Unidad de vivienda accesoria
California y más allá: el poder del potencial. Desarrolla la propiedad en la que ya vives y que ya posees.
¿Qué son las unidades de vivienda accesorias?
Unidad de vivienda accesoria: definición y significado
Una Unidad de vivienda accesoria (también conocida como ADU) es accesoria a una residencia principal, cuenta con instalaciones de vivienda totalmente independientes para una o más personas y tiene algunas variantes:
Tipos de ADU
Los 4 tipos legítimos
Independiente
La unidad está separada de la estructura principal.
Adosada
La unidad está unida a la estructura principal.
Espacio existente reutilizado (convertido)
Un espacio (por ejemplo, el dormitorio principal, el garaje adosado, un trastero o un uso similar, o una estructura accesoria) en el terreno de la residencia principal que se convierte en una unidad de vivienda independiente.
JADU
Un tipo específico de conversión de un espacio existente que está contenido por completo dentro de una vivienda unifamiliar existente o proyectada. Suena como una típica unidad para suegros, ¿verdad?
Unidades de vivienda accesorias en 2024: el poder del potencial
En los últimos años, los propietarios de viviendas en California han descubierto una joya oculta en el mundo inmobiliario. Las unidades de vivienda accesorias (ADU) aumentan el valor de su propiedad y ofrecen opciones de vivienda flexibles para ellos mismos y sus seres queridos.
¿Alguna vez te has preguntado por la posibilidad de crear espacio habitable adicional en tu propiedad? Esta guía completa está aquí para responder a todas tus preguntas. Desde la legalidad hasta la financiación y las consideraciones de diseño, exploraremos cada faceta de las ADU para que puedas tomar una decisión informada. Así que adentrémonos en el mundo de las unidades de vivienda accesorias y desbloqueemos el potencial de tu hogar en California.
Las unidades de vivienda accesorias, o ADU, son estructuras residenciales secundarias construidas en el mismo terreno que una residencia principal existente. Pueden estar adosadas o separadas de la casa principal. Cuentan con su propia cocina, baño y espacio habitable. Las ADU también se conocen como casitas para abuelos, suites para suegros, casitas de jardín o casas de huéspedes.
Las ADU han ganado popularidad recientemente por su potencial para ofrecer opciones de vivienda asequible, aumentar el valor de la propiedad y permitir arreglos de convivencia multigeneracional. También se consideran una solución para abordar la escasez de vivienda asequible en las zonas urbanas.
Además de proporcionar espacio habitable adicional, las ADU pueden generar ingresos por alquiler para los propietarios. Esto resulta especialmente beneficioso para los propietarios mayores con ingresos fijos, que pueden tener dificultades para asumir el aumento de los impuestos sobre la propiedad y los costos de mantenimiento.
Las ADU pueden construirse en distintos estilos y tamaños, desde casas diminutas hasta apartamentos de tamaño completo. También pueden personalizarse para adaptarse a las necesidades y preferencias específicas de los propietarios.
Una ADU es una vivienda secundaria ubicada en la misma propiedad que la casa principal. Puede estar adosada o separada y cumplir diversos fines, como generar ingresos por alquiler, ofrecer espacio habitable adicional para familiares o incluso servir de oficina en casa.
Algunos usos habituales de las ADU incluyen alojamiento para invitados, unidades de alquiler, oficinas en casa o incluso un espacio habitable independiente para hijos adultos.
Considera una ADU independiente si planeas usarla como unidad de alquiler, ya que puedes diseñarla para atraer a posibles inquilinos.
Eso sí, no cuentes con el alquiler a corto plazo. Las jurisdicciones locales exigirán que la unidad se alquile por un plazo superior a 30 días.
¿Qué tamaño puede tener una unidad de vivienda accesoria?
Los requisitos de tamaño máximo deben permitir una ADU de al menos 850 ft², o 1000 ft² para las ADU con más de un dormitorio. La conversión de una estructura accesoria existente o de una parte de la residencia principal existente en una ADU no está sujeta a los requisitos de tamaño. Por ejemplo, un granero existente de 3000 ft² convertido en ADU no estaría sujeto a los requisitos locales de tamaño, independientemente de si el gobierno local ha adoptado una ordenanza sobre ADU.
¿Dónde puedes construir una ADU?
Las ADU deben construirse en terrenos con vivienda existente o proyectada. Una ADU con exención estatal, recogida en la sección 65852, subdivisión (e), del Código de Gobierno, es una ADU de hasta 800 ft², 16 pies de altura, según lo que pueda limitar una agencia local, y con retranqueos de cuatro pies en los laterales y la parte trasera. La Ley Estatal de ADU exige que ninguna cobertura del terreno, relación de superficie construida, espacio abierto o tamaño mínimo de terreno impida la construcción de una ADU con exención estatal.
¿Puede un dúplex tener una ADU?
Sí, un dúplex puede tener una ADU (unidad de vivienda accesoria).
Tener una ADU en un dúplex aporta más flexibilidad e ingresos potenciales para el propietario. También ofrece la oportunidad de crear más opciones de vivienda asequible en ubicaciones deseables donde las casas unifamiliares pueden resultar inasequibles.
Un terreno con varias viviendas unifamiliares independientes es apto para crear una ADU por terreno, ya sea convirtiendo espacio dentro del área proyectada o existente de una vivienda unifamiliar o estructura existente, o construyendo una nueva ADU independiente sujeta a ciertas normas de desarrollo.
¿Se pueden establecer tamaños mínimos y máximos para las ADU?
Un gobierno local puede, mediante ordenanza, establecer requisitos de tamaño mínimo y máximo tanto para las ADU adosadas como independientes; no obstante, los requisitos de tamaño máximo deben permitir una ADU de al menos 850 ft², o 1000 ft² para las ADU con más de un dormitorio. Para las agencias locales sin una ordenanza sobre ADU, los tamaños máximos son de 1200 ft² para una nueva ADU independiente y de hasta el 50 por ciento de la superficie de la vivienda principal existente para una ADU adosada (al menos 800 ft²).
¿Cuántas ADU puedes tener?
El número de unidades de vivienda accesorias (ADU) que puede tener una propiedad varía según las normas de zonificación locales y el tamaño del terreno. En algunas zonas solo se permite una ADU por propiedad, mientras que en otras se pueden permitir varias ADU.
En una propiedad se pueden construir distintos tipos de ADU, como unidades internas y externas. Las unidades internas se ubican dentro de la vivienda principal, mientras que las externas son estructuras independientes.
La regla general para una propiedad unifamiliar es una ADU estándar y una ADU junior.
¿Qué es una unidad de vivienda accesoria junior?
Una **_«unidad de vivienda accesoria junior»_**_ _o JADU es una unidad que no supera los 500 ft² y está contenida por completo dentro de una vivienda unifamiliar. Una JADU puede incluir instalaciones sanitarias propias o compartirlas con la estructura existente.
Si una propiedad cuenta tanto con una ADU como con una JADU, la ley sobre JADU exige que el propietario resida en la JADU recién creada o en la vivienda unifamiliar. En esta circunstancia concreta, un terreno con una ADU quedaría sujeto a los requisitos de ocupación por el propietario.
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Estamos aquí para ayudarte
Tras decenas de consultas y visitas a obra, podemos guiarte a través del proceso de construcción de una ADU. Pero primero, hablemos y decidamos qué te conviene. ¿Por qué proponemos una videollamada? Nos permite compartir pantalla y confirmar en el momento qué es posible (o no). También podemos mostrarte otros proyectos parecidos a lo que tienes en mente. Esta consulta es gratuita.
Ventajas de las unidades de vivienda accesorias junior.
La principal ventaja de las ADU internas es el costo. Una JADU no es una construcción nueva. Por su tamaño, no genera tarifas de impacto. Es una conversión de superficie sin uso de la vivienda unifamiliar existente.
Aunque las JADU deben estar dentro de los muros de la vivienda principal, no se exige que tengan una conexión interior con la casa principal. Dicho esto, las JADU pueden compartir una conexión interior importante con la residencia principal, ya que pueden compartir el baño con la vivienda principal.
Las JADU no se permiten en estructuras accesorias. La creación de una JADU debe realizarse dentro de la vivienda unifamiliar.
Por tanto, una ADU junior es una excelente oportunidad de obtener ingresos adicionales con gastos mínimos.
Sin embargo, hay una CONTRA: la ley estatal exige que el propietario resida en la parte restante de la residencia principal o en la JADU recién creada.
¿Son legales las unidades de vivienda accesorias en California?
Sí. Las unidades de vivienda accesorias son legales en California. Las ADU se han vuelto cada vez más populares en California porque el estado ha aprobado nuevas leyes en los últimos años que facilitan su permiso y construcción. Cualquier propietario de una vivienda unifamiliar en California puede añadir una nueva ADU independiente o adosada y convertir parte de la estructura existente en una ADU junior.
Imagina dos nuevos espacios habitables independientes sin audiencias y sin variaciones. Todo debe considerarse de forma ministerial, sin que ningún criterio de decisión sea subjetivo. No hay tamaño mínimo de terreno. Mientras puedas encajar la nueva unidad residencial entre los retranqueos y la casa existente, la legislatura estatal obliga a los departamentos de construcción locales a permitir una ADU siempre que tenga menos de 850 ft². El tamaño mínimo de una ADU es de 150 ft²; tenemos una reseña de opciones de casas diminutas para ayudarte a visualizar qué puede caber.
Tenemos planos prediseñados que van desde 200 hasta 1200 ft² (tamaño máximo); échales un vistazo para inspirarte.
Otro aspecto del programa de ADU de California es el proceso de permisos.
Independientemente de si una agencia local ha adoptado una ordenanza, las solicitudes para crear una ADU o JADU se considerarán y aprobarán de forma ministerial en un plazo de 60 días desde la fecha en que la agencia local reciba una solicitud completa. Aunque el periodo de revisión de 60 días permitido puede interrumpirse cuando el solicitante responde a los comentarios generados por la agencia local durante el proceso de permisos, la agencia local no puede exigir periodos adicionales de 60 días por revisiones menores de la solicitud. Esta es la única restricción que tiene tu departamento de construcción local. Todas las demás aprobaciones de desarrollo tardan mucho más. Una nueva vivienda principal debe pasar por la aprobación de planificación antes de llegar al departamento de construcción para su revisión. La nueva solicitud de permiso de ADU va directamente al departamento de construcción. Planificación la tramita de forma simultánea.
En 2016 se aprobó el Proyecto de Ley del Senado 1069, que facilitó a los propietarios construir ADU en sus propiedades. La ley eliminó varias restricciones y agilizó el proceso de aprobación, haciéndolo más accesible para los propietarios.
En 2019 se presentó el Proyecto de Ley del Senado 13, que relajó aún más las regulaciones y permitió construir ADU en zonas unifamiliares, de uso mixto o multifamiliares. Esto ha abierto aún más posibilidades para que los propietarios aprovechen al máximo sus propiedades. Las viviendas secundarias son el remedio actual para el menguante parque de vivienda asequible.
Y los proyectos de ley siguen llegando.
No obstante, es importante tener en cuenta que tu ciudad o condado concreto aún puede fijar regulaciones y directrices. Estas pueden incluir restricciones sobre el tamaño, la altura y la ubicación de la ADU dentro de tu propiedad. Siempre conviene consultar la ordenanza sobre ADU emitida por tu gobierno local antes de iniciar cualquier construcción.
Un plano de ADU de 500 ft² es el punto óptimo
¿Es una ADU una buena inversión?
Una ADU permitida legalmente, bien construida y con un presupuesto razonable es una buena inversión.
Permitida legalmente significa que has solicitado un permiso de construcción y que, tras la obra, el inspector de construcción la ha dado por finalizada. Bien construida significa construida con materiales de buena calidad y por un equipo experimentado. Presupuesto razonable significa que lo que hayas gastado en la ADU tiene posibilidades de reflejarse en el valor de la propiedad.
Tres viviendas en lugar de una
La legislación aprobada por California en enero de 2020 hizo posible añadir más espacio habitable a una vivienda unifamiliar actual. Quizá te sorprenda la cantidad de opciones que esta ley ha abierto para un propietario medio, que se ha convertido en promotor inmobiliario de la noche a la mañana.
Estas opciones incluyen una ADU independiente o adosada de nueva construcción y la conversión de espacio existente (garaje o sótano). Puedes construir hasta 1200 ft². Este es tu espacio habitable n.º 2. Como opción adicional, puedes convertir superficie existente en una unidad de vivienda accesoria junior. Así se convierte en tu espacio habitable n.º 3. Reparte a tu familia o alquílalo.
Desafíos con la financiación
El problema de algunas soluciones de financiación nuevas es que el propietario se pierde la mayor parte de los ingresos o de la revalorización de la propiedad. Tu socio financiero podría ofrecerte 300 $/mes de ingresos por la ADU, mientras que si pudieras financiarla tú mismo, tu ingreso neto podría ser de 850 $/mes.
El tamaño de la ADU importa
Una unidad de vivienda accesoria es una casa pequeña. Necesita servicios y cimientos igual que tu casa principal, pero tiene menos superficie sobre la que repartir los costos. Por eso siempre te animamos a construir el máximo posible.
Abrir zanjas para los servicios cuesta lo mismo tanto si es para una ADU de 200 ft², de 500 ft² o de 1200 ft². Este es el tipo de costo fijo que hace que el costo por pie cuadrado sea ridículamente alto en las ADU más pequeñas.
¿Puedes construir una ADU antes que la casa principal?
Técnicamente, no puedes construir una ADU antes que la casa principal. Puedes permitirla de forma simultánea al tramitar la solicitud de permiso de construcción de la vivienda principal.
Construir una ADU (unidad de vivienda accesoria) antes que la casa principal se ha vuelto crucial en California en los últimos años, para ayudar a quienes perdieron sus hogares en incendios.
Los gobiernos locales entienden las principales ventajas de construir una ADU antes que la casa principal: ayuda a reconstruir antes. Pocas personas pueden permitirse reconstruir la vivienda principal de inmediato. Los costos de construcción han ido aumentando junto con la inflación, la escasez de mano de obra y la subida de los tipos de interés. Las víctimas de incendios a menudo pasan años tramitando reclamaciones de seguro. Al construir primero la ADU, se tiene la opción de usarla como residencia temporal mientras se construye la casa principal. Esto te permite ahorrar en alquiler y permanecer en tu terreno.
Otra ventaja de construir una ADU antes que la casa principal es que aporta flexibilidad en cuanto al diseño y la distribución. Como la ADU no está directamente adosada a la casa principal, puedes personalizarla según tus necesidades y preferencias. Considera una ADU independiente si planeas usarla como unidad de alquiler, ya que puedes diseñarla para atraer a posibles inquilinos.
¿Una unidad de vivienda accesoria necesita tener cocina?
Una de las preguntas más habituales al construir una ADU es si necesita cocina. La respuesta es sí. No obstante, hay cierta flexibilidad en el tamaño de cocina requerido. Depende de varios factores, como los códigos de construcción locales, las leyes de zonificación y el tipo de ADU. Las unidades de vivienda accesorias junior pueden usar algunas instalaciones de la casa principal. Por tanto, una pequeña ADU de conversión de menos de 500 ft² puede arreglárselas con una cocina pequeña.
Una JADU puede incluir un baño propio o compartir las instalaciones con la estructura existente.
En algunas ciudades y estados, una ADU debe tener una cocina de tamaño completo. Esto significa que la unidad debe contar con su propia estufa, fregadero y refrigerador. Este requisito se establece para garantizar que la ADU sea autosuficiente y pueda funcionar como un espacio habitable completamente independiente.
Sin embargo, algunas ciudades tienen un tipo de vivienda diferente donde puede que no se exija cocina. Suele llamarse casa de huéspedes o dormitorio independiente. Si la unidad está pensada solo para uso de familiares o si se usará como casa de huéspedes, entonces tener cocina puede ser opcional.
En estos casos, la estructura adicional solo puede necesitar comodidades básicas, como un dormitorio y un baño. Pero no será una segunda unidad; por tanto, se tasará de forma diferente. Tampoco tendrá su propia dirección.
Requisitos de cocina para una unidad de vivienda accesoria
A la hora de diseñar una cocina para una unidad de vivienda accesoria (ADU), hay requisitos específicos que deben cumplirse para garantizar la funcionalidad y la seguridad. Las ADU, también conocidas como casitas para abuelos o suites para suegros, son cada vez más populares porque ofrecen espacio habitable adicional en propiedades existentes.
El primer requisito de una cocina de ADU es contar con suficiente espacio de encimera. Se recomienda tener al menos 36 pulgadas de encimera a cada lado del fregadero y un mínimo de 24 pulgadas junto a electrodomésticos como la estufa o el refrigerador. Esto deja amplio espacio para preparar y almacenar alimentos.
Además, debe haber suficiente espacio de suelo en la cocina para permitir un movimiento cómodo y la accesibilidad. La cocina media de una casa diminuta tiene 70 ft²: el espacio de suelo mínimo necesario para una funcionalidad óptima.
Otro aspecto crítico a tener en cuenta es la altura de las encimeras y los electrodomésticos. La altura estándar de las encimeras en cocinas normales es de 36 pulgadas. En una ADU se pueden rebajar para hacerlas más accesibles a personas mayores o con discapacidad. Los electrodomésticos también pueden colocarse más bajos, lo que facilita su alcance y uso.
Sin embargo, algunas ciudades tienen un tipo de vivienda diferente donde puede que no se exija cocina. Suele llamarse casa de huéspedes o dormitorio independiente. Si la unidad está pensada solo para uso de familiares o si se usará como casa de huéspedes, entonces tener cocina puede ser opcional.
En estos casos, la estructura adicional solo puede necesitar comodidades básicas, como un dormitorio y un baño. Pero no será una segunda unidad; por tanto, se tasará de forma diferente. Tampoco tendrá su propia dirección.
Opciones de financiación
¿Cómo financiar una unidad de vivienda accesoria?
Financiar una ADU es una tarea desalentadora. Hay diversas opciones disponibles para los propietarios que buscan financiar sus proyectos. Estos son algunos métodos habituales de financiación para construir una ADU:
Financiación tradicional
Los propietarios pueden explorar opciones de financiación tradicionales, como el valor neto de la vivienda, la refinanciación o los préstamos personales. Estos métodos te permiten pedir prestado contra el valor neto de tu propiedad u obtener un préstamo según tu solvencia crediticia. Por lo general, el prestatario debe calificar para la hipoteca tradicional sin tener en cuenta ningún ingreso por alquiler de la ADU.
Programas y subvenciones públicas
Para fomentar la vivienda asequible y aumentar la construcción de ADU, las ciudades y los estados ofrecen incentivos económicos, subvenciones o préstamos a bajo interés para proyectos de ADU. Investigar los programas locales y contactar con los departamentos de vivienda puede aportar información valiosa sobre posibles oportunidades de financiación.
Préstamos para construcción
Los préstamos para construcción son una opción viable si planeas construir una ADU desde cero. Estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas durante la fase de construcción. Pueden convertirse en financiación a largo plazo una vez terminada la unidad.
Oportunidades de asociación
Otro enfoque innovador es asociarse con organizaciones especializadas en el desarrollo de ADU. Pueden cubrir los costos iniciales a cambio de una parte de los ingresos por alquiler generados por la unidad durante un periodo determinado.
Cómo las tarifas de impacto suman costos
Las ADU de menos de 500 ft² no están sujetas a las tarifas de impacto escolares.
Una agencia local, un distrito especial o una empresa de agua no impondrán ninguna tarifa de impacto al desarrollo de una unidad de vivienda accesoria de menos de 750 ft². Cualquier tarifa de impacto cobrada por una unidad de vivienda accesoria de 750 ft² o más se cobrará de forma proporcional a la superficie de la vivienda principal.
Las tarifas de impacto, incluidas las tarifas de drenaje, deben cobrarse de forma proporcional a la superficie de la ADU en relación con la superficie de la casa principal.
Una agencia local o empresa de servicios no exigirá al solicitante instalar una conexión de servicios nueva o independiente directamente entre la unidad de vivienda accesoria y el servicio, ni impondrá una tarifa de conexión o cargo por capacidad relacionado, a menos que la unidad de vivienda accesoria se haya construido junto con una nueva vivienda unifamiliar.
La conexión puede estar sujeta a una tarifa de conexión o cargo por capacidad que será proporcional a la carga de la unidad de vivienda accesoria propuesta, en función de su superficie en pies cuadrados o del número de sus unidades de drenaje (DFU), tal como se definen en el Código Uniforme de Plomería adoptado y publicado por la Asociación Internacional de Funcionarios de Plomería y Mecánica, sobre el sistema de agua o alcantarillado. Esta tarifa o cargo no superará el costo razonable de prestar este servicio.
Ahora queda la pregunta: qué se considera el costo razonable. Por ejemplo, la empresa de servicios de Los Gatos emitió una factura de 8000 $. Una empresa de servicios de Oakland pidió 17 000 $ para instalar el nuevo medidor doble. ¿Es esto razonable?
Las contrapartidas
Pros y contras de las unidades de vivienda accesorias
Las unidades de vivienda accesorias (ADU) se han vuelto cada vez más populares como solución para la vivienda asequible, la convivencia multigeneracional y los ingresos por alquiler. Estos son los pros y los contras de las ADU:
- Más opciones de vivienda: las ADU pueden ayudar a aliviar la escasez de opciones de vivienda asequible en muchas ciudades.
- Rentable: construir una ADU suele ser más rentable que construir una unidad independiente, lo que la convierte en una opción viable para propietarios con presupuestos limitados.
- Convivencia multigeneracional: las ADU ofrecen un espacio ideal para padres mayores o hijos adultos que quieren vivir cerca de su familia, pero conservando cierto grado de independencia.
- Vivienda flexible: úsala para la familia o alquílala para obtener ingresos adicionales
- Restricciones de zonificación: algunas ciudades tienen normas de zonificación estrictas que limitan el tamaño y la ubicación de las ADU, lo que dificulta su construcción para los propietarios.
- Permisos y aprobaciones: construir una ADU requiere obtener permisos y aprobaciones del gobierno local, lo que puede ser largo y costoso.
- Costos de mantenimiento: los propietarios son responsables de mantener tanto la vivienda principal como la ADU, lo que puede aumentar sus costos generales de mantenimiento.
- Impuesto sobre la propiedad adicional
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En conclusión, las ADU son una solución prometedora para abordar la crisis de la vivienda y crear comunidades más inclusivas. Con una planificación y ejecución adecuadas, pueden aportar beneficios tanto económicos como sociales a propietarios e inquilinos por igual. Así que, si estás considerando construir una ADU, infórmate bien y consulta con profesionales para sacar el máximo partido a esta opción de vivienda.
Recuerda: la Ley de ADU es el requisito mínimo. Los gobiernos locales pueden optar por ir más allá de este mínimo legal y fomentar aún más la creación de ADU.
Libros para leer sobre las ADU
¿Aún no estás listo para empezar?
Backdoor Revolution: The Definitive Guide to ADU Development
Las unidades de vivienda accesorias son una forma de vivienda de relleno residencial llamada a revolucionar la vivienda en Estados Unidos. A diferencia de otras tendencias de desarrollo urbano, esta está impulsada por los propietarios, no por promotores profesionales. A través de estudios de caso, entrevistas a expertos, anécdotas de primera mano, imágenes y análisis de datos, Backdoor Revolution revela las oportunidades, los desafíos y las mejores prácticas del desarrollo de ADU para los propietarios, incluyendo costos, financiación, diseño, barreras de zonificación y vacíos regulatorios. Con secciones escritas para responsables de políticas y defensores de la vivienda a pequeña escala, Backdoor Revolution ofrece un análisis perspicaz y una receta concisa de soluciones a las barreras municipales e institucionales para el desarrollo de ADU.
How to Build an In-Law Unit in California: Your Essential Guide
Este libro ofrece información esencial para los propietarios de California interesados en construir una unidad de vivienda accesoria (ADU), más conocida como unidad para suegros. Además, el libro resulta útil para agentes inmobiliarios y contratistas que tienen clientes que desean una ADU.
El autor guía al lector a través de su experiencia construyendo una ADU y explica cómo orientarse en las leyes de ADU del estado de California. El libro incluye información útil sobre cómo elegir el tipo de ADU a construir, cumplir con las ordenanzas locales sobre ADU, seleccionar a los profesionales que trabajarán en el proyecto, diseñar una ADU, obtener financiación y elaborar un presupuesto.
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La construcción de una casa, grande o pequeña, es una tarea importante y seria, y siempre una inversión considerable. Si estás pensando en ser propietario-constructor y este es tu primer proyecto, aquí tienes nuestras dos recomendaciones de libros para leer primero.
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