Viviendas en el patio trasero para casas iniciales asequibles

El mercado inmobiliario en EE. UU. vuelve a tambalearse. Con los precios de las casas fuera del alcance de millones de posibles propietarios en el país, no sorprende que muchas personas busquen alternativas mejores y más baratas para vivir, mientras que las familias unifamiliares buscan formas de complementar sus ingresos invirtiendo en viviendas en el patio trasero.Dos grupos demográficos muy golpeados por estos precios disparados son los millennials y la generación Z, jóvenes adultos que no tienen mucho ahorrado en el banco y, por lo tanto, se ven obligados a alquilar.Irónicamente, los adultos mayores y los más jóvenes de pronto compiten por las mismas casas pequeñas. Los jóvenes quieren casas iniciales, mientras que los adultos mayores buscan casas pequeñas para reducir su espacio a un tamaño más manejable.

Otra tendencia —los hogares más pequeños—, en particular las familias con un solo hijo, también ha influido en la demanda de menos metros cuadrados en las viviendas.

Los hogares más pequeños suelen priorizar la eficiencia y la sencillez. Con menos miembros en la familia, se necesita menos espacio habitable. La gente busca casas que satisfagan sus necesidades sin pagar por un espacio excesivo que requiere mantenimiento, calefacción o refrigeración.

Las consideraciones económicas también influyen. Las casas más pequeñas suelen tener un precio más bajo, lo que las hace más asequibles para las familias con un solo hijo. Esto puede ser especialmente importante para las parejas jóvenes o las personas con un presupuesto ajustado.

Además, hay un creciente interés por la sostenibilidad y la conciencia ambiental. Las casas más pequeñas conllevan beneficios ambientales y tienden a tener una huella ecológica menor. Requieren menos recursos para construirse y mantenerse, lo que contribuye a un estilo de vida más sostenible.

Las cifras detrás de la tendencia de las viviendas en el patio trasero

Los altos precios de la vivienda y las disparadas tasas hipotecarias han dejado atrapados a muchos propietarios de casas unifamiliares en sus viviendas actuales.

En 2022, el tamaño promedio de una casa unifamiliar construida para la venta en Estados Unidos ascendía a **_2522 ft²_**. Aunque en los últimos cinco años las casas estadounidenses han ido encogiendo, desde 1975 casi han duplicado su tamaño. Esta tendencia hacia casas más grandes parece ilógica dado que el **_tamaño de las familias_** se ha reducido en el mismo período. La familia promedio estaba compuesta por 3,13 personas en 2021, frente a 3,7 en la década de 1960.

Esto se refleja en la disminución del número de **_niños en los hogares familiares_** en general. En 1970, alrededor del 56 por ciento de todos los hogares familiares tenían niños menores de 18 años viviendo en el hogar. Este porcentaje se redujo a cerca del 40 por ciento en 2020.

Estas tendencias recientes hacen que soluciones como las viviendas en el patio trasero resulten muy atractivas, especialmente en un estado con ingresos tan dispares como California, con un alto costo de vida. El Estado de California ha estado estudiando cambios en la zonificación de viviendas unifamiliares: cualquier cosa para promover el desarrollo de vivienda y aumentar las opciones de vivienda asequible.

Los californianos viven, en promedio, en los segundos lotes de casas unifamiliares más pequeños del país.

Uno de los efectos secundarios más críticos de los pequeños lotes residenciales de California es **_el mayor costo por pie cuadrado_**. Los 85,60 $ por pie cuadrado de California estaban entre los más altos del país, superados solo por los 110,86 $ por pie cuadrado de Hawái. De hecho, las tres ciudades con el mayor costo por pie cuadrado estaban todas ubicadas en California, según el informe, con San José-Sunnyvale-Santa Clara a 235,13 $ por pie cuadrado, San Francisco-Oakland-Berkeley a 190,25 $ y Los Ángeles-Long Beach-Anaheim a 156,46 $.

Tendría sentido usar la inversión de forma eficiente si ya eres dueño del terreno.

En este artículo analizaremos la asequibilidad de las viviendas en el patio trasero en California y veremos si vale la pena invertir tu tiempo, dinero y energía en tales alternativas.

¿Qué son las viviendas en el patio trasero?

Las viviendas en el patio trasero existen desde hace siglos. Las casas construidas detrás de la «propiedad principal» se llamaban antaño apartamentos de callejón, casas de callejón (laneway houses), cocheras, casitas para la abuela (granny flats) y más.

«Casita para la abuela» quizá te haga pensar en pintorescas cabañas, pero su historia es relativamente moderna. El concepto ganó popularidad en el siglo XX, particularmente en Australia, donde inicialmente se llamó «apartamento para los suegros» o «piso para la suegra». La idea era ofrecer un espacio habitable separado en la misma propiedad, a menudo en el patio trasero, para acoger a padres mayores u otros familiares.

El origen exacto es difícil de precisar, pero las suites para suegros se volvieron más comunes en las décadas de 1970 y 1980. A medida que las estructuras sociales cambiaban y la convivencia multigeneracional se hacía menos habitual, las casitas para la abuela ofrecían una solución para dar cierta independencia a los familiares mayores manteniéndolos cerca.

Con el tiempo, el concepto se extendió a otras partes del mundo y el término «casita para la abuela» se adoptó ampliamente. Hoy no es solo para las abuelas: muchas personas usan estas estructuras como unidades de alquiler, oficinas en casa o casas de huéspedes. La flexibilidad y funcionalidad de las casitas para la abuela las han convertido en una opción de vivienda popular y práctica en diversas culturas.

Con la reciente tendencia a vivir en casas más pequeñas y reducir el espacio, palabras como «tiny homes» (casas diminutas) y «ADU» (unidades de vivienda accesorias) están entrando (o reingresando) en nuestro vocabulario.

Este tipo de vivienda es un eslabón del «missing middle» (peldaño intermedio faltante) entre las propiedades de lujo y la vivienda para familias de bajos ingresos. Puede ayudar enormemente con la crisis de la vivienda.

Las viviendas en el patio trasero se han convertido en una tendencia notable por varias razones:

1. Asequibilidad y crisis de la vivienda: hay escasez de vivienda asequible en muchas zonas urbanas. Las viviendas en el patio trasero son una oportunidad para que los propietarios creen espacio habitable adicional en su terreno, ya sea para familiares o como fuente de ingresos por alquiler.
2. Población que envejece: a medida que la población envejece, crece el interés por crear soluciones de vivienda que permitan a los adultos mayores mantener su independencia mientras siguen cerca de sus familiares. Las ADU diseñadas para adultos mayores pueden ser espacios habitables adecuados para padres o parientes de edad avanzada.
3. Mayor valor de la propiedad: añadir una ADU puede aumentar el valor general de una propiedad. Esto la convierte en una opción atractiva para los propietarios que quieren invertir en su propiedad a la vez que cubren necesidades de vivienda. Cada vez más bancos empiezan a reconocer los ingresos de la ADU para calificar al préstamo, lo que se suma a sus beneficios. Dicho esto, los prestamistas suelen aplicar un factor de vacancia del 25 % para calcular la relación deuda-ingreso (DTI) y usan el alquiler neto para la calificación del préstamo.
4. Uso flexible: las viviendas en el patio trasero son versátiles. Pueden servir como unidad de alquiler, oficina en casa, estudio o espacio habitable adicional. Esta flexibilidad las hace atractivas para propietarios con necesidades diversas.
5. Sostenibilidad: algunos propietarios exploran opciones de vida sostenible, y las ADU pueden diseñarse con características energéticamente eficientes (paneles solares) o incluso emplear prácticas de construcción ecológica (mejor aislamiento, grifería de bajo consumo de agua), contribuyendo a un estilo de vida más sostenible.
6. Cambios de zonificación y apoyo político: en respuesta a los desafíos de vivienda, algunas ciudades y municipios han flexibilizado las regulaciones de zonificación o introducido políticas para fomentar el desarrollo de ADU. Esto ha facilitado el crecimiento de las viviendas en el patio trasero como una opción viable.
7. Preferencias de estilo de vida cambiantes: existe una tendencia hacia arreglos de vida más flexibles. Las generaciones más jóvenes pueden preferir espacios habitables más pequeños y manejables, y las ADU ofrecen una opción compacta pero funcional.

Vale la pena señalar que la tendencia puede variar según la ubicación geográfica, las regulaciones locales y los factores culturales. En algunas zonas, las viviendas en el patio trasero se acogen y se promueven activamente. En cambio, en otras pueden enfrentarse a desafíos regulatorios o resistencia cultural. ¿Quién no ha oído hablar de NIMBY y YIMBY?

El cambio regulatorio obliga a las comunidades a encontrar compromisos que aumenten el parque de vivienda asequible manteniendo a la vez el carácter del vecindario que aprecian los residentes locales.

Comparemos primero estos tres tipos de vivienda para California. Ya seas un comprador primerizo o un propietario actual, conocer sus diferencias es esencial.

Solución de vivienda en el patio trasero n.º 1

CASAS DIMINUTAS

Una casa diminuta es un tipo de vivienda en el patio trasero de menos de 400 ft². Puede construirse sobre un eje de remolque remolcable (y considerarse móvil) o tener una cimentación permanente (considerada bienes raíces solo en este caso).

Ventajas de una casa diminuta

Son la opción residencial más barata para un estado como California y requieren el menor tiempo de construcción. Estudiantes y parejas jóvenes pueden alquilarlas a un precio más asequible que un apartamento tradicional.

Desventajas de una casa diminuta

Aunque las casas diminutas son bastante pequeñas y asequibles, tienen algunos problemas legales. Las casas diminutas móviles se consideran legalmente «vehículos recreativos» y están sujetas a impuestos vehiculares en lugar de impuestos sobre la propiedad.

Debido a las regulaciones de zonificación, las casas diminutas móviles están prohibidas en algunas zonas. Pero si la casa tiene una cimentación permanente, puede usarse como residencia permanente. Dicho esto, revisa siempre tu zonificación.

Al construir una casa diminuta, necesitarás tantos permisos de construcción e inspecciones como para una estructura más grande, lo que añade otra traba burocrática.

Por último, te sentirás bastante apretado tras unos días en estas casas, especialmente si hay más de una persona. Te verás obligado a deshacerte de muchas de tus pertenencias y las ventas de garaje deben mantenerse al mínimo. Se acabaron las cacerías de tesoros de fin de semana.

Solución de vivienda en el patio trasero n.º 2

Unidades de vivienda accesorias (ADU)

Las ADU se han vuelto un término común hace poco, pero existen desde hace bastante tiempo. En el pasado, eran poco comunes.

A partir de junio de 2020, el precio medio de una casa unifamiliar existente se disparó de 626 170 $ a un máximo de 900 170 $ en mayo de 2022, según datos recopilados por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California. Eso supone un aumento del 44 % en menos de dos años.

Aun así, con los precios de la vivienda en California al alza, las viviendas en el patio trasero, como las ADU, podrían ser una idea buena y asequible.

Una ADU es una vivienda adicional que está separada de la estructura principal. Puede ser un apartamento en el sótano, un garaje, una casa diminuta o una casita en el patio trasero.

Una **_encuesta_** realizada por Freddie Mac en enero de 2023 reveló que el 37 % de las personas consideraría una ADU para alojar a visitantes de fuera de la ciudad, mientras que el 33 % las alquilaría a inquilinos y el 21 % las alquilaría a turistas, como en Airbnb.

Con las oportunidades que presentan las ADU, se están volviendo más populares en California.

El número de permisos para ADU concedidos en California aumentó de forma significativa tras las reformas de 2019. Después de mantenerse relativamente estable entre 2019 y 2020, los permisos crecieron un 61 % entre 2020 y 2021 (Figura 2). Entre 2019 y 2022, el número de ADU autorizadas creció un 88 %. Las ADU construidas siguen la **_misma tendencia general_**, pasando de 5852 en 2019 a 17 460 en 2022 (un aumento de casi el 200 %).

Ventajas de una ADU

Como las casas modernas son demasiado grandes para una o dos personas, una ADU puede resultar económica para millennials, generación Z e incluso adultos mayores.

Puedes construir una para tus hijos, que quieren ser independientes pero no pueden conseguir su propio lugar. Así tendrán su privacidad mientras ahorran dinero.

Para las personas mayores, puede ser eficiente vivir en una ADU y ahorrar dinero mientras alquilan la casa principal. Puedes obtener administración de la propiedad in situ a la vez que disfrutas de beneficios en el impuesto sobre la renta.

Una ventaja importante de construir una ADU es conseguir financiación para ella. Muchos bancos locales ofrecen préstamos para ADU, así que contactar con tu cooperativa de crédito para consultar tasas y opciones será una buena idea.

Otra ventaja de tener una ADU (especialmente en California) es una enorme cantidad de espacio (1200 ft²). Mientras que las casitas de campo se limitan a 800 y las casas diminutas a 400 ft². Esto la haría más atractiva para parejas jóvenes que trabajan desde casa y familias pequeñas con un hijo.

Desventajas de una ADU

La construcción debe, obviamente, ser aprobada e inspeccionada por tu ciudad o condado y cumplir con el código de construcción correspondiente.

Pero, aunque eso es habitual en cualquier construcción sobre suelo en EE. UU., una gran desventaja es que una ADU no puede venderse por separado y se convierte en una parte permanente de la propiedad principal. A menos que tu ciudad opte por la condoización.

Solución de vivienda en el patio trasero n.º 3

Conversión de espacio habitable existente

Un ejemplo rápido de conversión de espacio existente es transformar un dormitorio principal con baño en suite en una unidad independiente. Todo lo que necesitas es añadir una entrada exterior y una cocina pequeña, y ya tienes un nuevo espacio pequeño para alquilar.

Crear un apartamento en el sótano es otra opción. Requiere planos de construcción detallados. Mi recomendación sería hablar primero de tus planes con el urbanista de la ciudad. Hay distintos requisitos del código de construcción que deberás tener en cuenta, empezando por las alturas y las salidas de emergencia.

Ventajas de convertir el espacio existente

Al convertir espacio habitable existente, ahorras MUCHO en costos de construcción. De hecho, la mayoría de las veces evitas la nueva construcción. Cualquier cambio puede realizarlo un subcontratista con licencia (un electricista y un fontanero).

No se requiere preparación del terreno. Tu paisaje permanece intacto.

Obtienes una nueva fuente de flujo de caja. No lo llamaría ingreso pasivo, ya que te conviertes en arrendador por defecto.

El proceso de obtención de permisos es menos complicado.

Los impuestos siguen igual, ya que no estás añadiendo nuevos pies cuadrados.

Desventajas de convertir el espacio existente

Tu residencia principal se vuelve más pequeña: tendrás que dedicar más tiempo a planificar el espacio que se considerará la casa principal.

El valor de tu propiedad permanece invariable.

La zona de construcción está dentro de tu espacio habitable. Ten en cuenta detalles como el aislamiento acústico entre las dos unidades. Tu departamento de bomberos también insistirá en la separación contra incendios.

Sea cual sea tu elección, recomendamos consultar con el departamento de planificación local y con asesores inmobiliarios y fiscales de tu zona para cumplir con las regulaciones.