Planos y diseños de ADU: Unidades de Vivienda Accesoria 101

Ya sea que planees un ADU para atender las necesidades de tus familiares o estés pensando en una unidad de alquiler, sumar espacio habitable extra sin duda aumentará el valor de tu propiedad.

Los ADU y sus planos vienen en una amplia variedad de estilos, con la vivienda principal como influencia rectora. Queremos que nuestros patios traseros luzcan armónicos. El diseño arquitectónico de las casitas del patio debe complementar el estilo del techo y el acabado exterior de la residencia principal.

La escasez de vivienda en todo Estados Unidos nos hizo recordar las clásicas casitas para la abuela. Estas casitas han evolucionado: el prototipo se usa no solo como suite para la suegra, sino también como vivienda para hijos adultos que no pueden permitirse comprar un condominio o una casa unifamiliar en la misma zona. Hay una razón por la que el Departamento de Vivienda de California ha impulsado mejores ordenanzas de ADU y procesos de permisos simplificados en todo el estado. Otros estados, sobre todo en áreas de alta densidad, siguen las leyes del estado de California y promueven en sus normativas locales las viviendas secundarias como opción de vivienda asequible.

Pero antes de lanzarte al proyecto, hay algunas consideraciones esenciales sobre qué planos y diseños de ADU funcionarán mejor para tus necesidades.

Unidad de Vivienda Accesoria: definición y ejemplos

Un ADU (unidad de vivienda accesoria) es un espacio habitable totalmente funcional ubicado en el mismo lote que otra casa unifamiliar.

Los ADU tienen entre 150 y 1200 pies cuadrados e incluyen una zona de estar, al menos un baño completo y una cocina.

Aunque los ADU pueden adoptar múltiples formas, existen tres tipos comunes (que luego pueden clasificarse y modificarse aún más para mayor flexibilidad).

1. Interior: se integra en la casa principal en forma de un ático o un sótano transformado. Puede llamarse unidad de vivienda accesoria junior si mide menos de 500 ft² y se convierte a partir de un espacio ya existente. Los inversores inmobiliarios o los propietarios con patios más pequeños suelen optar por convertir un dormitorio principal existente en una unidad junior y, después, transformar un garaje en una unidad más grande.
2. Adosado: se construye como una unidad adicional a la residencia principal y se conecta mediante una pared o un pasaje cubierto. No, no se permite una puerta de conexión. Se requiere una entrada independiente.
3. Independiente: una estructura separada, como una casita, un garaje o un cobertizo. Puedes convertir una estructura accesoria existente en una nueva casa diminuta que sirva de casa de huéspedes o de vivienda independiente para tus suegros. También puedes convertir en ADU una estructura accesoria existente de más de 1200 ft².

Mira abajo el video de una transformación planificada, de un garaje viejo y estructuralmente inseguro a una nueva unidad con espacio añadido para la entrada y un altillo.

Lo esencial de un plano de ADU

Los profesionales del diseño crean un plano de planta. Es una representación de tu diseño de ADU que detalla todas las características clave. Estos planos detallados muestran elementos esenciales como la ubicación y distribución de cada habitación, las ventanas, las puertas, los electrodomésticos empotrados, un cuarto de lavado, un vestíbulo de servicio, una oficina en casa, etc.

Un plano de ADU bien diseñado le dará al constructor una visualización clara del resultado final y te garantizará un presupuesto preciso. Los costos de construcción han sido volátiles desde que las cadenas de suministro se vieron alteradas por la COVID.

Una vez finalizado el plano de ADU, se puede preparar un documento de construcción detallado y presentarlo al municipio para obtener un permiso. Asegúrate de contar con apoyo experto antes de presentar tu solicitud de permiso de construcción. Vemos una y otra vez a diseñadores sin experiencia presentar planos incompletos. Es fácil consultar los requisitos de presentación. Hoy en día todo está en línea.

En California, los departamentos municipales deben revisar las solicitudes de permiso de ADU dentro de los 60 días hábiles. Pero pierdes tiempo cuando presentas una solicitud incompleta. Retrasas el inicio de la construcción del ADU y te expones al riesgo de aumentos de precio en los materiales de construcción. Debes pagar las tarifas de revisión de planos antes de que tu solicitud se considere presentada.

Tipos de planos de planta de Unidades de Vivienda Accesoria

El plano de planta de una Unidad de Vivienda Accesoria puede ser 2D (la solución tradicional) o 3D, a menudo llamado «casa de muñecas». Un plano 2D se parece más a un laberinto: muestra un contorno básico de las comodidades de la vivienda sin una idea clara de dimensión (como la altura o la profundidad). Si tu diseñador solo ofrece planos 2D, pídele que te guíe por el plano y te explique su flujo y sus zonas, el mobiliario y la ubicación de los accesorios. Asegúrate de que el diseñador siga las recomendaciones del asesor energético para muros y ventanas.

Un plano de ADU en 3D ofrece una imagen más realista del proyecto y facilita una mejor ubicación de los elementos en el eje vertical, como puertas y ventanas. Con un visualizador 3D avanzado, incluso puedes girar el plano para verlo desde distintos ángulos e imaginarlo con más claridad.

Ofrecemos todos nuestros más de 300 planos en 3D. Si de verdad quieres evitar cambios de obra más adelante, recorre el plano en línea y comenta con tu diseñador qué hay que modificar. Rara vez es necesario un diseño personalizado desde cero. Personalizar un plano moviendo una ventana o una puerta suele tener sentido, ya que cada patio es diferente. Debemos considerar la ubicación del ADU en relación con la casa principal y los límites de la propiedad.

¿Qué plano de ADU se adapta mejor a tus necesidades?

Con innumerables juegos de planos de ADU a tu disposición, decidirte por una sola opción que satisfaga tus necesidades a la perfección sin salirte del presupuesto puede resultar abrumador. Por eso solo te mostramos algunos de los más de 500 planos que tenemos en nuestra biblioteca de planos de ADU. Estamos aquí para simplificar tu proceso de construcción de ADU. Empieza por el patio, mira qué encaja y luego piensa en los costos.

Una buena regla general es examinar de cerca de 3 a 5 planos de ADU distintos, compararlos con tus requisitos y tu presupuesto y pedir una segunda opinión, preferiblemente de un profesional. Ayuda anotar tus requisitos en papel. Todos somos humanos y olvidamos cosas que no tenemos presentes. Tener una lista de verificación ayuda mucho. Puede que estés mirando planos de ADU preaprobados con la esperanza de empezar el proyecto un mes antes. Aun así, la idea pierde su atractivo enseguida si las ventanas del dormitorio del ADU dan directamente a la sala de estar de la casa principal.

No veas la tarea como un aguafiestas; considérala una oportunidad para ser creativo y aprovechar al máximo el espacio disponible. Un profesional del diseño puede trazar rápidamente tu diseño sobre tu plano de sitio para confirmar que tu ADU puede ser autorizado por el departamento de construcción local.

Si estás pensando en invertir en un plano de ADU diseñado a medida, hay algunas cosas que considerar de antemano, además del presupuesto:

1. Decide cómo quieres participar en el proceso de diseño. Si prefieres confiar en expertos para crear un diseño arquitectónico único, un diseñador o arquitecto de ADU sin duda puede ayudarte.
2. Pide sugerencias a amigos y familiares. Las personas que hace poco emprendieron un proyecto de ADU pueden orientarte hacia la mejor opción.
3. Trabajar en un diseño personalizado desde cero sí implica costos adicionales.

Plano de ADU de menos de 750 pies cuadrados (con 2 dormitorios)

Mantenerse por debajo de los 750 ft² hace que el proyecto de ADU sea económico, ya que la Ley de ADU de California exime de tarifas de impacto a los proyectos de hasta 750 ft². Con el plano de diseño adecuado, un ADU de 750 ft² puede incluir 2 dormitorios, una cocina y un baño, junto con extras como una sala de estar y un cuarto de lavado. Los dormitorios pueden usarse entonces como espacio personal, oficina o cuarto de huéspedes.

Este plano de ADU de dos dormitorios presenta un diseño abierto y luminoso, con dos dormitorios y un baño compacto. ¡Es ideal para familias pequeñas o padres mayores a quienes les encanta recibir visitas! Incluso hay un espacio exterior cubierto para reforzar aún más la sensación de amplitud.

Los pisos de madera crean el ambiente acogedor adecuado. Las ventanas también aseguran que haya luz natural en cada espacio.

Zona de estar abierta

Los residentes pueden relajarse en la luminosa y ventilada zona de estar abierta, que ofrece una transición fluida entre la cocina, el comedor y la sala. Imagina noches acogedoras viendo tus series favoritas sin parar o disfrutando de una animada noche de juegos, con todos interactuando sin importar dónde estén. La distribución abierta permite un uso eficiente del espacio.

Cocina

La cocina moderna cuenta con amplia superficie de trabajo y una elegante carpintería. Te inspirará a preparar platos deliciosos mientras conversas con tus seres queridos. Los electrodomésticos integrados crean un espacio funcional tanto para cocinar como para comer de forma informal. Y también hay suficiente espacio de almacenamiento para guardar lo esencial.

Dormitorios

Los dos dormitorios ofrecen un refugio tranquilo. Cada uno cuenta con amplio espacio de armario y pisos de madera oscura para mayor confort. Las ventanas grandes aportan luz natural y crean un ambiente relajante.

Baño

El baño, bien equipado, ofrece todo lo necesario para mayor comodidad. Los residentes pueden disfrutar de una ducha relajante con grifería moderna y acabados elegantes.

Siempre puedes optar por el altillo si necesitas más espacio de almacenamiento. Los altillos se han convertido en una característica premium de estas viviendas compactas, donde cada pie cuadrado extra cuenta. No son la opción ideal para las personas mayores que usen el espacio; quizá tengas que reservar espacio para una escalera adecuada, no solo una de mano, pero los altillos ofrecen un recurso valiosísimo de almacenamiento adicional.

Plano de ADU estrecho para alquiler

Al diseñar un ADU para alquilar, la privacidad debe ser una prioridad. (Los alquileres de corta estancia no están permitidos en la mayoría de las jurisdicciones). Los propietarios deben centrarse en ofrecer la máxima privacidad y espacio entre sí para garantizar un ambiente cómodo a los inquilinos. Un ejemplo de ese tipo de plano es un ADU que ofrece suites dobles, con habitaciones y baños completos en extremos opuestos y la sala y la cocina uniendo a ambos. Esto evita que los inquilinos queden apretujados en un espacio reducido y a la vez logra una distribución fluida.

Plano de ADU para el entretenimiento

Al diseñar un plano de ADU pensado para el entretenimiento, un ejemplo del que puedes inspirarte es una vivienda de 1200 pies cuadrados con 2 dormitorios y 2 baños que ubica todos los dormitorios en un extremo de la unidad y deja espacio suficiente para una cocina amplia, una gran isla comedor y un salón-comedor.

Plano de ADU para alquiler estudiantil

Los propietarios que viven en un vecindario de alta densidad pueden beneficiarse mucho aprovechando cada centímetro de su superficie. Ya sea que vivas en un barrio en auge o cerca de una universidad, donde puedes alquilar tu espacio a estudiantes, un ADU es la idea perfecta para aumentar el valor de tu vivienda mientras obtienes una ganancia mensual.

Una buena idea sería invertir en un plano de ADU de dos plantas con una distribución de tres dormitorios y dos baños. Este plano te permite asignar una habitación a cada inquilino y obtener mayores ganancias, a la vez que aprovechas al máximo 1000 pies cuadrados de tu patio.

Plano de ADU para un solo ocupante

Al planificar un ADU para un solo ocupante, tienes varias opciones.

Como sabemos, un ADU parte de los 150 ft². Tenemos un plano de ADU así en nuestra biblioteca. Este tamaño de ADU implica una zona de estar y comedor combinada con una pequeña kitchenette y un baño.

¿Muy poco espacio en el patio? ¡No hay problema! Considera este plano de planta, dividido esencialmente en dos zonas: el espacio de estar y el baño. Es perfecto para vivir en solitario; quizá adecuado para un hijo que busca un lugar apartado y privado para concentrarse o para un inquilino que busca un sitio asequible donde vivir cerca de su trabajo.

Zona de estar de planta abierta

La zona de estar, que también incluye una kitchenette y un comedor, permite a los residentes relajarse, comer y preparar sus platos. El sofá se extiende estratégicamente en un extremo y hace las veces de cama por la noche. Prescindir de la mesa del comedor y optar por un sofá cama junto con una consola sería otra configuración inteligente para esta distribución.

Baño

El baño, con sus lujosos acabados de azulejo, cuenta con todas las comodidades necesarias para un residente permanente. Nos encantan especialmente las luces de tarea que flanquean el espejo, perfectas para arreglarte antes de salir al trabajo o a la universidad.

Un plano de ADU de un dormitorio es una opción mucho mejor si el patio lo permite.

Esta suite de un dormitorio para la suegra es perfecta para vivir en solitario y recibir visitas de vez en cuando. Fusiona distintas zonas en el espacio abierto, garantizando que se ofrezca todo tipo de comodidad (aunque no se destine una habitación separada a cada una).

Espacio de estar de planta abierta

Una zona combinada de sala, comedor y cocina ocupa una parte importante del plano de planta. Este espacio es increíblemente versátil e ideal para distintas distribuciones de muebles y para personalizarlo.

Dormitorio y baño

El dormitorio es un remanso de tranquilidad. Frente a la ventana queda algo de espacio libre, donde puedes cultivar tu variedad favorita de planta en maceta. El baño está muy cerca del dormitorio. Aquí encontrarás un inodoro, un tocador y una bañera con ducha combinadas.

Espacio de almacenamiento

Este plano de planta deja mucho espacio para el almacenamiento. Te da el lujo de un vestidor junto al único dormitorio. También hay lugar en la zona de estar para estanterías y libreros.

¿Puedo comprar un plano de ADU prediseñado?

Comprar un plano de ADU prediseñado te ahorra algo de tiempo y dinero, ya que todo el trabajo de diseño ya está hecho.

Los planos prediseñados son una forma sencilla de dar el primer paso en el proceso. Sin embargo, tú y tu profesional del diseño deben tener en cuenta las condiciones específicas del sitio.

Los planos prediseñados son un buen comienzo, pero a menudo requieren algo de personalización para tu patio y para las normativas locales (por ejemplo, ventanas de salida de emergencia, tamaño del baño, elección de materiales de construcción). Los planos de sitio también son obligatorios en la mayoría de las ciudades y no los ofrecen los vendedores de planos en línea.

Los planos de ADU prediseñados que ofrecemos en nuestro sitio web son ideas de diseño prácticas que pueden personalizarse y adaptarse a las necesidades de tu estilo de vida. Aún mejor: los muros exteriores de nuestros ADU pueden prefabricarse fuera del sitio. Imagina que obtendrás un ADU personalizado con todas las ventajas de un ADU prefabricado. Este enfoque garantiza que el espacio se aproveche con inteligencia, que el presupuesto esté bajo control y que los resultados saquen el máximo partido de tu patio. Te damos la bienvenida a nuestro tesoro de planos de ADU. Explóralos con calma.

¿Cómo asegurarte de que un plano preaprobado te sirva?

Con un plano preaprobado, no tendrás que contratar servicios profesionales de diseño ni discutir detalles técnicos como electrodomésticos y servicios, y puede parecer que evitas los dolores de cabeza de los permisos.

Dicho esto, los planos preaprobados están sobrevalorados.

¿Hay datos que respalden la opinión popular de que los planos preaprobados funcionan?

Sin duda benefician a las empresas de vivienda modular. Sin embargo, la mayoría de sus planos ya están aprobados por el estado, y las inspecciones de construcción se realizan a nivel de fábrica.

Una encuesta de 2022 realizada para el informe del San Joaquin Valley Regional Early Action Planning (REAP) preguntó al personal de ciudades y condados sobre diversos temas de vivienda, incluidas las unidades de vivienda accesoria. Según esa encuesta, el 12,5 por ciento de los encuestados afirmó que ofrece planos de ADU preaprobados para que los residentes los usen en sus proyectos, mientras que el 34,38 por ciento tiene planos de ADU preaprobados en desarrollo. Las jurisdicciones encuestadas suelen ofrecer entre dos y ocho planos de ADU preaprobados. En un principio, estos planos preaprobados no han tenido tanto éxito en producir vivienda nueva como se esperaba. Aproximadamente el 73 por ciento de los encuestados dice que sus planos preaprobados no se han utilizado para producir vivienda nueva. Por el contrario, más del 26 por ciento de los encuestados afirma que sus planos sí se han usado.

Una hipótesis sobre cuál podría ser la razón: todos los patios son diferentes, y no solo por la forma de la parcela. También por lo que los dueños han añadido al patio: árboles frutales y canteros de jardín, piscinas, estructuras accesorias, chimeneas y patios cubiertos. Si uno quiere conservar el atractivo estético de su patio, hará falta algo de personalización. Por suerte, esto no significa que debas optar por una construcción tradicional a medida. Existen opciones prefabricadas que funcionan bien con planos personalizados. Esa es la dirección correcta para hallar la solución ideal para tu patio.

Otra cara de la moneda: el diseñador puede cobrar más por un plano preaprobado sin que nadie se dé cuenta.

Consulta con tu ciudad cómo está estructurado su acuerdo con el diseñador de esos planos. A menudo vemos en los planos preaprobados la leyenda de que el diseño preaprobado pertenece al arquitecto. Así que, sin un acuerdo por escrito de ese arquitecto, estarás violando sus derechos de propiedad intelectual. Uy.

Se requieren planos de sitio para todos los permisos de construcción. Si tu casa está ubicada en una zona con condiciones de suelo complicadas, puede que se necesite un ingeniero estructural para confirmar el diseño de la cimentación y realizar cálculos estructurales adicionales.

Palabras finales

Los ADU son la manera perfecta de crear espacio habitable adicional sin invertir en una propiedad totalmente nueva. También pueden ayudarte a aumentar el valor de tu vivienda y a ganar unos dólares extra con ingresos por alquiler. Las necesidades concretas varían, pero el atractivo único de contar con un espacio habitable flexible adicional se mantiene.

Las mejores decisiones sobre la crucial elección de planos y distribuciones de ADU pueden surgir de inspirarte en ejemplos de juegos de planos de ADU para crear algo único y personalizado, o de optar por un plano de ADU prediseñado y dejar que los expertos te ayuden. ¡La elección depende por completo de tu presupuesto y tus intereses! Te animamos a contratar a alguien con experiencia. Hemos visto una y otra vez cómo los propietarios acaban pagando el doble por intentar ahorrar en honorarios de diseño. Nunca se insistirá lo suficiente en el valor de la orientación experta.

Consulta nuestro Planificador de ADU para tener una hoja de ruta clara.

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P.D. Este servicio es gratuito, aunque se requiere iniciar sesión. Estos planos son simplemente sugerencias para ayudarte a comenzar con tus proyectos de ADU; eres libre de explorar y encontrar alternativas que se ajusten a tus necesidades mediante tu propia investigación. El contenido incluye enlaces de afiliados por los que podríamos recibir una compensación.