Ampliación de la vivienda o ADU: cómo tomar la decisión correcta

¿Qué es la planificación de una ampliación de vivienda?

¿Estás pensando en ampliar tu vivienda? Si es así, seguramente te entusiasman las posibilidades, pero también te inquietan los posibles retos. Una guía completa de planificación de ampliaciones puede facilitar el proceso, ayudándote a entender qué esperar y cómo prepararte. Te ofreceremos un resumen de los pasos clave del proceso y algunos consejos para hacer realidad tu sueño. ¡Empecemos!

El proceso de planificación suele comenzar con una evaluación de las necesidades de los propietarios. Esto incluye tener en cuenta el tamaño y la distribución deseados del nuevo espacio, así como cualquier característica especial que pueda requerirse, como fontanería, sistemas de climatización o instalación eléctrica.

Una vez determinadas las necesidades de los propietarios, el siguiente paso es crear un plano del nuevo espacio. Esto incluye especificar la ubicación de paredes, puertas y ventanas, así como cualquier elemento empotrado que se desee. Por último, una vez aprobado el plano y con el permiso de construcción en mano, puede comenzar la obra de la nueva ampliación.

Aspectos a considerar en el plan de ampliación de la vivienda

Las ampliaciones de vivienda son proyectos grandes. Hay muchas cosas que debes tener en cuenta antes de empezar, como: el coste, el permiso de construcción, la zonificación de tu propiedad, el tamaño y la ubicación de la ampliación, y si necesitas un arquitecto, un ingeniero estructural, un diseñador o un contratista.

Primero, debes determinar cuánto dinero estás dispuesto a gastar en este proyecto y si necesitarás financiarlo. Los costes de una ampliación varían mucho, y la mayoría de la gente utiliza una combinación de instrumentos financieros que van desde una línea de crédito con garantía hipotecaria y un préstamo para mejoras del hogar hasta las clásicas tarjetas de crédito. El coste del proyecto depende del tipo de trabajo requerido. Una ampliación de un segundo piso será más cara, ya que a menudo requiere trabajo estructural. Añadir un lavadero y un baño exige trabajo de fontanería y también implica costes adicionales.

Es importante tener en cuenta el coste de los permisos y otras aprobaciones necesarias. Ten en cuenta los impuestos sobre la propiedad: aumentarán en proporción a los metros cuadrados adicionales. Sin embargo, cambios significativos en la vivienda existente pueden desencadenar una reevaluación de tus impuestos sobre la propiedad en general.

Necesitarás obtener un permiso de construcción de tu ciudad o condado. Los permisos de construcción son todo un arte aparte. Todo empieza con la investigación. Investiga la zonificación de tu propiedad para saber qué está permitido construir en ella. La ordenanza de tu ciudad tendrá requisitos de retranqueo delantero, lateral y trasero que determinan a cuántos pies de los límites de la propiedad puedes construir. Algunos códigos de construcción locales imponen requisitos de altura y limitan la altura posible del edificio. Todo esto influye en dónde se ubicará la nueva ampliación.

Luego piensa en el tamaño de la ampliación. Los códigos locales también determinarán los metros cuadrados adicionales máximos que puedes añadir. ¿Quieres que sea una habitación nueva, por ejemplo un dormitorio principal o un nuevo salón? ¿Una extensión de una habitación existente? ¿Una suite para los suegros? ¿Un garaje independiente? Recuerda que hoy en día tenemos la oportunidad de añadir espacio no solo mediante ampliaciones convencionales, sino también con **_conversiones de garaje_**.

Para que sea una buena inversión y no tener problemas durante el proceso de obtención de permisos, un proyecto de ampliación necesita un diseñador o un arquitecto con experiencia que elabore los planos arquitectónicos. Para trabajos adicionales de cimentación necesitarás contratar a un ingeniero estructural.

¿Necesitarás un contratista general? Si vas a hacer la mayor parte del trabajo tú mismo o a actuar como propietario-constructor, entonces no necesitarás un contratista. Si vas a contratar a alguien para que haga la mayor parte del trabajo, entonces tendrás que pedir presupuestos a distintos contratistas. Busca contratistas de ampliaciones con años de experiencia: son quienes pueden ayudarte a encontrar las formas más rentables de añadir los metros cuadrados que necesitas.

Contrata a un contratista cualificado con experiencia en la construcción de ampliaciones. Asegúrate de obtener varios presupuestos y pide referencias antes de tomar tu decisión final. Una vez que comience la obra, mantente involucrado e inspecciona el trabajo con regularidad para garantizar que cumpla tus expectativas. Con un poco de planificación y esfuerzo, tu ampliación será todo un éxito.

Si te sientes abrumado por todo el proyecto, podrías considerar contratar a un gestor de proyecto independiente que vele por tus intereses durante la construcción.

Saber lo que quieres de antemano hará que el proceso transcurra con más fluidez. Cuantos más detalles, mejor. Las buenas ampliaciones aumentan el valor de la propiedad. Elaborar planes y listas de verificación detallados es un excelente punto de partida.

¿Cómo planificar una ampliación de vivienda exitosa?

Una ampliación de vivienda es una excelente manera de añadir espacio habitable a tu hogar. Pero antes de empezar la obra, hay algunas cosas que debes hacer para asegurar el éxito del proyecto.

Primero, tu permiso de construcción. Cada ciudad tiene sus propios requisitos. Asegúrate de que tu diseñador tenga experiencia con tu ciudad.

Segundo, tu contrato con el contratista general. Imprescindible. Sin excepciones.

Consejo profesional: vincula los pagos a los hitos y a las inspecciones de la ciudad.

A continuación, los materiales de construcción. Puede que estés impaciente por empezar tu proyecto en cuanto obtengas el permiso de construcción. Pero espera: ¿tienes todos los materiales necesarios en la obra? Últimamente, muchos proyectos se paralizan por retrasos en las entregas. Tu equipo de construcción abandona la obra para empezar un nuevo proyecto en otro lugar y pierdes el impulso. Pídele a tu contratista el cronograma y los elementos que podrían detener la obra.

Ventajas de planificar una ampliación de vivienda

Cualquier proyecto de remodelación o mejora del hogar implica cierta planificación para tener éxito. Esto es especialmente cierto para una ampliación de vivienda, que puede ser una tarea compleja. Al tomarte el tiempo de elaborar un plan detallado, puedes ayudar a asegurar que tu proyecto se mantenga en marcha y dentro del presupuesto.

Además, una ampliación bien planificada puede aumentar el valor de tu propiedad y darte el espacio extra que necesitas para vivir cómodamente. Si estás considerando una ampliación de vivienda, asegúrate de consultar con un contratista cualificado que pueda ayudarte a elaborar un plan que se ajuste a tus necesidades y a tu presupuesto. Con una planificación adecuada, tu ampliación puede ser una experiencia agradable y gratificante.

Hay muchísimas personas, empresas, consultores y agencias implicadas en la construcción de tu nueva casa o unidad de vivienda accesoria.

Hablas con algunos de ellos al principio del proyecto, y luego avanzas por la hoja de ruta de la construcción para contratar a contratistas, proveedores y subcontratistas.

¿Quién es la persona que se asegura de que el resultado final —tu casa terminada— sea exactamente como lo imaginabas?

Si no sabes quién es esa persona, entonces debes de ser tú, el propietario.

¿Cuál es el coste de una ampliación de vivienda exitosa?

El coste de una ampliación de vivienda exitosa puede variar según varios factores, como el tamaño y la complejidad del proyecto, los materiales utilizados y la ubicación de la casa. Sin embargo, hay algunas pautas generales que pueden ayudar a estimar el coste de una ampliación. Por ejemplo, en el Área de la Bahía la mayoría de las ampliaciones cuestan entre 300 $ y 700 $ por pie cuadrado. En algunas zonas (piensa en San Francisco) puede superar rápidamente los 1000 $.

¿Cómo puedes minimizar las consecuencias fiscales si la única vía posible es una ampliación?

Elabora una estrategia con tu diseñador y tu contratista. ¿Hay algo que deba hacerse y que la oficina del Tasador considere mantenimiento? Piensa en un cuadro de distribución, una línea de alcantarillado o la actualización del contador de agua. Realizar estos trabajos antes de una ampliación puede darte la sensación de que estás alargando la obra, pero el beneficio fiscal está ahí. Recuerda: la ampliación la haces una vez, y pagas impuestos por ella para siempre.

El ADU tiene muchas ventajas como solución para añadir espacio.

Más pros. Menos contras.

No vas a gastar menos ni más por pie cuadrado, no se trata de eso. La mano de obra es cara, el coste de los materiales ha subido, y este artículo de **Bloomberg** ha descrito bien la situación. Si hoy en día estás pensando en una gran remodelación en California, o eres valiente o estás bastante desesperado. O ambas cosas.

Hay otras dos partidas que la mayoría pasa por alto hasta que es demasiado tarde.

¿Qué gastos adicionales tendrás con una ampliación de vivienda?

Uno es el coste de las mejoras adicionales a la casa principal, a menudo exigidas por la ciudad como parte del proyecto. El segundo es un aumento de impuestos sobre toda la casa una vez que terminas tu gran remodelación. Los ADU no desencadenan nada de esto.

Bueno, el n.º 1 no es del todo cierto. Puede que necesites actualizar un cuadro de distribución para asumir la carga adicional de una unidad de vivienda accesoria, o hacer algún trabajo para poner a punto el sistema de alcantarillado. Si lo piensas, ambos suenan como beneficios colaterales que te permiten evitar gastos imprevistos en el futuro. Para quienes son nuevos en la construcción, imprevisto equivale a «hay que arreglarlo urgentemente», equivale a «el propietario es un rehén», equivale a caro. Beneficio adicional: estos elementos no tienen el mismo impacto sobre la casa principal y la vida cotidiana de sus residentes que podría tener la actualización de toda la fontanería y de los dispositivos eléctricos.

En cuanto al n.º 2, cuando decides añadir una habitación a la casa principal y hacer en ella mejoras que la oficina del Tasador califica de «sustancialmente equivalentes a nuevas», eso se considera construcción nueva revaluable, es decir, impuestos más altos. Si compraste tu propiedad hace más de 15 años y sigues pagando impuestos según aquel valor, esto puede suponer una sorpresa muy desagradable y costosa. Piensa en la diferencia entre los impuestos de una vivienda tasada en 300 000 $ y una tasada en 3 000 000 $. Nota la diferencia. Y ahora piénsalo como un gasto anual.

Como nota al margen, añadir 800 ft² en algunas ubicaciones sumará ~1 000 000 $ al valor de la casa si el tasador sabe lo que hace. Pero sin duda será menor si la calidad es deficiente. Hagamos un cálculo aproximado: Zestimate actual de la propiedad: 2 200 000 $. Pies cuadrados actuales de la casa principal: 1200. Precio por pie cuadrado: ~1833 $. Digamos que el ADU añade 800 ft² al 80 % del valor de la casa principal (debería ser mayor porque es construcción nueva, pero seamos conservadores aquí), lo que supone ~1 170 000 $ de valor adicional para la propiedad.

Tus impuestos subirán en la cuantía gastada en la construcción del ADU. Tu capacidad de usar la valoración de la propiedad para una HELOC también aumentará. Ojo: la calidad importará muchísimo para la tasación. Este no es el lugar para escatimar en la calidad de la construcción y los acabados.

Ventaja adicional de un ADU frente a una ampliación de vivienda

Si estabas pensando en mudarte de la casa durante la remodelación, también ahorrarás en alquiler. Alquilar es un gasto; un ADU es una inversión que se refleja como un aumento del valor de la propiedad en cuanto terminas la construcción.

¿ADU adosado o independiente?

Independiente es la opción cuando tienes suficiente espacio para la casita del patio trasero y para el propio patio.

Si tienes un patio trasero diminuto, pero un patio delantero enorme, en California puede que se te permita construir un ADU en la parte delantera. SÍ.

Cuando el espacio en el patio trasero es escaso, hay otra opción: una unidad de vivienda accesoria adosada. Si no te gusta la idea de una unidad adosada por motivos de aislamiento acústico, unir tu nuevo espacio mediante un pasaje techado podría ser una solución interesante en espacios reducidos, si la ciudad lo permite.

Una forma rápida y sencilla de comprobar si tu idea funciona

Superpón 500 diseños de ADU sobre tu patio trasero

Elige entre más de 500 planos de ADU prediseñados

Escribe tu dirección para ver la unidad en el mapa de tu propiedad

Revisa la estimación preliminar del ADU que has seleccionado

P. D. Este servicio es gratuito, aunque se requiere iniciar sesión. Estos planos son simplemente sugerencias para ayudarte a empezar con los proyectos de ADU; eres libre de explorar y encontrar alternativas que se ajusten a tus necesidades mediante tu propia investigación. El contenido incluye enlaces de afiliados por los que podríamos recibir una compensación.

Cuándo invertir en un ADU no es buena idea

Aunque el ADU es la solución habitacional más versátil, hay situaciones en las que no funciona. Un ejemplo sería una zona con alto riesgo de incendios y acceso restringido para los bomberos. Otro: cuando tienes una servidumbre que atraviesa la propiedad y no permite ubicar una unidad del tamaño adecuado respetando todos los retranqueos exigidos. Los árboles protegidos también plantean problemas para la construcción.

A veces un ADU o una ampliación resulta muy costoso: incluso en un terreno plano un ADU puede costarte 300 000 $ o más, y en terrenos con pendientes necesitarás otros 100 000 $ o más para el trabajo de cimentación, y algo más para retirar la tierra extra que habrás excavado. Caro. Pero aun así necesitas espacio adicional. En este caso, pregúntate: si pudieras tomar la cantidad de dinero que costará construir una ampliación o un ADU y vender tu casa actual, ¿podrías comprar la casa de tus sueños?

¿Vender y mudarse? ¿O quedarse y construir?

El mercado actual es despiadado no solo con quienes compran su primera vivienda. Todo el mundo habla de los californianos que abandonan el estado y, sin embargo, el mercado inmobiliario de California sigue tan candente como siempre. Los inversores inmobiliarios y quienes reforman y revenden casas compiten con los compradores de primera vivienda. Los antiguos residentes de condominios de lujo compiten con quienes quieren pasar a una casa más grande. Tengo amigos con presupuestos que van de 1,5 millones $ a 3,5 millones $ que no encuentran lo que necesitan.

¿Es una ampliación de vivienda la decisión correcta?

¿Vender y mudarse? ¿O quedarse y construir? Conócete a ti mismo. ¿Qué suena más fácil: empacar y desempacar en un lugar nuevo, o vivir en una obra en un entorno familiar?

Y al decidir entre mudarte o ampliar tu vivienda, no olvides los costes de cierre asociados a la compraventa de inmuebles. Consulta aquí todos los costes asociados a la construcción de un ADU.

Nota al margen para quienes compran su primera vivienda: por favor, lean los informes de inspección de la casa. Es una fuente potencial de importantes gastos de mantenimiento. Veo gente que toma decisiones emocionales y cierra los ojos ante problemas de cimentación, inspecciones de termitas o instalación eléctrica. No cabe duda de que estas cosas te pasarán factura cuando estés viviendo en la casa. Y es precisamente por eso que más del 60 % de quienes compran su primera vivienda se arrepienten de la decisión de compra: subestiman los costes de mantenimiento.

Haz la pregunta correcta. A la persona correcta.

Mi experiencia me dice que, para obtener la respuesta correcta, hay que formular la pregunta correctamente. Así que, si acudes a un arquitecto para hablar de la ampliación de la vivienda, esto es exactamente lo que obtendrás: una conversación sobre cómo agrandar una casa existente que tardará meses en conseguir un permiso. Retrocedamos un paso más: empezarás buscando un arquitecto que te ayude con tu ampliación, así que el conjunto de referencias que tendrás incluirá justamente eso: profesionales versados en ampliaciones de vivienda. Un factor limitante para tus opciones en el mercado actual.

Lo sé por experiencia propia. Estuve haciendo mi propio proyecto de construcción local antes de familiarizarme con las ventajas de los ADU, y desde luego antes de convertirme en especialista certificado en ADU. Ninguna de las personas con las que hablé mencionó los ADU. Y créeme, hablo con muchísimos profesionales.

Busca profesionales con experiencia en ADU.

Ahora que trabajo con profesionales de ADU por todo el país, hay una conclusión: necesitas encontrar personas que hayan hecho proyectos de ADU antes. Sigue siendo, como suele decirse, una industria «artesanal» bastante joven. Un constructor que tenga un ADU que enseñar sigue siendo un ave rara. Si alguien te dice que ha construido cientos, sal corriendo. Solo conozco una empresa que lleva haciéndolo el tiempo suficiente, pero nunca respondieron a mis correos, así que no puedo mencionarla de buena fe (¿y si lees esto, contactas con ellos y a ti tampoco te responden…?). Todas las demás empresas están dando sus primeros pasos.

He pasado el último año entrevistando a profesionales de ADU en más de 20 eventos en directo. He entrevistado a empresas que aparecían en los periódicos como constructoras de ADU antes de haber construido su primera unidad. Un grupo de trabajo de la Casita Coalition, la única organización estatal y multisectorial que reúne a todos los actores clave para eliminar las barreras normativas a las viviendas pequeñas, está empezando a crear un Registro de ADU. Esto es en lo que todos coincidimos: al evaluar a tu constructor de ADU, pregúntale si ha construido casas antes en tu vecindario. Fíjate, he dicho casas, no ADU. Habla con sus clientes. Estudia la forma en que elaboran sus presupuestos.

O deja que nuestro conserje de construcción haga el trabajo por ti. Te ayudaremos a sopesar las ventajas y desventajas entre una ampliación, una unidad de vivienda accesoria y una estructura accesoria. Tenemos un equipo especializado para cada opción.

Ahí lo tienes: nuestra guía completa de planificación de ampliaciones de vivienda. Esperamos que te haya resultado útil y que te dé un buen punto de partida para planificar tu propio proyecto de ampliación. Si tienes alguna pregunta o necesitas ayuda para empezar, no dudes en ponerte en contacto con nosotros: estaremos encantados de ayudarte. ¡Buena suerte!

Tres formas más de añadir espacio

Si puedes prescindir de un garaje, esta puede ser la forma más económica de añadir espacio habitable. Se requieren permisos. Desde 90 000 $.

Si lo único que necesitas es una habitación extra para una oficina, puede que te sirva una sencilla estructura de patio trasero de 120 ft². Desde 48 000 $.

Hay jurisdicciones que permiten estructuras accesorias con instalaciones de fontanería. Se requieren permisos. Desde 75 000 $.