Как профинансировать ADU: 10 действенных вариантов

Как профинансировать ADU — это лишь отправная точка. Всё больше домовладельцев начинают узнавать о преимуществах создания **вспомогательного жилого помещения (ADU)**, также известного как **квартирка для бабушки**, апартаменты для родственников, гостевой домик или каретный сарай. Члены семьи делят землю, но не крышу. Молодые члены семьи получают возможность иметь доступное жильё прямо на заднем дворе основного семейного дома.

Простая арифметика небольших домов подсказывает, что строить нужно как можно больше. Бо́льшая площадь позволяет распределить расходы на подключение коммуникаций и снижает стоимость строительства за квадратный фут.

Первый вопрос: стоит ли строить ADU? Мы создали удобный калькулятор, который вам поможет.

Второй вопрос: «Какой ADU я могу себе позволить?». Не забудьте учесть ежемесячные платежи и доход от аренды, если планируете сдавать ADU. Убедитесь, что кредитор учитывает будущую стоимость вашего дома после завершения строительства.

Одна из самых больших сложностей — оплатить проектирование помещения, разрешение на строительство и саму стройку. Лишь у немногих есть такая сумма наличными.

Поскольку затраты на рабочую силу и строительные материалы высоки, финансировать такие проекты вдвойне сложно. Высокие процентные ставки тоже не помогают.

У домовладельцев есть множество вариантов финансирования ADU. Большинство использует сочетание источников: сбережения, HELOC или рефинансирование и кредитные карты.

Чтобы понять, что подойдёт вам лучше всего, начнём с трёх краеугольных камней мира финансирования: собственного капитала (equity), дохода и кредита.

Понимание того, где вы находитесь в отношении этой финансовой тройки, поможет определить наилучший для вас вариант.

Возможно, вас удивит, что большинство домовладельцев используют сразу несколько вариантов для финансирования своих проектов на заднем дворе. Давайте разберёмся, какие варианты финансирования ADU лучше всего подходят именно вам.

Один из важнейших элементов финансовой головоломки — наличие собственного капитала (equity) в доме. Equity — это разница между стоимостью недвижимости и любыми кредитами или залогами, обременяющими её. Если вы продадите дом, ваш equity составит цену продажи за вычетом того, что вы должны банку по ипотеке.

Домовладелец с бо́льшим equity может оформить рефинансирование с обналичиванием (cash-out) или кредитную линию, чтобы профинансировать домик на заднем дворе. При достаточном equity вы можете подать заявку на новую ипотеку взамен существующей. Также можно добавить новую ипотеку поверх текущей. Это позволяет сохранить ставки по действующей ипотеке, если ваша основная ипотека ниже предлагаемых сейчас. В этом случае комиссии могут оказаться ниже, чем при рефинансировании.

Кредит под залог собственного капитала (home equity loan) выдаётся единой суммой, тогда как HELOC обычно идёт с плавающими процентными ставками.

Кредитная линия под залог жилья, или HELOC, — ещё один вариант для того, у кого больше equity в доме. Вы занимаете под equity своего дома по собственному графику. Проценты начинают начисляться, как только вы воспользуетесь HELOC, — как вы понимаете, здесь нужна крепкая финансовая дисциплина.

Обратите пристальное внимание на минимальную ставку (floor rate) HELOC. «Floor» — это самая низкая процентная ставка, которую кредитор возьмёт по этому кредиту. Обязательно проверьте это и спросите об этом при подаче заявки. Если у вас есть floor, ваша ставка не опустится ниже этого минимума, каким бы он ни был указан в документах по кредиту.

Как профинансировать ADU при высоком доходе

Ещё одна переменная в финансовом уравнении — доход. Кредитный менеджер банка оценит доход семьи (или домохозяйства), чтобы понять способность погашать долг. Даже при низком equity домовладельцы с высоким доходом могут получить строительный кредит, чтобы профинансировать свои вспомогательные жилые помещения.

У строительного кредита выше процентные ставки, и он часто устанавливает срок на ваш проект. Такой кредит редко подходит для перепланировки внутренних помещений, но уместен для вновь возводимых ADU. Некоторые банки учитывают будущую стоимость ADU. Тем не менее большинство выдаст средства только после завершения работ в срок — как дополнительную меру предосторожности. Вы можете услышать термин «кредит из строительного в постоянный» (construction-to-permanent loan). Такой кредит предполагает, что после окончания строительства вы проведёте рефинансирование.

Кредиты на реновацию, которые дают деньги специально на ремонт и улучшения, имеют высокие отношения кредита к стоимости (LTV), часто выше 95 %. Однако у таких кредитов есть потолок, и эта цифра различается по округам. Ожидайте срок на ваш проект и больше бумажной работы, чем при других кредитах.

Существует три типа кредитов на реновацию: FHA 203k, Choice Renovation Loan и Homestyle. FHA расшифровывается как Federal Housing Administration (Федеральное управление жилищного строительства).

Ваш кредитор оформит стандартные кредиты FHA 203k по схеме поэтапных выплат (draws) — аналогично строительным кредитам. Если вам нужно менее $35 000, чтобы переоборудовать существующее помещение в младшее вспомогательное жилое помещение, ограниченный кредит FHA 203k позволит взять до 50 % на материалы, а остаток — по завершении работ. Проживание владельца в доме обязательно. Предметы роскоши не допускаются.

Кредит Homestyle не требует проживания владельца, поэтому инвестор может использовать его для покупки или рефинансирования. Однако первоначальный взнос для инвесторов составит 15 %, тогда как для обычного домовладельца — 5 %. Все работы по реновации должны повышать стоимость недвижимости. Кредитор позволит вам взять до 50 % на строительные материалы, а остаток — после проверок оценщиком. Прелесть кредита Homestyle в том, что он допускает до 75 % стоимости недвижимости после улучшения.

Choice Renovation Loan на самом деле подходит для строительства ADU — спросите о нём у своего кредитора!

Рассматривая кредит на реновацию или строительство, определите свои долгосрочные финансовые потребности и убедитесь, что у вас достаточно средств. Будьте осторожны, чтобы не построить слишком много для вашего района. Вам стоит избежать ситуации, когда ваша недвижимость окажется самой дорогой в округе.

Как профинансировать ADU при невысоком доходе

Есть ли варианты для домовладельцев с более низким доходом? Не спешите брать потребительские кредиты. Доступно несколько вариантов, начиная с кредита HomeReady от Fannie Mae, кредита под 401(k), вторичных кредитов местных кредитных союзов и обратной ипотеки.

Не сбрасывайте со счетов местные кредитные союзы. Например, Redwood Credit Union предлагает кредиты до $500 000 с совокупным LTV до 85 % (включая кредиты на основное, вторичное и инвестиционное жильё).

Поговорите с профессиональным ипотечным брокером и спросите о других доступных кредитах, которые могут вам подойти:

1. Кредиты по банковским выпискам (bank statement loans)
2. Кредиты ITIN для неграждан
3. Кредиты No Doc, одобряемые по резервам и кредитному рейтингу
4. Кредиты DSCR для арендной недвижимости, где доход покрывает ипотечные платежи
5. Кредиты для заёмщиков по программе DACA
6. Кредиты для промышленно изготовленных домов

Финансирование ADU — горячая тема, и в вашем регионе могут существовать новые способы профинансировать строительство на заднем дворе. Изучите местные гранты и поговорите с некоммерческими организациями в вашем городе.

Новые идеи, как профинансировать ADU

Также есть несколько стартапов, предлагающих новые идеи финансирования. Вам могут встретиться термины equity-share, profit-share или rent-share. Эти варианты могут быть доступны домовладельцам, которые не проходят по более традиционным кредитам. Однако итоговая сумма выплаты, равная затратам домовладельца, может зависеть от будущей стоимости дома. В обмен на первоначальное финансирование ваш кредитор получит долю в будущей стоимости дома. Некоторые стартапы экспериментируют с договорами аренды земли (ground lease). Большинство этих новых вариантов финансирования не регулируются, а значит, несут риск для вас как для домовладельца.

Сделайте домашнюю работу и проконсультируйтесь с финансовым консультантом с фидуциарными обязанностями, чтобы убедиться, что вы заключаете выгодную сделку.

Как кредитная история влияет на финансирование ADU

Рассмотрим кредит — последний фрагмент головоломки.

Чем лучше ваш кредитный рейтинг, тем лучше условия финансирования, на которые вы можете претендовать. Более высокий кредитный балл означает, что вам будут доступны финансирование от подрядчика, кредитные карты на ремонт дома и обычные кредитные карты.

Возможно, у вас более низкий кредитный балл.

Если вы завели кредитную историю недавно — а по банковским меркам десять лет это недавно, — это сыграет против вас. Некоторые события, повлиявшие на вашу кредитную историю, могут привести к тому, что вас сочтут кредитным риском и вам придётся обращаться за частными займами. Разве что у вас есть друзья и родственники, готовые дать личный заём, или пенсионные накопления, которые вы можете задействовать.

Если вы ищете финансирование, вам нужен кредитор, который говорит на нужном языке и разбирается в стоимости строительства.

Вариант 1

Устали от поиска подходящего кредита?

Вариант 2

Считаете, что вам нужно нестандартное решение?

Советы, как профинансировать ваш ADU

Правильные вопросы для обсуждения с вашим кредитором

Подводя итог: существует множество разных способов профинансировать ваш ADU. Однако крайне важно обратиться к надёжному финансовому консультанту, который уже давно работает в сфере ADU и знает её особые программы.

С вами обсудят следующие цифры:

Ориентировочный балл FICO, остаток задолженности по ипотеке, сведения о второй ипотеке, HELOAN или HELOC (если применимо) и, конечно же, сумма кредита, которую вы хотите взять.

При этом задавать правильные вопросы о различных вариантах тоже крайне важно. Не забудьте задать и свои собственные вопросы!

Каково максимально допустимое отношение кредита к стоимости (LTV)?

Какие документы нужны для предварительного одобрения?

Каков срок погашения ваших кредитов? Сколько лет у меня будет на выплату?

Что произойдёт, если я пропущу ежемесячный платёж?

Требуете ли вы кредитный отчёт не старше трёх месяцев?

Во сколько домовладельцу обойдётся заём или получение $100 000?

Каким будет мой примерный ежемесячный платёж?

Требуется ли оценка недвижимости?

Взимаете ли вы комиссию за подачу заявки и в каком размере? Каковы комиссии за оформление?

Должен ли подрядчик быть одобрен вами?

Сколько длится период строительства? Есть ли максимальный срок?

Будут ли поэтапные строительные выплаты (draws)?

Разрешаете ли вы владельцам, строящим самостоятельно (owner-builders)?

Устанавливаете ли вы ограничения на то, кому владелец может сдавать ADU?

Есть ли у вас требования к доходу потенциальных арендаторов?

Разрешаете ли вы учитывать будущий доход от ADU при оформлении финансирования?

Сведения о занятости, информация о недвижимости (включая страхование жилья), финансовый профиль (включая текущий доход, а также остатки на сбережениях и инвестициях), проверка кредитной истории, оценка жилья и отчёт о праве собственности — это типовые документы, необходимые для одобрения кредита.

Как специалист по ADU, я хочу убедиться, что вы получите абсолютно лучший источник финансирования для реализации вашего проекта и что это будет выгодно всем сторонам.