Расходы на получение разрешения на строительство для вашего ADU

Сколько стоит получить разрешение на вспомогательное жилое строение?

Неважно, строите ли вы своё вспомогательное жилое строение с модульной компанией или заказной коттедж на заднем дворе у традиционного строителя каркасных домов — вам придётся получить разрешение на строительство в вашем городе. Избежать этих расходов не получится. Они могут быть скрыты в цене «под ключ», но они там есть. И общая стоимость получения разрешения может составить от 20 000 $ до 30 000 $. Это при условии, что вы не наняли известного архитектора. Если наняли, заплатите ещё больше.

Некоторые строители называют это «мягкими» затратами, а расходы на строительство — «твёрдыми» затратами.

Отраслевой термин — предстроительный этап. Это единственный этап вашего проекта, на котором у вас есть возможность сэкономить деньги. Именно на этом этапе определяется объём работ, а всё остальное следует из него. Как только строительная деталь попадает в комплект чертежей, а затем получает разрешение, любое изменение приведёт к задержкам проекта и перерасходу средств.

Что входит в предстроительный этап?

1. Изучение осуществимости и местных норм
2. Топографическая съёмка участка
3. Архитектурные чертежи
4. Инженерно-конструкторские расчёты
5. План планировки и дренажа
6. Энергетические расчёты
7. Контрольный список CalGreen
8. Городские сборы
9. Расходы на печать

Что такое исследование осуществимости?

Исследование осуществимости начинается на вашем заднем дворе.

Оно включает анализ норм вашего города, анализ участка, понимание ограничений по высоте и размеру и, в целом, выявление тревожных сигналов, которые могут стать препятствиями на скоростном пути к ADU.

Его стоимость варьируется от 500 $ до 5000 $ в зависимости от того, кого вы спросите.

Почему вам нужна топографическая съёмка

Топографическая съёмка участка может обойтись вам примерно от ~2500 $ до ~7000 $ и более в зависимости от размера участка и объёма имеющейся у геодезиста документированной информации о вашей собственности. Может возникнуть соблазн пропустить этот шаг, однако, если вы строите где-либо близко к границам участка, вам действительно не стоит этого делать. Это неприятное дело — обнаружить в разгар строительства, что вы заходите на территорию соседа.

Дополнительное осложнение — сервитуты. Город не разрешит строить на сервитуте, и по-настоящему глупо сначала чертить планы только для того, чтобы узнать, что вы не можете построить строение площадью 1000 кв. футов, о котором так мечтали, потому что у некой нефтяной компании есть сервитут, пересекающий вашу собственность (такое уже случалось, знаете ли, хотя сервитуты коммунальных служб встречаются чаще).

Если вы планируете построить ADU (вспомогательное жилое строение), коттедж на заднем дворе или любую пристройку рядом с границей вашего участка, велика вероятность, что ваш город или округ потребует межевание земли до выдачи разрешений. Большинство юрисдикций теперь требуют его, особенно когда новое строение находится рядом с отступом от границы.

Причина проста: все хотят убедиться, что вы строите на собственной земле. Но когда домовладельцы начинают запрашивать сметы, происходит нечто удивительное. Два соседа с одного квартала могут получить очень разные цены за, казалось бы, одну и ту же услугу. Один платит скромную сумму за быструю съёмку границ. Другому говорят, что ему нужен «Record of Survey» (официально зарегистрированная съёмка), которая занимает больше времени и стоит дороже.

Так в чём же дело? Всё сводится к тому, как ваша собственность была описана на бумаге задолго до того, как вы её купили.

Съёмка границ и Record of Survey

Представьте это так. Съёмка границ — это сама работа. Геодезист выезжает на место, проводит исследование и определяет, где проходят границы вашей собственности. Record of Survey — это официальная карта этой работы, поданная в округ, благодаря чему она навсегда становится частью публичного реестра.

Каждая Record of Survey начинается со съёмки границ. Но не каждая съёмка границ должна становиться Record of Survey. То, что вам нужно, зависит от вашего документа о праве собственности.

Сценарий «полного участка»

Некоторые владения расположены на целом первоначальном участке. В документе значится что-то вроде «Lot 7, Block 3, Maple Grove Subdivision». Этот участок целиком уже был снят, нанесён на карту и зарегистрирован в округе, когда впервые создавалась разбивка на участки, иногда 50 или 100 лет назад. Все четыре угла уже существуют на официальной карте.

В этом случае геодезист обычно может просто найти существующие углы, отметить их и подтвердить линии границ. Подавать новую карту не нужно. Это более быстрый и дешёвый вариант, который большинство людей представляет, когда слышит «съёмка собственности».

Сценарий «частей участков»

Другие владения немного отличаются. В документе может значиться что-то вроде «западные 40 футов участка Lot 7 и восточные 20 футов участка Lot 8». Когда-то в прошлом кто-то разделил первоначальные участки описанием в документе, но ни один геодезист так и не выехал на место, официально не установил эти новые разделительные линии на местности и не подал карту с их изображением.

По законам Калифорнии всякий раз, когда геодезисту приходится устанавливать границу, которая ещё не отражена на зарегистрированной карте, он обязан подать Record of Survey. Это означает больше исследований (включая проверку документов соседей, чтобы убедиться, что всё сходится), составление карты по строгим стандартам округа, проверку округом, которая занимает несколько недель, и установку физических межевых знаков на углах.

Это больше работы, и да, это дороже. Но геодезист не навязывает вам лишнее. Это закон штата.

Почему это на самом деле хорошая новость

Если вы строите ADU рядом с линией отступа, Record of Survey даёт вам реальную защиту:

• Юридическая определённость. Границы вашей собственности теперь задокументированы в постоянном публичном реестре.
• Защита от будущих споров. Заборы, старые стены или доводы вроде «мы всегда косили траву до сюда» не имеют силы против зарегистрированной карты.
• Обоснованность разрешения. Строительный департамент, ваши соседи и любой будущий владелец ссылаются на один и тот же официальный документ.

Когда ваш дом стоит всего в нескольких футах от границы участка, вам нужны максимально надёжные документы, которые вас поддержат. Record of Survey — это именно то, что нужно.

Что сделать, прежде чем нанимать геодезиста

Прежде чем запрашивать сметы, достаньте свой документ о праве собственности (или дарственную) и прочитайте описание собственности. Если в нём указан чистый, целый участок, вам может понадобиться только стандартная съёмка границ. Если в нём говорится о «части», «северной половине» или объединяются части нескольких участков, ожидайте Record of Survey.

В любом случае поделитесь документом с вашим геодезистом с самого начала. Хороший геодезист честно скажет вам, какой тип нужен вашей собственности и почему. Один этот разговор может сэкономить вам недели путаницы в дальнейшем и поможет точно спланировать бюджет предстроительного этапа вашего проекта ADU.

Строить рядом с границей вполне реально. Вам просто нужно убедиться, что граница находится именно там, где вы думаете.

Расходы на строительную документацию

Архитектурные чертежи

Ищете простое готовое решение? Можно обратиться к модульной компании, у которой дизайн уже встроен в продукт. Если вам нравится планировка, внешняя отделка, а компания может краном установить строение на вашем участке, вы получаете продуманный дизайн и скорость строительства.

Некоторые архитекторы также продают готовые комплекты чертежей для заказных застройщиков, с включёнными инженерно-конструкторскими расчётами и расчётами по Title 24. Обычно они стоят около ~8000 $ и более. В этом случае вы получаете штампованные чертежи, готовые к подаче, — но без изменений. Все дополнительные правки будут оплачиваться по почасовой ставке архитектора.

Если у вас есть особые требования к дизайну, тогда, возможно, имеет смысл выбрать заказной вариант и работать с архитектором или дизайнером по вашему выбору, чтобы разработать уникальное решение.

Убедитесь, что архитектор включит контрольный список CalGreen — обязательное требование для всех вновь возводимых зданий.

Инженерные расчёты и чертежи

Инженер-конструктор возьмёт с вас ~3500 $ за простой проект ADU.

План планировки и дренажа обойдётся вам ещё в ~3000 $.

На энергетические расчёты, они же Title 24, добавьте ~400 $.

Вам может понадобиться арборист, если у вас есть охраняемые ценные деревья, требующие защиты, — добавьте ~1000 $ к счёту.

Ваши оценки могут отличаться — каждый задний двор индивидуален.

Расходы на печать тоже не стоит сбрасывать со счетов; недавно я заплатил ~200 $ за пять бумажных копий комплекта чертежей, которые мне пришлось доставить в город вместе с соответствующим pdf-файлом.

Какие сборы взимает город?

В стоимости подачи заявки на городское разрешение скрываются разные виды сборов:

1. Компенсационные сборы
2. Сборы за воздействие на инфраструктуру
3. Сборы за подключение

Компенсационные сборы взимаются за время, которое планировщик тратит на ваше дело.

Сбор за воздействие на инфраструктуру взимается местным органом власти с нового или планируемого проекта застройки для покрытия расходов на предоставление общественных услуг. Сборы за воздействие на инфраструктуру стали важной составляющей финансирования инфраструктуры местными органами власти и направляются на развитие необходимых парков, школ, дорог, канализации, водоочистки, коммунальных служб, библиотек и зданий общественной безопасности. Большинство из них не взимаются для строений площадью менее 750 кв. футов.

Может показаться нелогичным, что с вас возьмут сборы за подключение, ведь вы добавляете второстепенное строение, а значит, все основные коммуникации уже есть, верно? Так вот, один округ в районе залива Сан-Франциско выставил домовладельцу колоссальные 36 000 $ за подключение воды. Вот и разбирайтесь.

Преимущества получения разрешения на строительство

У получения разрешения на строительство есть несколько преимуществ. Слон в комнате — это душевное спокойствие.

Что произойдёт, если соседи пожалуются?