cantidad de zanjeo para las líneas de alcantarillado y agua
- Necesidad de añadir elementos resistentes al fuego o resolver el acceso para camiones de bomberos
Suelen ser los garajes independientes antiguos los que requieren demolición y obra nueva. Los garajes adosados se construyeron por lo general de la misma forma que la casa principal y pueden convertirse en unidad de vivienda accesoria adosada o ADU junior con mayor facilidad.
No es raro que la gente subestime cuánto cuesta convertir el espacio de un garaje. De hecho, según la California Housing Finance Agency, el coste medio de tramitar el permiso de un ADU es de 40 000 $. Han creado una subvención especial para cubrir estos costes previos a la construcción para propietarios con ingresos bajos y moderados. Eso significa que, aunque puedas costear los gastos de predesarrollo (que incluyen preparación del terreno, diseños arquitectónicos, permisos, pruebas de suelo, tasas de impacto, levantamiento topográfico e informes energéticos), quizá aún necesites pedir prestado más para terminar el proyecto. Con los tipos de interés actuales, solo nos queda esperar que ya hayas abierto una línea de crédito sobre el valor de tu vivienda.
El coste de construir un garaje varía según dónde vivas, cuánto espacio tengas, qué tipo de construcción quieras, etc.
¿Merece la pena convertir un garaje?
¿Una conversión de garaje añade valor? Esto depende de tu vecindario. ¿La gente que vive cerca de ti valora su garaje como espacio para el coche? ¿O la vivienda es un problema más acuciante? Si un tasador acude a evaluar tu propiedad, sumará el valor del espacio convertido, pero también restará el valor que antes se atribuía al garaje. Considera bien tus prioridades y consulta con un asesor financiero si lo necesitas.
Tres escenarios posibles
Cuánto cuesta convertir un garaje en ADU
Convertir tu garaje en un espacio habitable puede ser una excelente manera de añadir metros cuadrados a tu casa. Sin embargo, hay algunas cosas que debes tener en cuenta antes de empezar cualquier obra. Primero, consulta con tu ciudad o condado si existe alguna normativa de zonificación que te impida convertir el garaje en vivienda. Segundo, consulta con un contratista para ver si tu garaje es lo bastante sólido estructuralmente como para soportar el peso adicional del panel de yeso, el aislamiento y el suelo. Por último, asegúrate de tener los permisos necesarios antes de comenzar cualquier trabajo.
Escenario n.º 1
REMODELACIÓN
- Edificio estructuralmente seguro
- El garaje tiene ventanas
- Línea de agua y alcantarillado existentes
Escenario n.º 2
REMODELACIÓN MAYOR
- La estructura necesita refuerzo
- Nuevas ventanas de evacuación
- Reparaciones en el exterior
Escenario n.º 3
CONSTRUIR DE NUEVO
- Demoler y reconstruir
- Nueva cimentación
- Nueva envolvente del edificio
Tu estimación puede variar, dependiendo del estado de la cimentación, la envolvente del edificio, el panel eléctrico y otras instalaciones existentes.
Caso práctico: legalizar un ADU en garaje
ADU tipo estudio: conversión de garaje
Requisitos
Poner en regla el antiguo garaje (con cocina y baño añadidos sin permiso) con una mejora del panel y gastos mínimos
- Actualizar la instalación eléctrica
- Actualizar la fontanería
- Añadir una ventana
- Igualar el color de la casa principal
Desafíos
Se necesita mejorar el panel eléctrico. El grifo de agua queda demasiado cerca del panel según las normas vigentes de PG&E y debe reubicarse.
El baño debe rediseñarse para cumplir el código.
La línea de alcantarillado existente tiene que reencaminarse y ponerse en regla. La cocina necesita nuevas salidas de ventilación.
Durante las inspecciones, varios inspectores hicieron comentarios de inspección diferentes (adicionales), lo que provocó múltiples pequeños arreglos y ajustes.
La incorporación de un subpanel por parte del electricista (con buena intención) desencadenó una revisión del permiso.
Finalizado en diciembre de 2022
Resultado
El proceso de tramitación de permisos comenzó en mayo de 2021. Permiso recibido en septiembre de 2021.
La construcción comenzó en abril de 2022. La mejora del panel se hizo en julio de 2022. La inspección final se aprobó en diciembre de 2022.
Costes de presentación del juego de planos: 9000 $. Tasas municipales del permiso: 2350 $.
Coste total del proyecto: 95 000 $, incluye nuevo tejado y placas solares en la casa principal.
¿La conversión de garaje en ADU suena a reto?
Facilitamos el primer paso
Crear el plano de emplazamiento de la propiedad
Respondamos juntos a tres preguntas: 1. ¿Cuánto espacio puedes destinar a vivienda? 2. ¿Qué tan segura es la estructura si se usa para vivir? 3. ¿Cuánto puedes permitirte gastar en la construcción?
Elegir el mejor plano de planta para el ADU en garaje
No nos gusta reinventar la rueda. Empecemos con el plano que más se ajuste a tus requisitos y luego lo afinamos para que tu garaje brille como unidad de vivienda accesoria.
Asignar el equipo
El éxito de un proyecto de construcción depende de lo bien que se comunique el equipo. ¿Tienes un contratista que te gusta? Súmalo al proyecto. Estaremos encantados de apoyarte con el diseño, la ingeniería y la construcción cuando haga falta.
Reunir los documentos necesarios
Empecemos con la mejor información disponible. ¿Qué tienes ya? Informe de título. Plano de planta o de emplazamiento de tu casa principal. Levantamiento topográfico. Informe de suelo. Todos estos documentos son una gran base para tu futuro proyecto de construcción exitoso. El juego de palabras es intencionado.
Recopilar el juego de planos del permiso
El número de páginas de tu juego de planos puede ir de 8 a 30. Todo depende de las particularidades de la propiedad y de los requisitos de la ciudad (o el condado). Cuanto mejor preparada esté tu primera presentación, más rápido obtendrás los permisos.
Responder a los comentarios del revisor de planos
¿Sabías que el motivo más frecuente de que tramitar los permisos lleve tanto tiempo es el número de semanas que pasan entre el día en que la ciudad emite los comentarios de revisión de planos y el día en que tu equipo responde a ellos?
Caso práctico: una vieja estructura de garaje metálico deja sitio a un nuevo ADU
Un ADU prefabricado de 2 dormitorios sustituye a un viejo garaje independiente
Requisitos
Demoler una vieja estructura de garaje, instalar una unidad modular sobre cimentación perimetral de hormigón. Añadir terraza y plaza de aparcamiento. Añadir un contador independiente para el ADU. Conservar el árbol.
- Rampa para carritos y cochecitos
- Dos dormitorios
- Terraza orientada al patio trasero y a la casa principal
- Igualar el color de la casa principal
Restricciones
Se necesita mejorar el panel eléctrico.
Conectar a la línea de alcantarillado existente.
La jurisdicción local en aquel momento no asignaba direcciones a los ADU.
PG&E solo permite contadores independientes con una dirección separada.
Finalizado en septiembre de 2021
Resultado
El proceso de tramitación de permisos comenzó en enero de 2021. Reenviado en marzo de 2021. Permiso recibido en mayo de 2021.
La construcción comenzó en mayo de 2021. La cimentación se vertió en junio de 2021. La mejora del panel se hizo en julio de 2021. La unidad llegó en agosto de 2021. La inspección final se aprobó en septiembre de 2021.
El contratista no pudo añadir un contador independiente para el ADU debido a los requisitos contradictorios de la ciudad y PG&E.
Coste total del proyecto: 235 000 $.
El árbol sobrevivió a la construcción.
De 300 ft² a 600 ft²: descubre qué cabe en cada tamaño de plano
Tres planos de planta populares para ADU en garaje
Plano de planta de ADU en garaje de 300 ft²
Este antiguo garaje muy estrecho con taller adosado se convierte en una pequeña unidad de un dormitorio con una cocina tipo galera, un pequeño salón y un baño con ducha.
Plano de planta de ADU en garaje de 500 ft²
Este diseño de ADU de un dormitorio y un baño tiene una sala de estar cómoda, un dormitorio con armario, espacio para lavadora y el baño con bañera.
Plano de planta de ADU de 600 ft²
Este espacioso ADU en garaje tiene un baño completo con bañera de tamaño estándar y un espacio dedicado para la lavadora. Hay sitio para una cocina completa, espacio para una isla y un sofá con zona de TV.
Sea cual sea el plano de ADU que elijas, no pasarás la inspección final sin estos elementos
Elementos esenciales para cualquier plano de ADU en garaje
AISLAMIENTO
El tipo de aislamiento se especifica en tu informe Title 24, elaborado por tu consultor energético o tasador HERS.
ELECTRODOMÉSTICOS DE COCINA
Todos los planos de ADU deben mostrar fregadero, placa de cocción, campana y nevera. Estos elementos son imprescindibles para quien viva de forma permanente en el ADU.
ALARMA DE INCENDIO Y CO2
Se requieren detectores de humo y de monóxido de carbono en la pared o el techo fuera de cada zona de dormir.
CLIMATIZACIÓN Y VENTILACIÓN
Los mini splits sin conductos son una forma aceptada de calentar y enfriar tu ADU. Los ventiladores con recuperación de energía (ERV) son una manera eficiente de mantener la calidad del aire interior.
CALENTADOR DE AGUA (BOMBA DE CALOR)
A medida que California pasa a ser totalmente eléctrica, piensa en el dimensionado de tu bomba: depende del número de personas que vivan en el ADU.
NÚMEROS DE DIRECCIÓN
A menudo se exige que los ADU tengan dos juegos de números de casa de al menos 10 cm de alto: uno en el ADU y otro adicional visible desde la vía pública.