Как построить ADU за 5 шагов с уверенностью

ADU (accessory dwelling unit) — это вспомогательная постройка на заднем дворе вашего основного дома. Это отличный способ повысить стоимость вашей собственности и одновременно получить дополнительное пространство для себя (как домашний офис) или для родственников (как гостевой дом). Вы можете сдавать её в аренду ради дополнительного дохода или переехать в неё сами, превратив основной дом в объект аренды.

Чтобы построить ADU, придётся взяться за полноценный строительный проект. Не позволяйте никому убедить вас в обратном.

Не будем себя обманывать: пять шагов к постройке ADU — это скорее этапы или фазы, на завершение которых нередко уходят месяцы:

1. Решите, что и где вы хотите строить — информация о проекте и участке
2. Рассмотрите варианты решений — компромиссы между вариантами и решениями
3. Задокументируйте финальный проект
4. Получите разрешения
5. Постройте её

Недавно мы взяли интервью у домовладелицы, которая вот-вот начнёт свой пятый строительный проект в районе залива Сан-Франциско. У неё ушёл почти год на подготовку заявки на разрешение для её пятого дома! Принятие решений требует времени. Но чем больше у вас ограничений, тем проще становится. Почему? Меньше вариантов выбора!

*** This post was first written in March 2021 and updated in August 2024.

Постройте свою вспомогательную жилую единицу с уверенностью за 5 шагов

Веха за вехой

Если вам нужна здоровая доза здравого смысла — а если у меня и есть какая-то суперсила, то это определённо одна из них, — то здесь мы перечислили 15 вех, которые должны произойти, прежде чем кто-либо въедет в вашу новую ADU:

1. Сверка с реальностью: проект против сметы
2. Утверждение бюджета и финансирование
3. Утверждённый предварительный проект
4. Архитектурные чертежи
5. Конструктивные чертежи
6. Подача заявки на разрешение
7. Оплата муниципальных сборов
8. Разрешение на строительство
9. Подписанный договор со строителем
10. Фундамент: опалубка, муниципальная инспекция, заливка бетона
11. Этап каркаса: стены, крыша, окна и двери
12. Черновая сантехника, электрика, механические системы (вытяжки в санузле и HVAC)
13. Утепление
14. Гипсокартон
15. Финальная инспекция, подписанная муниципальным строительным инспектором

С модульной вспомогательной жилой единицей вехи будут выглядеть немного иначе:

1. Сверка с реальностью: проект против сметы
2. Утверждение бюджета и финансирование
3. Подписанный договор с модульным производителем
4. Проект утверждён, улучшения выбраны
5. Подготовлен комплект чертежей под конкретный участок
6. Подача заявки на разрешение
7. Оплата муниципальных сборов
8. Разрешение на строительство
9. Фундамент: опалубка, муниципальная инспекция, заливка бетона
10. Черновая сантехника, электрика, механические системы (вытяжки в санузле и HVAC)
11. Получение транспортного разрешения для подъёма модуля краном
12. Доставка модуля (волнующий день с установкой крана)
13. Подключение модуля к инженерным сетям,
14. Строительство террасы (большинство модулей стоят на высоте 2 футов над землёй)
15. Финальная инспекция, подписанная муниципальным строительным инспектором

Интересный факт: Процесс строительства одинаков как для дачных коттеджей на заднем дворе, так и для новых односемейных домов. Разница в Калифорнии в том, что закон штата об ADU (State ADU Law) предусматривает административное (ministerial) одобрение для вторичного жилья, тогда как новый односемейный дом сначала должен пройти согласование планировки.

Чего ожидать: все тонкости строительства дома на заднем дворе.

Построить новый дом непросто, но обычно это оказывается проще, чем кажется. Ключ — потратить время на планирование всего процесса. Если вы знаете, чего ожидать, вы сэкономите себе нервы, деньги и время. Давайте разберём, чего стоит ожидать при строительстве нового дома на заднем дворе.

Информация о проекте и участке.

Шаг первый: Решите, что и где вы хотите строить

Определите свои ПОЧЕМУ. Специалисты по проектированию называют этот этап программированием.

Начиная строить новый дом, стоит потратить время на изучение вопроса. У вас должно быть чёткое представление о том, что вам нужно и чего вы хотите от дома. Сядьте и подумайте о своих желаниях и потребностях, и убедитесь, что понимаете, что именно ищете.

Почему вы задумываетесь об ADU? Это самый важный шаг в строительном процессе. Как только вы найдёте эту личную причину, процесс станет менее стрессовым и более успешным. Обещаю. И так со любым строительным проектом. Вы можете прочитать больше о вехах ремонта, если вам интересно построить настоящий дом.

Почему вы затеваете этот проект ADU? Приведу два примера:

Допустим, вы строите для сдачи в аренду. Вы должны быть предельно внимательны к цифрам; этот проект обязан быть финансово оправданным. Вы осмотритесь по своему району, чтобы понять, есть ли спрос на аренду; проверите цену за квадратный фут проданных домов, чтобы убедиться, что тратите разумную сумму. Ещё вам нужно хорошенько подумать об отделочных материалах, чтобы управлять будущими расходами на обслуживание. Покроет ли доход от аренды ваши ежемесячные расходы? Разрешите ли вы жильцам держать питомцев? Аренда, где разрешены животные, приносит больше, но ваши полы и стены должны выдерживать интенсивную эксплуатацию.

Второй сценарий — когда вы строите для большой семьи. У каждого члена семьи будет своё мнение по поводу проектных решений. Ваш проект должен учитывать возраст, образ жизни, цветовые и прочие предпочтения будущего жильца. Мы видим, как люди добавляют мансардные окна ради лучшего освещения, хотя мы сразу предупреждаем их, что это увеличит бюджет более чем на $1000.

Поэтому, даже строя ADU для родственника, мы советуем следить за цифрами, хотя, держим пари, в этом случае вы будете менее чувствительны к бюджету. В конце концов, можете ли вы купить здесь новую недвижимость за ту цену, которую заплатите за ADU?

В некоторых ситуациях, даже если поначалу цифра кажется умопомрачительной, она всё равно имеет смысл, и даже ваш финансовый консультант это подтвердит. Представьте, что вы потратили $500 000 на свою ADU площадью 800 кв. футов (заплатив кажущиеся безумными $625 за квадратный фут). Но вы живёте в районе, где квадратный фут жилой площади продаётся на рынке недвижимости по $1000 и оценивается по этой стоимости. Когда вы получите разрешение на заселение, вы добавите к стоимости своей собственности дополнительные $187 500 (сверх тех $500 000, что вы потратили на ADU). Будь ставки хоть немного лучше, я бы посоветовал рефинансироваться сразу после завершения вашей ADU.

Повторюсь: соблюдать бюджет при строительстве нового дома важно. Это помогает не выходить за его рамки. Он задаёт границы того, что вы можете сделать. Бюджет поможет вам определиться с размером и дизайном. Не бойтесь обсудить с тем, кто проектирует ваш дом, сколько вы готовы на него потратить. Я могу обеспечить естественный свет двумя раздвижными дверями по $1000 каждая или складной дверью за $9000 в Home Depot. Выбор будет зависеть от ограничений, которые вы как домовладелец попросили меня соблюдать. Помните: любой нестандартный размер стоит как минимум вдвое дороже обычного — будь то двери, окна или шкафы.

Теперь пора определиться с типом ADU. Существуют разные типы ADU: пристроенная ADU, отдельно стоящая ADU и junior ADU. Отдельно стоящая ADU — очень понятный проект. Для большинства коммуникаций она зависит от основного дома, но не влияет на то, как вы пользуетесь своим основным жильём.

Постановление об ADU чётко определяет пристроенные и junior ADU. Главное различие между отдельно стоящей и пристроенной единицей в том, что площадь пристроенной ADU определяется основным домом. Она может составлять до 50 % от основного жилья, но не более 750 кв. футов.

Junior-вспомогательную жилую единицу можно создать только путём переоборудования существующего пространства — к счастью, сюда входит и пристроенный гараж. Такие внутренние ADU не могут превышать 500 квадратных футов. В то время как пристроенные и отдельно стоящие ADU обязаны иметь собственную кухню, junior ADU может обойтись меньшей кухней-«эффити», а её жильцы могут даже пользоваться санузлом основного дома.

Есть уходящая на века причина, по которой архитекторы начинают с программирования (какие комнаты, какого размера), затем переходят к концептуальному проектированию и только потом — к детальному проекту и чертежам (визуализации).

Ищете короткий путь? Интересует подбор с подсказками?

У нас есть библиотека из 500 планировок на выбор. Теперь вы можете примерить их все на своём заднем дворе — прямо сейчас. Нажмите кнопку ниже, чтобы увидеть планировки на фоне вашего двора, — фильтруйте по площади и числу комнат для более точных результатов поиска.

Стоимость строительства ADU за квадратный фут

Стоимость за квадратный фут — плохой показатель бюджета ADU.

Мы советуем определить бюджет в самом начале проекта — до того, как начнёте обзванивать строителей. В сентябре 2020 года вы точно могли построить ADU площадью 500–550 кв. футов с самым современным дизайном, какой только видели, за $200 000, даже на участке с уклоном. Это около $400 за квадратный фут по фиксированному договору, покрывающему всё. Сегодня — в 2022 году — тот же дом обойдётся вам примерно в $250 000, если не больше.

Мы видели диапазон от $250 за квадратный фут до $1000. По сути, предела нет: один из застройщиков, который никогда не строит ADU, не смог отказать клиенту с бюджетом на ADU в $1,5 млн.

Просто помните, что чем меньше ADU, тем выше стоимость за квадратный фут.

Ознакомьтесь со стоимостью для округа Сан-Матео **здесь**.

Вы также можете воспользоваться калькулятором **LoanDepot**, чтобы прикинуть, сколько может стоить ADU в вашем округе.

Если кто-то называет вам гораздо меньшую сумму, проверьте его лицензию и рекомендации и спросите, строил ли он вообще когда-нибудь дом — не ремонт кухни, не ремонт ванной и даже не капитальный ремонт всего дома, а полностью новый дом с нуля.

Чтобы построить ADU без сюрпризов по ходу дела, в бюджете нужно учесть следующие расходы — строительные материалы и труд:

— инженерные чертежи, гонорары архитектора и/или дизайнера

— муниципальные сборы за разрешения на строительство и инспекции

— подключение к инженерным сетям (сборы и рытьё траншей)

— фундамент, каркас, утепление, крыша

— наружная обшивка, окна, двери

— сантехника и электрика

— отделка (настенная плитка, покраска, напольные покрытия)

— расходы на транспортировку и аренду крана, если модуль

— подготовка площадки (например, забор, временный туалет для бригады)

— водонагреватель (тепловой насос), кондиционер

— солнечные панели (обязательны для нового строительства с января 2020 года)

— бытовая техника (плита, вытяжка, холодильник, стиральная машина, посудомоечная машина)

— кухонные шкафы, встроенные шкафы

— благоустройство и озеленение

Помимо перечисленного, вам придётся добавить кое-какую мебель и светильники.

Что именно вам нужно знать о своём участке, прежде чем утверждать проект ADU?

Находится ли ваше основное жильё в зоне затопления? В зоне WUI? Проходят ли по вашему участку какие-либо сервитуты? Есть ли у вас готовый ситуационный план или межевание границ? Есть ли шанс на отчёт о грунте от инженера-геотехника?

Вся эта информация влияет на проект вашей ADU и, в конечном счёте, на её стоимость. Проектирование ADU — это не только про планировки.

Если вы планируете построить ADU, сначала уточните в местных органах власти, разрешено ли это, — или попросите эксперта по ADU сделать это за вас. Разве не досадно было бы потратить деньги на проект только для того, чтобы в ходе оформления разрешений выяснить, что ваш участок находится в зоне высокой пожарной опасности и дополнительное жильё там не допускается?

Прежде чем начинать строительство, вам нужно будет получить разрешение от вашего города или округа. Уточните у местных органов власти требования к разрешениям на строительство и прочие условия.

Если вы будете общаться с градостроителем сами, задавайте вопросы. Когда услышите «нет», задавайте ещё вопросы. Почему? Решение есть всегда. Другой тип фундамента. Другой тип жилья. Иногда даже отступы от границ могут различаться в пределах одного города. Например, в Лос-Альтосе есть исключение для небольших участков, допускающее меньшие боковые отступы. Кто бы знал? В Окленде тоже есть особые правила для небольших участков.

Определите, сколько земли у вас в распоряжении.

Прежде чем начать планировать ADU, определите, сколько земли у вас в распоряжении. Объём пространства, которое вы можете выделить под этот проект, поможет решить, строить ли отдельно стоящую постройку, пристроить её к дому или переоборудовать существующее помещение (гараж, подвал, столовую или свободную спальню).

Пристроенная ADU, отдельно стоящая ADU или переоборудование существующего пространства?

Отдельно стоящая единица имеет собственный фундамент и не связана с вашим домом. У отдельно стоящих единиц есть несколько преимуществ, которые делают их привлекательнее пристроенных ADU:

1. В большинстве юрисдикций они не влияют на налоги на основное строение (уточните в местном офисе оценщика (Assessor’s office), чтобы быть на 100 % уверенным)
2. Они меньше зависят от коммуникаций основного дома.
3. Они не влекут требований со стороны городов модернизировать сантехнику, проводку или осветительные приборы в основном доме.

Переоборудование обычно оказывается самым недорогим вариантом, поскольку требует меньше материалов и труда. Однако, если вы рассматриваете переоборудование гаража, будьте внимательны к конструктивной целостности.

Почему некоторые строители берут плату за отчёт о технической осуществимости?

Любой модульный производитель возьмёт с вас плату за отчёт о технической осуществимости — а стоит он от $1000 до $4500, — потому что это требует времени и знаний, к тому же в случае модуля лишь 30 % участков пригодны для использования крана. Отчёт о технической осуществимости включает анализ правил вашего города, анализ участка и, в нашем случае, несколько вариантов строительства — нередко с разными методами возведения.

Заказывая отчёт о технической осуществимости у одного строителя, вы привязываете себя к тем методам строительства и поставщикам, которые знает именно этот строитель. А что, если есть другие варианты, которые лучше подойдут вашему участку и ситуации? Мы работаем с несколькими проверенными строительными бригадами, охватывающими множество методов возведения, и можем быстрее довести вас до разрешения.

Кое-что, что стоит учитывать, когда речь идёт о стоимости за квадратный фут:

Стоят ли маленькие дома дороже в пересчёте на квадратный фут? Да. Чем меньше ADU, тем выше стоимость за квадратный фут.

Почему дома поменьше стоят дороже за квадратный фут?

Хотите узнать главного виновника? Фиксированные затраты, распределённые на меньшую жилую площадь. Вот пример:

Компромисс между доступными вариантами и бюджетными ограничениями

Шаг второй: Рассмотрите проектные решения

Вот и наша первая веха: сверка с реальностью.

На этом этапе вы уже рассмотрели варианты проекта и изучили эскизную концепцию в терминах проектировщика.

Этот эскизный проект — разумная основа для документирования ожидаемого объёма работ и составления строительной сметы. Одно без другого невозможно.

На следующей вехе II, «Утверждение бюджета и финансирование», настанет пора определить, сколько вы можете позволить себе потратить на строительство.

Домовладельцы обычно используют сочетание источников для финансирования своих ADU — от наличных до HELOC и рефинансирования. Нередко также доступны государственные или местные гранты, которыми вы можете воспользоваться. Обратитесь за советом к ипотечному брокеру, знакомому с ADU.

Чертежи, расчёты, отчёты, изыскания

Шаг третий: Задокументируйте финальный проект

Теперь вы готовы утвердить свой предварительный проект. Достигли ли вы следующей вехи?

Давайте быстро проверим.

Лёгкие тревожные звоночки в проекте на этом этапе?

Планировка: В единице есть жилая зона с местом для кровати, кухня и санузел. На кухне должны быть мойка, холодильник, варочная панель и вытяжка. Пока всё в порядке?

Экстерьер: Где входная дверь в единицу? Подумайте, как будущий жилец будет добираться до вашей ADU. Пожарная служба потребует свободный проход к вашей единице. Тут почти нет пространства для манёвра. Эти ребята не подчиняются местным или региональным законам. Ими руководят федеральные законы, которые ещё не прослышали о революции ADU.

Есть определённые детали интерьера, которые нужно уловить пораньше, чтобы избежать дорогостоящих изменений в дальнейшем

Когда речь идёт о комфорте, всё зачастую решают мелкие детали.

Подумайте об этом, прежде чем утверждать проект и передавать его инженеру-конструктору.

Как уже говорилось, все мелкие детали на чертежах означают ваш комфорт, когда вы будете пользоваться ADU после её завершения и когда въедете.

Выбирайте разумные материалы. Подбирайте качественные окна ради лучшей теплоизоляции и меньших ежемесячных счетов за коммунальные услуги. Используйте металлическую кровлю и огнестойкую наружную обшивку, чтобы снизить риск пожара в более засушливом и меняющемся климате.

Используйте планировку «большой комнаты» в открытом стиле, объединяющую гостиную и столовую, со складными или раздвижными дверями, чтобы круглый год в полной мере пользоваться калифорнийской погодой. При этом позаботьтесь об эвакуационных окнах и дверях, чтобы порадовать пожарного маршала на этапе оформления разрешений.

Впускайте естественный свет — хотя это балансирование с требованиями энергоэффективности по Title 24, растяните его как можно дальше. Разумеется, легко, когда у вас неограниченный бюджет, выбрать сводчатые потолки и окна от пола до потолка. Однако того же эффекта можно добиться, взяв двери стандартной высоты 8 футов и разместив над ними фрамужные окна (transom). ADU — компактные дома, но поразительно, насколько просторнее ощущаются комнаты с более высокими потолками, чем есть на самом деле.

Используйте один и тот же тип напольного покрытия ради плавного перехода. Надеюсь, вы втискиваете в проект патио. Если да, подберите тон пола так, чтобы он перекликался с тоном снаружи, — тогда, когда у вас появится комната «внутри-снаружи», вы не будете переходить от одного резкого контраста к другому.

Заранее подумайте о хранении. Используйте шкафы, чтобы спрятать бытовую технику и добиться того чистого вида, к которому сегодня все стремятся. Ограничены в бюджете? Загляните в IKEA. Можно многого добиться, если заранее сказать дизайнеру, что вам нужно вписать шкафы IKEA между стенами. В конце концов, эти шкафы выпускаются в стандартных размерах. Проектировать под стандартные размеры шкафов сложнее, когда работаешь с существующими стенами, как при переоборудовании гаража, но даже тогда это не невозможно.

Изготовленные на заказ шкафы стоят дорого. Однако, спланировав хранение ещё на этапе проектирования, вы сможете сэкономить в долгосрочной перспективе.

Проработка проекта завершена? Пора переходить к архитектурным чертежам — веха IV.

Прежде чем окончательно принять работу дизайнера или архитектора, пройдитесь вместе по чертежам пункт за пунктом, чтобы убедиться, что всё было отмечено на этапе проектирования. Всё учтено? Пора поручить инженеру-конструктору расчёты и конструктивные чертежи: веха V, «Конструктивные чертежи».

Title 24 — это отдельный отчёт, входящий в комплект чертежей. Он не заменяет чек-лист Calgreen, который нужно заполнить, отметив характеристики, которые вы планируете реализовать.

Только когда всё это будет собрано в один PDF, у вас появится полный комплект чертежей — строительная документация, готовая к рассмотрению местными отделами планирования и строительства. Поздравляем, вы добрались до вехи VI.

Шаг четвёртый: Подача заявки на разрешение

При подаче заявки на разрешение на строительство нужно заполнить несколько форм. Но сначала давайте решим, кто подаёт заявку. Вы как владелец-застройщик? Ваш архитектор, дизайнер или подрядчик? Специалист по оформлению разрешений? Кем бы ни был этот профессионал, он должен быть заинтересован в том, чтобы вы получили разрешение, а не выставлять вам счёт по часам, как только получит замечание от города.

Веха VII: Оплата муниципальных сборов

Когда речь идёт об ADU или любом другом строительном проекте, проверки чертежей отделами планирования и строительства и стоимость разрешений традиционно оплачивает непосредственно домовладелец. Округ взимает плату за проверку чертежей, когда начинает обрабатывать заявку на разрешение, а после завершения проверки, когда будет готов выдать разрешение, взимает сбор за разрешение на строительство. Эти проверки чертежей и расходы на разрешение обычно не входят в договоры подрядчиков — главным образом потому, что при подписании договора никогда не знаешь, какими они окажутся. В лучшем случае мы можем дать примерную оценку.

Разрешение на строительство, договор, мобилизация бригады

Шаг пятый: Строительство

Наконец вам звонят и сообщают, что разрешение на строительство готово. Веха VIII, «Разрешение на строительство», достигнута.

Кто его оформляет? Иными словами, кто берёт на себя ответственность за этот строительный проект? Вы как домовладелец? Или ваш подрядчик? Если последний, подрядчику придётся иметь или приобрести местную бизнес-лицензию. В некоторых городах на это уходит день; в Беркли это может занять добрых четыре недели.

Теперь пора проверить и подтвердить объём работ. Город мог оставить какие-то замечания, требующие обновить объём и бюджет строительства.

Пора для вашей следующей вехи: подпишите договор со строителем.

Погодите, а кто отвечает за администрирование стройки, составление графика и надзор? Если вы не знаете ответа на этот вопрос сразу, то это будете вы. Извините.

График против вех против инспекций против платежей

В наши дни у подрядчика часто нет собственного графика; он зависит от своих поставщиков и продавцов — если только вы не сделаете домашнюю работу и не сложите у себя во дворе всё, что ему нужно, чтобы строить без перебоев.

Несколько пунктов критически важны.

Без наружных дверей и окон невозможно завершить тепловой контур здания и перейти от каркаса к утеплению.

Отсутствие душевых вентилей не даст вам пройти инспекцию черновой сантехники, которая является одной из первых инспекций для прохождения.

Ваш электрик должен знать силу тока приборов кухни и прачечной, чтобы установить правильную проводку на черновом этапе, сразу после каркаса.

Детальная планировка кухни. Ваш сантехник должен знать, где разместить вентиляционные каналы и водопроводные трубы.

Пара слов об инспекциях и платежах. Моё эмпирическое правило — привязывать платежи к вехам, а вехи к инспекциям. Каковы типичные вехи?

Типичные вехи строительства ADU обычно указаны в рабочей карте, отражающей все необходимые муниципальные инспекции:

X Фундамент

XI Этап каркаса: стены, крыша, окна и двери

XII Черновая сантехника (все краны и вентили), электрика (вся проводка для розеток и выключателей), механические системы (вытяжки в санузле и HVAC)

XIII Утепление

XIV Гипсокартон

XV Финал

Таким образом, ваш график платежей должен включать несколько из этих вех, и, пожалуйста, проследите, чтобы последний платёж составлял не менее 20 %. Вы же не хотите, чтобы подрядчик потерял интерес к вашему проекту лишь потому, что денег осталось недостаточно, а где-то замаячил новый блестящий проект. Вы удивитесь, как часто это случается, если оставить последним платежом всего 5 %.

Как домовладелец, вы с нетерпением ждёте готовую единицу и того, что кто-то в неё въедет. Ваш подрядчик должен сдать готовую единицу с разрешением на заселение. И да, ваш финальный платёж должен зависеть именно от этого.

Вспомогательная жилая постройка (единица) — это второе жильё на участке односемейного дома. Это отличный способ повысить стоимость вашей собственности и одновременно дать дополнительное пространство для себя или родственников. Чтобы это осуществить, придётся взяться за полноценный строительный проект. Мы рассказали, что нужно знать, прежде чем проходить этот путь. Это поможет вам понять, чего ожидать до, во время и после начала строительства вашей ADU. Ищите эти 15 вех при строительстве своей вспомогательной жилой единицы (ADU) или дома. Вехи универсальны.