Cómo financiar un ADU: 10 opciones muy eficaces
Compara 10 formas de financiar un ADU: desde HELOC y préstamos de construcción hasta préstamos de renovación, crédito y los nuevos acuerdos de equity-share.
Cómo financiar un ADU es solo el punto de partida. Cada vez más propietarios están descubriendo las ventajas de crear **una unidad de vivienda accesoria (ADU)**, también conocida como **un apartamento para la abuela**, suite para suegros, casa de huéspedes o casa cochera. Los familiares comparten el terreno, pero no el techo. Los miembros más jóvenes de la familia tienen la oportunidad de acceder a una vivienda asequible justo en el patio trasero de la casa principal de su familia.
La simple aritmética de las casas pequeñas dicta que conviene construir lo más grande posible. Una mayor superficie permite repartir los costes de conexión a los servicios y reduce el coste de construcción por pie cuadrado.
La primera pregunta es: ¿conviene construir un ADU? Hemos creado una práctica calculadora para ayudarte.
La segunda pregunta es: «¿Cuánto ADU puedo permitirme?». Recuerda tener en cuenta los pagos mensuales y los ingresos por alquiler si piensas alquilar el ADU. Asegúrate de que el prestamista considere el valor futuro de tu vivienda una vez terminada la construcción.
Uno de los mayores retos es pagar el diseño de la unidad, el permiso de construcción y la obra. Muy pocos disponen de tanto efectivo.
Como los costes de mano de obra y de materiales de construcción son elevados, financiar los proyectos resulta doblemente difícil. Los altos tipos de interés no ayudan.
Los propietarios tienen muchas opciones para financiar sus ADU. La mayoría usa una combinación de fuentes: ahorros, HELOC o refinanciación, y tarjetas de crédito.
Para saber qué te conviene más, empecemos por los tres pilares del mundo de la financiación: patrimonio neto (equity), ingresos y crédito.
Saber en qué situación te encuentras respecto a este trío financiero te ayudará a determinar la mejor opción para ti.
Puede que te sorprenda que la mayoría de los propietarios usa varias opciones para financiar sus proyectos en el patio trasero. Averigüemos cuáles son las mejores opciones de financiación de ADU para ti.
Uno de los componentes más importantes del rompecabezas financiero es tener patrimonio neto (equity) en la vivienda. El equity es la diferencia entre el valor de la propiedad y los préstamos o gravámenes que pesan sobre ella. Si vendes la casa, el precio de venta menos lo que debes al banco por la hipoteca sería tu equity.
Un propietario con mayor equity puede obtener una refinanciación con retiro de efectivo (cash-out) o una línea de crédito para financiar su casita del patio trasero. Con suficiente equity, puedes solicitar una nueva hipoteca que reemplace la existente. También puedes añadir una nueva hipoteca sobre la actual. Esto te permite conservar los tipos de tu hipoteca vigente si tu hipoteca principal es más baja que las que se ofrecen ahora. En este caso, las comisiones pueden ser menores que las de una refinanciación.
Un préstamo con garantía hipotecaria (home equity loan) se entrega en un único pago global, mientras que un HELOC suele tener tipos de interés variables.
Una línea de crédito con garantía hipotecaria, o HELOC, es otra opción que puede considerar quien tenga mayor equity en su vivienda. Estás pidiendo prestado contra el equity de tu casa según tu propio calendario. Empiezas a pagar intereses en cuanto recurres a tu HELOC: ya te imaginas que hace falta una sólida disciplina financiera.
Presta mucha atención al tipo mínimo (floor rate) de un HELOC. El «floor» es el tipo de interés más bajo que un prestamista cobrará por ese préstamo. Asegúrate de comprobarlo y pregunta por él cuando lo solicites. Si tienes un floor, tu tipo no bajará de ese mínimo, sea cual sea el que figure en los documentos de tu préstamo.
Cómo financiar un ADU con mayores ingresos
Otra variable de la ecuación financiera son los ingresos. El gestor de préstamos del banco analizará los ingresos de la familia (u hogar) para devolver la deuda. Incluso con poco equity, los propietarios con mayores ingresos pueden obtener un préstamo de construcción para ayudar a financiar sus unidades de vivienda accesorias.
Un préstamo de construcción tiene tipos de interés más altos y a menudo impone un plazo límite a tu proyecto. Este préstamo rara vez sirve para conversiones de interiores, pero es adecuado para ADU de obra nueva. Algunos bancos tienen en cuenta el valor futuro del ADU. Aun así, la mayoría liberará los fondos una vez que la obra se complete según lo previsto, como medida de seguridad adicional. Es posible que oigas el término «préstamo de construcción a permanente» (construction-to-permanent loan). Este tipo de préstamo asume que refinanciarás una vez terminada la construcción.
Los préstamos de renovación, que aportan dinero específicamente para reparaciones y mejoras, tienen ratios préstamo-valor (LTV) altos, a menudo por encima del 95 %. Sin embargo, estos préstamos tienen un tope, y esa cifra varía según el condado. Espera un plazo límite para tu proyecto y más papeleo que con otros préstamos.
Hay tres tipos de préstamos de renovación: FHA 203k, Choice Renovation Loan y Homestyle. FHA son las siglas de Federal Housing Administration (Administración Federal de Vivienda).
Tu prestamista tramitará los préstamos estándar FHA 203k por desembolsos escalonados (draws), de forma similar a los préstamos de construcción. Si necesitas menos de 35 000 $ para convertir tu espacio actual en una unidad de vivienda accesoria junior, un préstamo FHA 203k limitado te permitirá disponer de hasta el 50 % para materiales, y el resto al finalizar la obra. La ocupación por el propietario es un requisito. No se permiten elementos de lujo.
El préstamo Homestyle no exige que el propietario ocupe la vivienda, por lo que un inversor puede usarlo para comprar o refinanciar. Sin embargo, la entrada para los inversores será del 15 %, frente al 5 % para un propietario normal. Todas las obras de renovación deben añadir valor a la propiedad. Tu prestamista te dejará disponer de hasta el 50 % para materiales de construcción, y el resto tras las inspecciones del tasador. Lo mejor del préstamo Homestyle es que permite hasta el 75 % del valor de la propiedad tras la mejora.
Choice Renovation Loan sirve, de hecho, para construir un ADU: ¡pregúntale a tu prestamista por él!
Al considerar un préstamo de renovación o de construcción, determina tus necesidades financieras a largo plazo y asegúrate de contar con fondos suficientes. Ten cuidado de no sobreconstruir para tu zona. Conviene evitar la situación en la que tu propiedad sea la más cara del vecindario.
Cómo financiar un ADU con menores ingresos
¿Existen opciones para los propietarios con ingresos más bajos? No recurras por defecto a los préstamos personales. Hay algunas opciones disponibles, empezando por un préstamo HomeReady de Fannie Mae, un préstamo sobre el 401(k), los segundos préstamos de las cooperativas de crédito locales y la hipoteca inversa.
No descartes las cooperativas de crédito locales. Por ejemplo, la Redwood Credit Union ofrece préstamos de hasta 500 000 $ con hasta el 85 % de LTV combinado (incluidos préstamos para propiedades primarias, secundarias y de inversión).
Habla con un corredor hipotecario profesional y pregúntale por otros préstamos disponibles que puedan servirte:
- Préstamos con extractos bancarios (bank statement loans)
- Préstamos ITIN para no ciudadanos
- Préstamos No Doc que se aprueban por reservas y puntuación crediticia
- Préstamos DSCR para propiedades de alquiler, donde los ingresos cubren los pagos de la hipoteca
- Préstamos para beneficiarios de DACA
- Préstamos para casas prefabricadas
La financiación de ADU es un tema candente, y en tu zona pueden existir nuevas formas de financiar el proyecto de construcción del patio trasero. Consulta las subvenciones locales y habla con las organizaciones sin fines de lucro de tu ciudad.
Nuevas ideas para financiar un ADU
También hay varias startups que ofrecen nuevas ideas de financiación. Puede que encuentres términos como equity-share, profit-share o rent-share. Estas opciones pueden estar disponibles para propietarios que no cumplen los requisitos de otros préstamos más tradicionales. Sin embargo, el precio final de pago, igual al coste para el propietario, puede depender del valor futuro de la vivienda. A cambio de la financiación inicial, tu proveedor del préstamo participará en el valor futuro de la vivienda. Algunas startups están experimentando con contratos de arrendamiento del suelo (ground lease). La mayoría de estas nuevas opciones de financiación no están reguladas, lo que significa que conllevan un riesgo para ti como propietario.
Haz tu tarea y consulta a un asesor financiero con responsabilidades fiduciarias para confirmar que estás cerrando un buen trato.
Cómo influye el crédito en la financiación de un ADU
Veamos el crédito, la última pieza del rompecabezas.
Cuanto mejor sea tu calificación crediticia, mejores serán las condiciones de financiación a las que optes. Una puntuación crediticia más alta significará que podrás acceder a financiación del contratista, tarjetas de crédito para mejoras del hogar y tarjetas de crédito habituales.
Puede que tengas puntuaciones crediticias más bajas.
Si has empezado tu historial crediticio hace poco —y, en términos bancarios, diez años es «poco»—, esto jugará en tu contra. Algunos hechos que hayan afectado a tu historial crediticio pueden hacer que te consideren un riesgo de crédito y tengas que solicitar préstamos privados. A menos que tengas amigos y familiares que puedan concederte un préstamo personal o que dispongas de fondos de jubilación a los que recurrir.
Si buscas financiación, necesitas un prestamista que hable el idioma adecuado y conozca los costes de construcción.
Opción 1
¿Abrumado por la búsqueda del préstamo adecuado?
Opción 2
¿Crees que necesitas una solución fuera de lo común?
Consejos sobre cómo financiar tu ADU
Las preguntas correctas para tratar con tu prestamista
En resumen, hay muchas maneras distintas de financiar tu ADU. Sin embargo, es fundamental acudir a un asesor financiero de confianza que lleve tiempo involucrado en el ámbito de los ADU y conozca sus programas específicos.
Contigo comentarán las siguientes cifras:
Puntuación FICO estimada, saldo pendiente de la hipoteca, detalles de la segunda hipoteca, HELOAN o HELOC (si corresponde) y, por supuesto, el importe del préstamo que quieres solicitar.
Dicho esto, hacer las preguntas correctas sobre las distintas opciones también es esencial. ¡No olvides plantear tus propias preguntas!
¿Cuál es el ratio préstamo-valor (LTV) máximo permitido?
¿Qué documentos se requieren para la preaprobación?
¿Cuál es el periodo de amortización de tus préstamos? ¿Cuántos años tendré para pagarlo?
¿Qué pasa si me salto un pago mensual?
¿Exiges un informe crediticio con menos de tres meses de antigüedad?
¿Cuánto le costará a un propietario pedir prestados o recibir 100 000 $?
¿Cuál sería mi pago mensual aproximado?
¿Es necesaria una tasación de la propiedad?
¿Cobras una comisión de solicitud y de cuánto? ¿Cuáles son las comisiones de tramitación?
¿El contratista tiene que estar aprobado por ti?
¿Cuánto dura el periodo de construcción? ¿Hay un máximo?
¿Habrá desembolsos escalonados de construcción (draws)?
¿Permites a los propietarios que construyen por su cuenta (owner-builders)?
¿Impones alguna limitación sobre a quién puede alquilar el ADU el propietario?
¿Tienes requisitos de ingresos para los posibles inquilinos?
¿Permites que los ingresos futuros del ADU cuenten para la financiación?
La información laboral, la información de la propiedad (incluido el seguro de vivienda), el perfil financiero (incluidos los ingresos actuales y los saldos de ahorro e inversión), la verificación crediticia, la tasación de la vivienda y el informe de título son los documentos habituales que se exigen para aprobar un préstamo.
Como profesional del sector de los ADU, quiero asegurarme de que consigas la mejor fuente de financiación posible para desarrollar tu proyecto y de que sea un acuerdo beneficioso para todas las partes.